東言良拆遷補償,面對拆遷,怎么與拆遷方談判,(一)要有一個完整的規劃籌備期。面臨拆遷談判最重要的就是要做好前期的準備工作，對談判的整體框架了然于胸。1 談判的內容(我們想要說的內容主體是什么，最好有一個明確的提綱，做到心中有數。)2 談判步
(一)要有一個完整的規劃籌備期。
面臨拆遷談判最重要的就是要做好前期的準備工作，對談判的整體框架了然于胸。
1.談判的內容(我們想要說的內容主體是什么，最好有一個明確的提綱，做到心中有數。)
2.談判步驟(談判要經過哪幾個階段，每個階段我們要如何把握重要節點才可以控制局面。)
3.談判條件(我們要如何將自己想要表達的東西加固，傳輸給征收方，進而對征收方產生震懾力，使其接受。)
(二)，要有一個良好的溝通機制和氛圍。
以最平和的狀態和拆遷方“聊”安置補償，從博弈心理出發，轉換思維模式，以“和”致勝。
(三)要有說服的談判言語功底。
拆遷談判有時候又衍生為辯論，在了解對手的基礎上反擊和對抗，利用對手的薄弱點展開攻勢，據理力爭，以高壓的氣勢和犀利的辯詞姐姐追擊。
(四)要有證據保底。
證據是法律實踐的重要“角色”，有了證據的存在，法律就可以完美的實行，尤其在談判過程中，如果可以舉證分析、分條概理就可以占據主動權，成為談判趨勢的引導者。
一、對房屋征收補償不滿意怎么辦
對于國有土地上房屋的征收補償問題，法律也有明確的規定。在評估階段，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
需要說明的是，對于拆遷補償款項是和被拆遷房屋的性質、區位、建筑結構、裝修裝飾、具體用途等因素相關的，如果對拆遷補償的數額有異議，最好在評估階段就及時溝通。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
根據法律規定，征遷人和被征遷人在補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，市、縣級人民政府應當作出補償決定。這里，法律并沒有賦予征遷人停止征遷的權利，在補償談不攏的情況下，只能依法作出補償決定。征收土地或者拆遷房屋均是為了公共利益的需要，也就意味著無論是征遷人還是被征遷人，征遷均具有強制性，而不以任何一方的個人意志為轉移。隨意停止征遷顯然違反了征遷的強制性。征遷需符合國民經濟和社會發展規劃，征遷的實施意味著國民經濟和社會發展規劃的履行，是履行行政職責的表現。一味拖延征遷或者違法停止征遷顯然系不履行法定職責的表現。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第八條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。 需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。第十一條 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。 被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
法律分析：因為法律沒有規定要給多少錢。法律只是規定了給多少錢的程序。我們國家全國各地執行著不同的拆遷政策，并沒有完全統一。具體到每個城市，每個區，每個鎮，每個村，每個具體的項目，都有不同的標準。這個標準可以說，有一半是法律，另外一半就是人為因素。完全依法進行的拆遷幾乎沒有。從適用于全國的法律來說，大體上分為這么幾類：1、征收：依據的是國有土地上房屋征收與補償條例。2、拆遷：依據的是2001年的城市房屋拆遷管理條例3、拆違：依據城鄉規劃法4、征地：依據土地管理5、騰退：依據村民委員會組織法
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：在談判前，要對拆遷政策有一個詳細的了解，這樣才不會一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國家法律法規、政策制度才能評判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應的補償。此外，還要了解拆遷補償標準，這樣才能對征收方給出的報價在自己的心中有一個預判，關于這些信息可以在網上查詢，尤其是當地政府的官網上查詢，在官網上找到的文件更加具有說服力。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
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投稿：顧嘉志
內容審核：郭建煒律師
