土地經(jīng)營權抵押貸款存在的困難，(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業(yè)務的積極性。區(qū)政府就貸款工作開展提供了多項政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業(yè)務的積極性。例如，示范區(qū)兩級政府雖擬共同出資1000萬元作為風險保證金
(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業(yè)務的積極性。區(qū)政府就貸款工作開展提供了多項政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業(yè)務的積極性。例如，示范區(qū)兩級政府雖擬共同出資1000萬元作為風險保證金，用于彌補農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押貸款的信貸風險，但到目前為至僅有500萬資金到位，風險補償資金到位的不及時，一定程度的影響到轄區(qū)銀行機構發(fā)放貸款的積極性。
(二)經(jīng)營權價值評估不夠明確，抵押貸款額度不易掌控。由于尚無專門的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押價值評估機構，抵押物的價值評定由政府下屬的農(nóng)村土地流轉交易中心負責。價值評估工作按照先由借款人自我評估，再由土地交易流轉中心復核、綜合評價，形成評估報告。評估報告結果分為“良好、較好、一般、較差”四個檔次。沒有明確抵押物的價值評估明細，不符合抵押貸款開展所需的價值評估標準。
(三)經(jīng)營權流轉體系不夠健全，抵押物處置流程尚未順暢。盡管設立了農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，專門負責農(nóng)村承包土地經(jīng)營權的掛牌流轉，農(nóng)村產(chǎn)權流轉具備了交易平臺，但交易平臺操作尚未細化，加之沒有與市場需求有效配合，土地流轉還存在一些問題。一方面，產(chǎn)權交易平臺尚未具備抵押物招標拍賣功能，經(jīng)營權流轉仍沒有統(tǒng)一平臺操作。另一方面，由于政策執(zhí)行和宣傳尚不到位，導致農(nóng)民、種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)業(yè)公司對土地經(jīng)營權流轉和產(chǎn)權交易中心缺乏認識，經(jīng)營權交易的市場意愿不夠迫切。
(四)保險品種較少，貸戶投保意識較弱，商業(yè)保險的風險補償功能尚未完全發(fā)揮。由于目前農(nóng)業(yè)保險品種整體相對滯后，雖能滿足農(nóng)戶和企業(yè)防范農(nóng)業(yè)風險的需求，但尚不足以彌補土地承包經(jīng)營權為抵押的貸款風險。加上部分貸戶參保意識弱，缺乏第二還款來源保證意識，認為購買保險會加大自身的信貸成本，投保意識相對薄弱。
抵押土地承包經(jīng)營權的條件是：
1、土地承包經(jīng)營權人有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證或農(nóng)村土地承包流轉經(jīng)營權證等證件；
2、土地承包經(jīng)營權抵押程序合法且行為規(guī)范；
3、土地的農(nóng)業(yè)用途未被改變；
4、村集體經(jīng)濟組織及流出方同意抵押的等。
一、集體土地流轉方式有哪些規(guī)定？
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》
第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。
第十六條承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權部分或者全部流轉的，承包方與發(fā)包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條
同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證變更登記手續(xù)。
第十八條承包方采取轉讓方式流轉農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。
第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農(nóng)戶。
第二十條
通過轉讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。
二、法律依據(jù)有哪些？
1、根據(jù)《土地管理法》的有關規(guī)定，農(nóng)村居民在轉讓房屋后，將不能再申請新的宅基地；在實現(xiàn)抵押權時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導致抵押權無法正常實現(xiàn)。因此，無論在集體經(jīng)濟組織外部，還是集體經(jīng)濟組織內部，均不得將宅基地使用權用于抵押。而且，不僅宅基地使用權不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權人不能實現(xiàn)房屋的抵押權。實踐中以農(nóng)村房屋或宅基地使用權作為抵押標的的，該行為應當被認定為無效。
2、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。
3、《民法典》（2021年1月1日生效）規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”。
4、《中華人民共和國土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或林權證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以抵押。
5、《民法典》（2021年1月1日生效）則明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。
三、抵押條件要具備哪些
（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權要合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證、合法合規(guī)的農(nóng)村土地承包或流轉合同)；
（二）土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同和相關手續(xù)符合國家法律、法規(guī)、政策；
（三）具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、林場、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其它符合抵押條件的農(nóng)村土地；
（四）經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)(或漁業(yè)、林業(yè))用途。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《民法典》第三百三十一條
土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
第三百三十三條
土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。
登記機構應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權可以抵押貸款。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的流程如下： 1.按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門或試點地區(qū)政府授權的農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易平臺辦理承包土地的經(jīng)營權抵押登記。 一般需要用到的材料有： (1)農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押登記申請書； (2)抵押權人和抵押人基本資料； (3)借款合同和抵押合同； (4)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》、縣農(nóng)經(jīng)局確認的農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉合同、土地流轉租金繳納證明； (5)抵押物所在發(fā)包方同意抵押的證明材料； (6)抵押人對地上定著物一并抵押及同意處理抵押物的承諾； (7)抵押物共有權人同意抵押的書面資料； (8)從事水面養(yǎng)殖經(jīng)營的須取得合法有效的行政批準文件或證書； (9)登記機關要求的其他資料。 2.受理抵押登記的部門對用于抵押的承包土地的經(jīng)營權權屬進行審核、公示。 3.登記無異議的按合同規(guī)定的時限下發(fā)貸款。 4.抵押人在約定期限內還本付息。
承包人依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權流轉的權利，有權自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；土地承包經(jīng)營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，其他方式流轉指的是：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書的，其土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。所以只有上面通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，才能抵押。 再就是看銀行各自規(guī)定，農(nóng)村房子銀行一般不太愿意做抵押，因為處分這房子很麻煩．土地這東西本身不是你自己擁有所有權的，銀行更加不愿意抵押．
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來源：中國法院網(wǎng)-土地經(jīng)營權抵押貸款存在的困難，
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