土地轉(zhuǎn)讓合同效力要如何認定

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是合同簽訂后，有權批準核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準了轉(zhuǎn)讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉(zhuǎn)讓方無權處分的追認，因此，此時合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權方可以請求解除合同，賠償損失。一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效合同，受讓方有權利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行合同時，只能按照不動產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的登記原則來處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽合同。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準權的政府批準，轉(zhuǎn)讓合同無效。但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準的，合同有效;合同性質(zhì)為補償性質(zhì)，而非出讓合同。未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對其地上建筑物的補償合同，而非土地轉(zhuǎn)讓合同。

如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關出讓土地手續(xù)。

從上面的內(nèi)容可以看出土地的轉(zhuǎn)讓合同效力不是一概而論的，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的具體情形，效力的認定是不一樣的。違反法律的禁止性規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同一定是無效的。土地的轉(zhuǎn)讓涉及都是不動產(chǎn)權利，需要有專業(yè)的律師介入，才能順利進行并且避免有關糾紛。北京圣運律師網(wǎng)站有專業(yè)的土地房產(chǎn)類的在線律師為您提供專業(yè)的。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地轉(zhuǎn)讓合同效力要如何認定，