如何判斷征收拆遷的貨幣補償是否合理

一、是否降低了現(xiàn)有的生活水平

無論是征地還是拆遷，在基本要求上，確保被征收人生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障，這是征地拆遷工作堅持的底線?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。由此可見 ，國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益，不得降低其生活水平。

二、是否按照先補償后拆遷的方式進(jìn)行拆遷

先補償后拆遷是指政府為公共利益進(jìn)行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償?shù)幕A(chǔ)上，能進(jìn)行房屋的拆遷。而商業(yè)性開發(fā)，也必須由開發(fā)商與屋主先進(jìn)行談判，在達(dá)成協(xié)議后才能進(jìn)行拆遷。

拆遷中一些地方為追求拆遷進(jìn)度，采用行政手段在沒有充分協(xié)商達(dá)成一致的情況下，要求被拆遷戶先讓房，沒有達(dá)成一致的部分等房屋讓出或拆除后再協(xié)商，往往造成許多補償糾紛。《征收補償條例》則明確了“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償?shù)轿弧?/p>

三、是否參照周邊的市場價進(jìn)行補償

城市的房子，有兩種補償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補多少;2.貨幣補償，最低是周邊房地產(chǎn)市場價?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

相較于完善的國有土地上房屋拆遷補償，集體土地上的房屋拆遷沒有類似《條例》這樣的專門法規(guī)，拆遷補償規(guī)定在《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《民法典》等幾部法律之中。而征收農(nóng)村房屋，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)一般分為三種情況：

1. 優(yōu)先采取宅基地置換，房屋一般按照重建成本價進(jìn)行補償;

2. 商品房置換，相同地段的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)最低是“拆一還一”。

3. 貨幣補償，在保障被拆遷戶生活水平不降低的前提下，在當(dāng)?shù)刭徺I原住房面積房屋的價格。除此之外，補償?shù)捻椖窟€包括房屋補償、搬遷費用、臨時安置費用和停產(chǎn)停業(yè)損失等幾方面。但是對房屋價值、宅基地的補償，幾部法律并沒有給出明確的規(guī)定。

已列入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)也不是全部無章可依。如果房屋所在的集體土地已經(jīng)被征收為國有，但沒有進(jìn)行過拆遷補償，現(xiàn)在房屋所在地段已經(jīng)劃進(jìn)城市規(guī)劃區(qū)中，依據(jù)司法解釋規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照國有土地上的房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置補償。

拆遷補償是否合理是一個復(fù)雜的問題，如何使自己在拆遷的過程中最大限度的維護(hù)自身權(quán)益，專業(yè)律師的幫助會起到重要作用。以上就是小編為您解答的全部問題，若有其他疑問，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢，也可以閱讀相關(guān)法律知識進(jìn)行了解。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-如何判斷征收拆遷的貨幣補償是否合理，