房屋征收的訴訟技巧，隨著上海全市各區縣房屋征收工作年度規劃的進一步落實和推進，征收人與被征收人、公有房屋承租人之間，被征收人與被征收房屋有戶籍人員、房屋實際使用人或房屋居住困難認定對象之間，公有住房承租人與共同居住人或房屋居住困難認定對象之
隨著上海全市各區縣房屋征收工作年度規劃的進一步落實和推進，征收人與被征收人、公有房屋承租人之間，被征收人與被征收房屋有戶籍人員、房屋實際使用人或房屋居住困難認定對象之間，公有住房承租人與共同居住人或房屋居住困難認定對象之間因房屋征收引發的糾紛也逐漸增多，本律師現結合上海法院審理房屋征收案件的司法實踐及多年來從事房屋征收糾紛訴訟所積累的豐富經驗，就廣大房屋征收利害關系人在房屋征收中如何維權提供一些意見和建議：
1、對于征收人與被征收人、公有房屋承租人之間因補償內容分歧較大一時無法達成補償協議的情形，我們建議被征收人、公有住房承租人與被征收房屋有關聯的其他利害關系人(主要包括私房動遷時無產權權利的有戶籍人員、無戶籍的私房產權人、無戶籍的私房繼承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋內的居住困難戶認定對象，下文統稱為“其他利害關系人”)盡可能擺正好心態，在內部達成一致意見的基礎上盡早與房屋征收人簽訂補償協議，盡量避免房屋征收人向所在區住房保障和房屋管理局申請房屋拆遷裁決而導致房屋拆遷裁決行政復議或行政訴訟，已經進入房屋拆遷裁決或即將進入裁決階段的被征收人萬不可存僥幸心里，更不可自以為政府不會輕易申請人民法院強遷。
事實上，經過司法程序的合法強制拆遷房屋在我國一直是存在的，而不少市民總以為政府是不可以或不可能申請人民法院強制拆遷房屋的，這是房屋征收實踐中一個普遍誤解和重大誤區。從法律政策層面來說，只要被征收房屋經過了合法的拆遷裁決，且在被征收人未申請行政復議或行政訴訟直至拆遷裁決書已經生效的情況下，房屋征收人完全可以申請人民法院執行房屋的強制拆遷工作。
從另一個層面上說，經過房屋拆遷裁決的被征收人、公有房屋承租人，不僅整體安置利益減少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型結構、套型面積很不理想，甚至房源位置既偏、房型結構又差。這樣下來，最終利益受損的是與被征收房屋有關的所有利害關系人。
2、關于被征收人、公有房屋承租人與“其他利害關系人”之間因補償權益分割引發的糾紛，建議被征收人、公有房屋承租人與其他利害關系人之間盡可能協商解決，只有在協商未果或根本看不到協商解決希望的情況下，其他利害關系人應抓緊時間考慮訴訟解決，否則會錯過最佳的訴訟時機。
3、由于房屋征收實踐中往往是“其他利害關系人”的補償權益最易受到侵害，“其他利害關系人”應盡可能通過多渠道了解補償協議的談判與簽訂情況，由于房屋征收過程中，征收人基本是僅與被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授權代表商談整個房屋征收補償事宜，因此，其他利害關系人應盡可能及時掌握房屋征收補償協議的談判及簽訂過程(現在上海不少房屋征收基地普遍采取電腦或上墻張貼的方式公示房屋征收進度情況，但也存在公布不及時以及更詳細的補償信息材料只有訴訟后才能完全浮出水面的情況)，因此，其他利害關系人在大體了解補償協議已經簽訂的情況下，應及時向法院提起共有物分割糾紛訴訟或安置房屋的確權訴訟。
4、對于主張共有物分割訴訟的當事人而言，主要適用于考慮自己可能爭取不到安置房安置或自己的安置份額購買不到安置房或是主動愿意放棄安置房安置而接受分割補償款的情形。
而對主張取得安置房安置的其他利害關系人而言，萬不可也無必要立即啟動訴訟程序，因為根據上海法院目前受理安置房確權訴訟的前提條件，當事人因安置房分割提起確權訴訟必須具備一個條件即安置房在開發商名下的大產權證必須辦出，否則法院不會受理安置房的確權訴訟，既然有些法院受理了，法院也會裁定駁回當事人的訴訟請求，最終受損的是當事人自己，包括已經付出的律師費、訴訟費甚至保全申請費等費用。
律師建議：
對于僅主張分割補償款的當事人而言，可以在補償協議簽訂后即使協議暫時沒有生效，也可考慮向法院提起訴訟，以做到及時維權。在主張分割補償款的同時向法院申請財產保全，由法院向房屋征收人(或房屋征收實施單位)出具財產保全裁定書，要求房屋征收人(或房屋征收實施單位)在向被征收人、公有房屋承租人支付補償款時，一并通知銀行在被征收人、公有房屋承租人銀行賬戶內凍結其他利害關系人向法院訴訟提起訴訟時所主張分割的補償款數額，以確保自己主張并得到法院支持的補償款在法院判決后得到順利執行。
至于如何辦理財產保全，要視具體個案及當事人的不同情形而定(當然了，在補償協議未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具體要求有所不同，有些法院即使補償協議未生效亦可立案，有些法院必須在協議生效后方可立案)。對于主張安置房確權訴訟的當事人而言，在大體分析自己的應得補償款及可能獲得安置房安置的情況下，盡可能確認被征收人、公有房屋承租人選擇安置了幾套房源，若其選擇房源較多，則主張安置房確權的其他利害關系人基本上可以“高枕無憂”，待安置房大產權證辦出后，直接向法院提起房屋所有權的確權訴訟。
若房屋被征收人、公有房屋承租人選擇的安置房源較少，則其他利害關系人應考慮改安置房的確權訴訟為補償款的共有物分割訴訟，抓緊時間向法院提起訴訟，并申請財產保全。
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房屋征收具體流程
包括： 1.進行項目征收立項，并做好項目前期調查摸底
2.房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區政府
3.對擬征收房屋進行調查登記并公布調查情況
4.有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理
5.政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。(舊城改造項目組織被征收人和公眾代表聽證會)
6.縣 區政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩定風險評估
7.縣區政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數量較多的，經縣區政府常務會議討論決定
8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。
9.由被征收人選擇征收評估機構
10.房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，在規定期限內達不成協議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內公告
11.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟
12.對于在法定期限內不執行補償決定也不申請行政復議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
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內容審核：黃旭暉律師
來源：中國法院網-房屋征收的訴訟技巧，房屋征收的訴訟技巧
