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土地征用及拆遷補償,征地拆遷補償標準:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-27 22:03:29
作者：
圣運律師
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土地征用及拆遷補償，土地征用及拆遷補償主要涉及國有土地和集體土地兩種情況，其補償標準、方式和依據(jù)的法律法規(guī)各有不同。一、國有土地拆遷補償國有土地上的房屋征收補償主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》。補償內(nèi)容包括：被征收房屋價值的補償：通

土地征用及拆遷補償,征地拆遷補償標準:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地征用及拆遷補償

土地征用及拆遷補償主要涉及國有土地和集體土地兩種情況，其補償標準、方式和依據(jù)的法律法規(guī)各有不同。

一、國有土地拆遷補償

國有土地上的房屋征收補償主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》。補償內(nèi)容包括：

被征收房屋價值的補償：通常通過評估確定，包括房屋本身的價值以及占用的土地價值。

因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償：涉及搬遷費用、臨時安置費用等。

因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償：針對商業(yè)用途房屋，補償因征收導致的停產(chǎn)停業(yè)損失。

此外，市、縣級人民政府還應制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予額外的補助和獎勵。

二、集體土地征地拆遷補償

集體土地的征地拆遷補償主要依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》。補償內(nèi)容包括：

土地補償費：按照被征收土地的原用途給予補償，通常為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的若干倍。

安置補助費：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的若干倍，但最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

地上附著物和青苗的補償費：包括被征收土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等，補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

集體土地征地拆遷與國有土地拆遷的主要區(qū)別在于，集體土地的所有權(quán)屬于村集體，因此補償主要是對地面上建筑物及其附屬物的評估補償，而不包括對土地本身的補償（土地補償費歸村集體所有）。而國有土地上的房屋征收則是對房屋和土地的整體評估與補償。

總的來說，土地征用及拆遷補償?shù)木唧w標準、方式和程序因土地性質(zhì)（國有或集體）的不同而有所差異。在實際操作中，應嚴格遵循相關法律法規(guī)的規(guī)定，確保被征收人的合法權(quán)益得到充分保障。

二、土地征用及拆遷補償費

一、土地征用及拆遷補償費

1、土地增值稅中的土地征用及拆遷補償費，包括：

（1）土地征用費；

（2）耕地占用稅；

（3）勞動力安置費及有關地上；

（4）地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯?

（5）安置動遷用房支出等。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

二、房屋拆遷補償費包括哪些最新

1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、征地補償費包括哪些項目及標準?

1、土地補償費。用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費。用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費。用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費。用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十六條的規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

四、工廠拆遷涉及哪些補償費用

(一)停產(chǎn)停業(yè)損失

《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當補償。對于“適當”的標準，何為“適當”、其計算依據(jù)、計算方法，何種情況下是“可以”補償，何種情況下是“不可以”補償，該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴省⒁罁?jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關部門能夠引起重視，能夠?qū)ν．a(chǎn)停業(yè)損失進行更為明晰、清楚的規(guī)定，以促動拆遷過程中的公平公正。

上海市則采用了“以房屋面積計算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面積每平方米300-400元，集體土上的房屋150-350元的標準計算，具體數(shù)額由拆遷當事人協(xié)商確定。這種計算方法雖然簡便易行，明晰清楚，但其不分企業(yè)經(jīng)營狀況如何、經(jīng)營業(yè)務如何、廠房所在地理位置如何，簡單地以300-400元的范圍限定停產(chǎn)停業(yè)損失的范圍，未免也是一種缺失公平公正的計算方法。我們認為，對于停產(chǎn)停業(yè)損失應當由評估機構(gòu)進行評估確定。針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營業(yè)務、經(jīng)營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保公平的實現(xiàn)。

(二)設備搬遷安裝費

對于可搬遷的設備，應當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。具體而言，設備搬遷和安裝費的補償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人依照上海市指導價確定的貨物運輸價格、設備安裝價格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，也可委托專業(yè)的評估公司進行評估確定。

(三)解聘員工的安置補償費用

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定，屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據(jù)具體跟員工的勞動合同，結(jié)果勞動法有關規(guī)定給予補償。