房屋拆遷律師介入補償征收,律師參與協助政府開展房屋征收工作的方式,(一)引導政府重視行政“預防”工作作為政府行政征收工作，應當以防為主，律師把“預防”作為政府法律顧問工作的核心，通過法律顧問在政府重大決策、行政行為作出前進行法律論證，提供法
(一)引導政府重視行政“預防”工作
作為政府行政征收工作，應當以防為主，律師把“預防”作為政府法律顧問工作的核心，通過法律顧問在政府重大決策、行政行為作出前進行法律論證，提供法律意見和建議，將政府決策及行為導入法治化、規范化軌道，以徹底改變以往亡羊補牢的被動局面。
(二)有針對性地出具法律意見書
在實施征收補償工作的實踐中，由于《條例》規定得比較原則，僅僅依照《條例》往往無法解決實踐中政府在征收工作中的具體問題，比如被征收房屋的性質、房屋出租、擔保、被征收人死亡繼承等，需要結合其他法律規定予以明確，發生上述復雜情況就需要律師以法律意見書的形式，全面詳盡地加以定性、規范，使政府在依法征收中有章可循。
(三)嚴格審核方案、文件、合同、協議等相關文書
針對政府在各個階段所應具備的法律要件文字資料、需要發布的入戶調查公告、征收補償方案、選擇評估機構通知、選定評估機構公告、補償決定法律文書、催告書、送達文書、強制執行申請等，律師均要嚴格進行審查，在保障上述書面材料和程序的合法性的同時，也就確保了整個征收工作合法性的核心。
(四)積極參與調解和談判工作
在征收中，征收人或征收代辦單位總要耗費大量的精力向被征收人宣傳征收法規，做征收人的思想工作。但由于大多被征收人對法律法規不理解，并且基于不同心態(如被征收人“故土難離”情節、被征收人企圖借征收“一拆暴富”等)對征收人持不信任態度，抑或持對立的態度，從而導致征收工作不能順利進行，甚至可能引起糾紛，群眾上訪，這是政府感到比較棘手的事情，而律師的介入恰好能彌補這一不足。律師是受過專業法律教育的人士，對法律、法規的理解比較準確和深刻，在征收過程中可以進行法律指導和法律咨詢，在征收人與被征收人之間架起一座溝通的橋梁，使征收談判順利完成，達到雙方滿意的結果，有效地預防和減少征收糾紛、杜絕群眾上訪。
(五)在行政復議和訴訟中當好代理人
對征收決定、補償決定不服的，《條例》賦予了被征收人提出行政復議、訴訟的權利，被征收人行使復議、訴訟的權利，也是被征收人監督政府征收行為是否依法進行的一種方式。
律師參與行政復議或訴訟，向被征收人出示政府依法征收的證據材料，有助于被征收人充分理解政府行政的合法性，有助于政府征收的公益性主張得到被征收人的理解、支持與配合。同時，通過行政訴訟環節，也有利于司法機關對政府征收行為的合法性進行監督，律師及時將司法機關對征收工作的意見或建議反饋給政府，促進政府自覺依法行政。
律師參與和協助政府在房屋征收工作中，需要加大政府法律顧問多角度、全方位等參與力度，確保房屋征收工作的每一個環節符合法律規定，防止程序的混亂和隨意性，從而提高政府在房屋土地征收工作中的民主化、科學化和法治化水平。律師在參與政府具體行政工作中，在依法規范政府工作的同時，不可忘記百姓的切身利益，使得一切可以依法進行，實現公平正義的理想或許就會成為律師執業的良好狀態。
法律分析：
第一，加強對拆遷工作的正面宣傳，積極進行輿論引導。一是加強政策法規宣傳。針對征地區域內的群眾要加大宣傳力度，使拆遷區域內的群眾能及時了解最新的拆遷政策，特別是哪些拆遷行為是出于公共利益的需要，從而積極主動配合拆遷工作。二是加強媒體宣傳。要在電視、網絡、報紙等媒體上開辟專欄，不僅要宣傳拆遷工作的政策，還要對涌現出來的先進典型要大張旗鼓地加以肯定和表揚；三是加強規劃宣傳。要將城市建設和發展的遠景規劃通過舉辦活動的方式向外宣傳出去，向群眾展示城市建設的美好前景，提高群眾對于城市建設和發展的參與度與支持度；四是加強公告宣傳。拆遷公告發布要及時，相關部門要立即組織專人入戶走訪，力爭以最快速度簽訂拆遷補償協議。
第二，依法拆遷，切實維護群眾的合法權益。一要充分尊重居民的私有財產權。將城市公共建設與商業開發嚴格分開，杜絕開發商以任何借口，將個人的意愿轉變為城市發展與建設的需要，從而打著為了公共利益的旗號而為個人謀利。二要嚴格執行《國有土地上房屋征收與補償條例》以及其他相關政策法規。征地拆遷全程都要做到依法和規范，確保群眾的利益不受侵害。三要加強拆遷隊伍的行業管理，采取以會代訓、專題講座、實例模擬演練等形式全面提高業務素質和工作能力。四要打擊違法違規行為，堅決杜絕野蠻拆遷。
第三，兼顧各方利益，科學合理解決“釘子戶”問題。第一階段，要繼續做深入細致的思想工作，與其他人的補償標準一樣，不能隨意放寬補償政策，態度要明朗，語氣要堅決，絕不退讓。第二階段，在規定期限內，引導他們依法申請行政復議或是依法提起行政訴訟，讓權威機構和專家來評估房屋價值、補償數量等等，尊重法院的判決。第三階段，如果法院判決后，動遷戶仍拒絕配合，就要按照新拆遷法的要求，將相關材料收集齊全后依法申請人民法院強制執行。
第四，要帶著感情做思想工作，真情服務和諧拆遷。一是號召拆遷工作人員換位思考。在工作方法上要和風細雨，從而做到親情拆遷、和諧拆遷，確保每戶群眾自愿拆遷。二是深入細致地做好思想工作。工作人員要到拆遷戶家里促膝談心，幫助計算補償賬目，計劃遷后的生活等，有效消除與動遷群眾之間的隔閡。三是對弱勢群體提供周到細致的服務。針對孤老、殘疾、弱智、重病患者等困難群體的實際情況，工作人員應實行上門服務，幫助聯系周轉房、組織義務搬家、代辦拆遷安置手續等。
第五，采取有力措施及時化解糾紛，避免矛盾態勢擴大。要建立健全征地拆遷信訪信息溝通與排查調處機制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題。政府和有關職能部門負責人要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題及時解決在初始階段。要加強形勢分析與研判，一旦發生惡性事件，及時啟動應急預案，控制局面，同時報告上級部門。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
1、違法征收要受到什么處罰
(1)縣級以上地方人民政府有下列行為之一的，由上級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分：
A、非因公共利益需要征收房屋的;
B、違反法定程序作出房屋征收決定的;
C、未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的;
D、對不符合規定的補償方案予以批準的;
E、作出的補償決定違反補償方案的;
F、違反法定條件強制搬遷的。
(2)房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分：
A、未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的;
B、實施強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房的;
C、采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的;
D、未作出補償決定實施強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序實施強制搬遷的;
E、未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
(3)違反本條例規定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責令限期改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分：
A、房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的;
B、未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的;
C、未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的;
2、暴力拆遷的處罰
房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位，以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。
3、貪污、挪用等費用的處罰
(1)貪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、擠占補償等費用的，責令退賠，對有關責任單位通報批評、給予警告;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。
(2)房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
一、律師介入政府征收補償工作的重要意義
律師作為具有專業的法律知識，為社會提供法律服務的職業群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業務，也是政府法律顧問服務內容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護被征收人的利益，實現良好的社會和經濟效果。
二、律師保障政府征收行為合法性的重要程序環節
《條例》對政府在國有土地上房屋征收與補償行為有清晰嚴格的程序性規定，每一程序都關系著政府征收行為的合法性。作為律師，在參與和協助政府開展征收工作中，需要以《條例》規定為準，認真嚴格地履行每一個征收環節的相關法律文書，確保征收工作中作出的所有文書，均符合《條例》的程序性規定，全面細膩地對需要收集和整理的證據材料作出安排，從每一個程序環節的每一個細節著手，從而保障政府在具體的房屋征收與補償的工作順利進行。具體參與審核和規范的重要程序有：
(一)對政府征收立項行為的審核
根據《條例》第八條規定的為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，律師應嚴格審查政府征收立項：
1、是否符合國民經濟和社會發展規劃;
2、是否符合土地利用總體規劃;
3、是否符合城鄉規劃和專項規劃;
4、如屬于保障性安居工程建設、舊城區改建的，是否納入當年的國民經濟和社會發展計劃。
(二)對入戶調查程序的審核
根據《條例》第十五條規定，應當對被征收人房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。同時，為高效順利推進征收工作，律師應就征收部門在前期收集與被征收人房屋相關的基本信息時，除《條例》規定需要調查的核心信息外，還應調查記錄被征收人房屋是否存在所有權紛爭、抵押擔保情況等，并記錄包括房屋共有人、利害關系人的詳細身份信息、送達地址等。在入戶調查登記后，在不侵犯被征收人及相關利害關系人隱私的前提下，必須在房屋征收范圍內向被征收人公布。
(三)對評估機構選定的審核
根據《條例》第二十條關于房地產價格評估機構選定的規定，律師應準確及時的告知政府征收部門應當重點把握的法律要點。
1、選定評估機構遵循的原則。
在房屋征收工作中，選定房地產價格評估機構應當尊重被征收人真實意愿，遵循程序正當、公開透明的原則。
在選定鑒定機構的過程中，應當依法收集和保存各種現成資料和證據，以備后期在行政復議或訴訟中使用。在選定房地產價格評估機構后，應當在房屋征收范圍內進行公告。
2、對評估機構入戶評估及評估報告進行合法性監督。
(1)入戶評估。
入戶評估期間，需要對被征收房屋的權屬進行確認，同時對被征收房屋的所有權人身份進行核驗。對房屋附屬與裝修的評估應當留存影像資料。所有權人拒絕在評估現場勘查表上簽字的，除房屋征收部門、注冊房地產估價師簽字確認之外，還應當由無利害關系的第三人簽字見證。無法入戶評估的，經電話告知、書面通知、公告后，仍然無法入戶評估的，按規定由評估人員簽字注明后僅對房屋主體進行評估。在無法入戶評估環節，律師應提示征收部門，核心應全面詳盡記錄和保存通知送達的證據材料。
(2)評估報告。
評估報告作為政府確定補償的依據和基礎，在依法作出后應及時送達，并確保有效送達。同時，評估報告應當客觀公正，且不能出現任何信息差錯，否則會導致政府與被征收人簽訂的征收補償協議書或作出的征收補償決定書存在無效的法律風險。
(四)對征收決定與征收補償方案的審核
1、征收補償方案。
征收補償方案進行論證并予以公布之前，需要征求公眾意見，且征求意見期限不得少于30日，根據征求意見所反饋的信息對征收補償方案再次進行修改、補充和完善。同時，應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。如多數人認為征收補償方案不符合《條例》規定的，應舉行聽證會。如被征收人認為征收補償方案是否符合《條例》規定的情況，應當專門進行調查，采取書面的形式將被征收人的意見進行統計，統計資料注意妥善保存。
2、征收決定。
根據《條例》第十二條規定，政府在作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定，此環節需要形成政府常務會議紀要。同時，作出房屋征收決定前，律師需要審查房屋征收補償費用的銀行存款證明，確保足額到位、專戶存儲、專款專用。政府在作出的房屋征收決定書中應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利、期限等事項，并在房屋征收范圍內公布。
(五)對征收補償協議的審核
簽訂房屋征收補償協議環節，首先要確保簽訂主體的合法性，被征收人應為被征收房屋的所有權人，由其本人親自簽訂協議。對于房屋所有權人死亡或無法親自簽訂的情況，應由房屋所有權人的繼承人或其委托代理人持相關的證明材料并辦理相關的手續，方能與政府征收部門簽訂協議。律師要審核簽訂主體的合法性、內容的合法性、證據材料的合法性。
(六)對擬作出的征收補償決定的審核
針對簽約期屆滿而未簽訂補償協議又未搬遷的被征收人，由政府依法作出補償決定。在把握《條例》所規定的補償決定法定要件外，還需針對被征收人不同情況，作出不同的法律文本。作出補償決定后，應依法送達被征收人并在房屋征收范圍內公告。
(七)對申請法院強制執行前相關材料的審核
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定人民政府依法申請人民法院強制執行。在申請法院強制執行環節，律師要嚴格審核被執行人的主體信息、住址、評估報告及送達材料、補償決
該內容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創回答法律分析：房屋征收補償是一個涉及眾多法律規定的復雜問題，如果沒有專業的法律知識，很難理清自己的權利和義務。與律師合作可以幫助我們更好地了解法律規定，維護我們的利益。同時，律師也可以為我們提供專業的法律意見和建議，幫助我們制定合適的策略，從而更好地解決糾紛。
法律依據：
1.《中華人民共和國土地管理法》第四十六條：對房屋等建筑物實行征收的，應當按照征收范圍、征收面積、使用年限或者殘值、市場價格等因素確定補償標準。
2.《中華人民共和國拆遷補償條例》第十七條：因征收拆遷補償問題引起的糾紛，當事人可以依法向人民法院提起訴訟，也可以通過協商、調解等方式解決。
3.《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條：當事人認為行政機關作出的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
4.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十條：當事人對不服的判決、裁定，可以依法上訴或者申請再審。
綜上所述，與律師合作可以幫助我們更好地了解法律規定，制定合適的策略，從而更好地解決房屋征收補償糾紛。
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投稿：華黛妍
內容審核：馮立影律師
