私自簽訂土地協(xié)議是否合法

1、首先要看這塊地是什么性質(zhì)，如果是農(nóng)村宅基地，那么可以簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，這個(gè)不用政府出手續(xù)，你們?nèi)绻袇f(xié)議有證人，那么這個(gè)協(xié)議就是有效的交易協(xié)議。如果你買(mǎi)到的土地是農(nóng)村承包土地，那么簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效的，農(nóng)村承包地是不可以買(mǎi)賣(mài)的，只能依法自愿進(jìn)行流轉(zhuǎn)，可簽訂轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓合同，而轉(zhuǎn)包后此塊土地的收益應(yīng)該在合同里約定。如果有地契，并且雙方具有土地流轉(zhuǎn)資格，土地協(xié)議是有效的。但轉(zhuǎn)讓有爭(zhēng)議的，沒(méi)有地契，國(guó)家要征用的，沒(méi)有法律效力。

2、并且需要注意一點(diǎn)，無(wú)論簽訂怎樣的土地協(xié)議，土地的性質(zhì)不能擅自變化，要變更土地性質(zhì)的，必須經(jīng)過(guò)合法的手續(xù)。

簽訂農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓合同的注意事項(xiàng)

一、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1、土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。

二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估事宜

在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也就是說(shuō)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，你是不能賣(mài)的，也是不能買(mǎi)的。

另外，當(dāng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)予以確認(rèn)。

三、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方(買(mǎi)家)必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

四、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。這里就要清楚土地是否可以轉(zhuǎn)作它用，農(nóng)田變魚(yú)塘、農(nóng)田改廠房之類(lèi)。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問(wèn)題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ铩⑵渌街镒鳛閯?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無(wú)約定的，推定包含。國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛車(chē)?guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。

對(duì)于私自簽訂土地協(xié)議是否合法這一問(wèn)題，首先需要看土地的性質(zhì)，農(nóng)村的宅基地可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，只要有見(jiàn)證下的簽訂都可以算作有效，但是如果是農(nóng)村的承包土地，那么不能買(mǎi)賣(mài)，只能流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)就不能是私人簽訂所能決定的。北京圣運(yùn)律師網(wǎng)也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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