城市規劃區內的集體土地上房屋補償， 農村集體經濟組織的土地已被批準征收,但出于種種原因,行政機關未對該集體土地上的房屋進行補償,如果該部分農村集體組織的土地已經納入城市規劃區,是按城市土地房屋進行補償,還是按農村集體土地上附著物的
農村集體經濟組織的土地已被批準征收,但出于種種原因,行政機關未對該集體土地上的房屋進行補償,如果該部分農村集體組織的土地已經納入城市規劃區,是按城市土地房屋進行補償,還是按農村集體土地上附著物的標準補償?
裁判規則
1.房屋所在土地的性質事實上已變為城鎮國有土地,可參照城鎮房屋拆遷的標準予以補償——趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區國土資源局責令其拆除房屋交出土地行政決定案
本案要旨:行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規劃區的,應當參照城市房屋征收補償的有關規定,對房屋所有權人予以補償安置。
審理法院:重慶市高級人民法院
來源:沈開舉主編:《國有土地上房屋征收與補償條例》條文解讀與案例評點,中國法制出版社2011年出版
2.因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進行補償的,可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償——姜文慧訴山東省濟南市市中區人民政府等行政賠償案
本案要旨:在對集體土地進行征收時,因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進行補償,而在補償安置時原坐落于集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區,此時可以參照國有土地上房屋征收補償標準對原集體土地上的房屋予以安置補償。被征收人因其本人原因未領取房屋補償款,不存在因征地實施部門怠于履行補償安置義務而導致被征收人房屋未能進行安置補償情形的,對其請求參照國有土地上房屋征收補償標準對其房屋進行安置補償,不予支持。
案號:(2020)最高法行賠申1179號
審理法院:最高人民法院
來源:中國裁判文書網 發布日期:2021-03-25
3.行政機關不存在因怠于實施征地補償安置行為而造成房屋未予征收的情形,不適用參照國有土地上房屋征收補償標準執行的規定——杜小林與重慶市人民政府土地行政裁決案
本案要旨:行政機關依照征地補償安置方案及時實施征地安置補償工作,并不存在因怠于實施征地補償安置行為而造成房屋未予征收情形,被征收人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院不予支持。
案號:(2020)最高法行申14402號
審理法院:最高人民法院
來源:中國裁判文書網 發布日期:2021-04-12
4.行政主體不存在征收土地時未進行安置補償的情形,被征收人主張應按照國有土地上房屋征收補償標準對其進行補償,缺乏事實和法律依據——劉子和訴廣西壯族自治區南寧市良慶區人民政府征地拆遷行政強制及行政賠償案
本案要旨:行政主體對房屋所在的集體土地進行征收時即安排與被征收集體經濟組織達成補償安置協議,在協議未達成的情況下將征地補償款予以提存,征收與補償系同時進行,不存在《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定的征收土地時未進行安置補償的情形,被征收人主張應按照國有土地上房屋征收補償標準對其進行補償,缺乏事實和法律依據。
案號:(2019)最高法行申1641號
審理法院:最高人民法院
來源:中國裁判文書網 發布日期:2019-12-16
5.房屋所在地納入城市規劃區,周邊國有土地上房屋的市場價格可以作為確定單價的參考依據之一——李勝利與蘭考縣人民政府桐鄉街道辦事處行政賠償案
本案要旨:征收農村集體土地時補償安置的房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。房屋所在地納入城市規劃區,周邊國有土地上房屋的市場價格可以作為參考依據之一。
案號:(2019)豫行賠再6號
審理法院:河南省高級人民法院
來源:中國裁判文書網 發布日期:2020-04-15
司法觀點
1.已經納入城市規劃區的農村集體土地上房屋的征收補償
實踐中,有些農村集體土地雖然已經被批準征收,但由于種種原因,有關部門對農村集體土地上的房屋沒有補償,也一直由原住戶繼續使用。若干年后,有關部門補償安置時,房屋所在的地方已經納入城市規劃區,周圍的房屋價格已經城市化,如果仍然按照農村集體土地上附著物的標準補償,難以解決農民的居住問題。對此問題如何解決,我們認為,雖然因為土地性質不同,征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》,但由于房屋所在的土地已經城市化,如果按照農村集體土地補償,會無法保障農民的權益。因此,可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償。由于國有土地上房屋征收補償中實際上已經包含了地價,如果征收農民集體土地時已經對土地進行了補償,那么按照國有土地上房屋征收補償標準對其補償時,應當扣除已經取得的土地補償費。故本規定第十二條第二款規定,征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。
(摘自趙大光、楊臨萍、馬永欣:《解讀
》,載人民法院出版社編:《解讀最高人民法院司法解釋(含指導性案例):行政·國家賠償卷》,人民法院出版社2019年出版,第223頁)
2.農民集體土地所有權轉化為國有土地所有權的法律事實及其時點
確定集體土地所有權轉化為國家土地所有權的法律事實及其權利轉化時點,可以比照征收決定做出時被征收的集體土地所有權變動為國家所有權,也可以采用集體土地被納入城市規劃區的方案依法生效時,集體土地所有權轉化為國家土地所有權。但是考慮到對原集體成員利益的保護,能夠使其在失去集體土地所有權的同時獲得相應的權利保障,不留下原農民集體成員的權利真空,同時考慮到集體失去土地所有權和國家取得相應土地所有權與集體經營性建設用地使用權取得互為條件,也可以采取集體土地納入城市規劃的方案生效、集體取得建設用地的使用權作為集體土地所有權變動為國家所有權的法律事實,變動確定的時間點就是集體依法經政府確權取得建設用地使用權的同時國家取得對原集體土地的所有權。
(摘自韓松:《城鎮化進程中入市集體經營性建設用地所有權歸屬及其與土地征收制度的協調》,載《當代法學》2016年第6期)
法律條文
1.《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》
第十二條 征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。
2.《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二條 為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
法律分析：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。 征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
一、集體土地房屋補償標準有哪些
1、集體土地房屋補償標準一般如下：
（1）集體土地房屋征收補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔；
（2）集體土地房屋征收周轉補償費，以臨時居住條件劃檔；
（3）集體土地房屋征收獎勵性補償費，由當地人民政府根據本地實際情況和國家法律政策確定。
2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
二、集體土地房屋可以買賣嗎
集體土地上建的房子是可以進行買賣的，不過只有本村的人才可以買賣，外來的人是沒有權利的，購買這樣的房子也沒有多大的價值。在房屋與土地的關系上，現普遍采取房地一體主義的原則，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。
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內容審核：鄧海鳳律師
來源：中國法院網-城市規劃區內的集體土地上房屋補償，
