一、總則 1.為貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院第305號(hào)令)、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(江蘇省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第24號(hào)公告)、《無(wú)錫市城市房屋拆遷管理辦法》(無(wú)錫市人民政府第54號(hào)令) 等法律、法規(guī)和市政府《關(guān)于貫徹實(shí)施<江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的意見(jiàn)》等文件，參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，結(jié)合本市實(shí)際情況，確定本市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估規(guī)則及標(biāo)準(zhǔn)，制定本細(xì)則。

2.根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基本原理，結(jié)合房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估的具體特點(diǎn)，本市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估一般采用綜合評(píng)估法。 3.本市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估分為住宅、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房和工交倉(cāng)儲(chǔ)四大類(lèi)，分別以不同的區(qū)位價(jià)、房屋重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評(píng)估。 4.房屋的裝飾及附屬物等部分另行單獨(dú)評(píng)估。 5.本細(xì)則的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、區(qū)段路線(xiàn)價(jià)等標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)政府公布的基準(zhǔn)價(jià)實(shí)施。 6.本細(xì)則適用于無(wú)錫市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估。 7.征用集體土地上的房屋收購(gòu)款評(píng)估參照?qǐng)?zhí)行。

二、房屋用途住宅：供人們居住使用的房屋。非住宅營(yíng)業(yè)用房：商業(yè)(生產(chǎn)、生活資料批零銷(xiāo)售業(yè))、金融保險(xiǎn)業(yè)(對(duì)外營(yíng)業(yè)部分)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)。非住宅非營(yíng)業(yè)用房：辦公用房、寫(xiě)字樓、非營(yíng)業(yè)的單位用房、公益事業(yè)性用房。

工交倉(cāng)儲(chǔ)用房：各類(lèi)工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊等生產(chǎn)性用房，從事交通運(yùn)輸?shù)姆课菁案黝?lèi)倉(cāng)儲(chǔ)用房等。房屋的用途按關(guān)于貫徹實(shí)施《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的意見(jiàn)確定。三、住宅房屋評(píng)估住宅房屋評(píng)估價(jià)格由區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋補(bǔ)償價(jià)和裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)組成，以建筑面積為計(jì)算單位，即：評(píng)估價(jià)格=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋補(bǔ)償價(jià)+裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià) 1.區(qū)位補(bǔ)償價(jià)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)×區(qū)位補(bǔ)償面積×樓層系數(shù)×朝向系數(shù) ⑴ 公式中的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可在政府公布的住宅區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中查取。 ⑵ 區(qū)位補(bǔ)償面積：當(dāng)房屋建筑面積大于土地使用權(quán)面積時(shí)按建筑面積計(jì)算;當(dāng)房屋建筑面積小于土地使用權(quán)面積時(shí)按土地使用權(quán)面積計(jì)算，但必須提供有效土地使用權(quán)面積證書(shū)或文件。 ⑶ 樓層系數(shù)(見(jiàn)表一) 層次總樓層 一 二 三 四 五 六 七二 0 0 三 0 2 -2 四 -2 2 4 -4

五 -4 0 4 6 -6 六 -4 0 4 6 2 -8 七 -4 0 4 6 2 0 -8 說(shuō)明：1、頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加2%。2、底層地下室為車(chē)庫(kù)的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加1%，頂層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上減1% ⑷ 朝向系數(shù)無(wú)朝南門(mén)窗：-3% 2.房屋補(bǔ)償價(jià)房屋補(bǔ)償價(jià)=房屋重置價(jià)格×成新率×樓層系數(shù)×朝向系數(shù)×建筑面積房屋重置價(jià)格應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際結(jié)構(gòu)等級(jí)查取相應(yīng)的重置價(jià)格確定。樓層系數(shù)與朝向系數(shù)同上。 3.裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)=裝飾及附屬物重置價(jià)格×成新率裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)可根據(jù)相應(yīng)的室內(nèi)裝飾重置價(jià)格、裝飾設(shè)備及附屬物重置價(jià)格結(jié)合成新確定。 4.住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿(mǎn)五年被拆遷的，其區(qū)位補(bǔ)償價(jià)與房屋補(bǔ)償價(jià)應(yīng)增加補(bǔ)償，增加的幅度見(jiàn)表二。表二：竣工年限 增加幅度不滿(mǎn)1年(含1年) 19% 不滿(mǎn)2年(含2年) 18% 不滿(mǎn)3年(含3年) 17% 不滿(mǎn)4年(含4年) 16% 不滿(mǎn)5年(含5年) 15%

四、非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估應(yīng)分層計(jì)算。評(píng)估價(jià)格=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋補(bǔ)償價(jià)+裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià) 1.區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=區(qū)段路線(xiàn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)×K1×K2×區(qū)位補(bǔ)償面積 ⑴ K1：非住宅營(yíng)業(yè)用房樓層調(diào)整系數(shù)(見(jiàn)表三)：表三：層次 樓層調(diào)整系數(shù)地下室或半地下室 60%一層 100%二層 80%三層 75%四層及四層以上 70% ⑵ K2：臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)(只適用于底層，其他樓層K2取1) ① 營(yíng)業(yè)用房底層臨街面寬(開(kāi)間)與首進(jìn)深度(進(jìn)深)比調(diào)整系數(shù) •小于0.6，調(diào)整系數(shù)0.85 •大于0.6(含0.6)，小于0.8，調(diào)整系數(shù)0.9 •大于0.8(含0.8)，小于1，調(diào)整系數(shù)0.95 •大于1(含1)，小于1.2，調(diào)整系數(shù)1 •大于1.2(含1.2)，小于1.5，調(diào)整系數(shù)1.05 •大于1.5(含1.5)，調(diào)整系數(shù)1.2 開(kāi)間進(jìn)深比以房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的分幢房屋的總開(kāi)間進(jìn)深比計(jì)算。 ② 兩面臨街調(diào)整系數(shù)兩面臨街(兩面以上臨街按兩面臨街計(jì)算)，以區(qū)位等級(jí)級(jí)別高的臨街面(主臨街面)區(qū)位補(bǔ)償為準(zhǔn)，次臨街面為輔，具體調(diào)整方法如下：次臨街面寬達(dá)到主臨街面寬的50%(含50%)，調(diào)整系數(shù)1.05;次臨街面寬超過(guò)主臨街面寬的50%，不足100%，調(diào)整系數(shù)1.1;次臨街面寬超過(guò)主臨街面寬的100%(含100%)，調(diào)整系數(shù)1.15。 ③ 不臨街營(yíng)業(yè)用房：即臨街營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延房屋，第二進(jìn)按臨街房屋區(qū)位價(jià)的70%計(jì)算;第三進(jìn)及以后房屋按臨街用房的60%計(jì)算。

K2只得選用①、②、③中的一個(gè)系數(shù)。 ⑶ 區(qū)位補(bǔ)償面積的確定同住宅評(píng)估。 ⑷ 以上累計(jì)調(diào)整后的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)不低于同坐落住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的120%。 ⑸ 符合關(guān)于貫徹實(shí)施《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的意見(jiàn)中可參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的房屋，建筑面積以實(shí)際用作營(yíng)業(yè)的建筑面積計(jì)算(為營(yíng)業(yè)服務(wù)的輔房不計(jì)營(yíng)業(yè)用房面積)，其區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按上述區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的80%確定，但累計(jì)調(diào)整后的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)不低于同坐落住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%。

2.房屋補(bǔ)償價(jià)=房屋重置價(jià)格×成新率×建筑面積 3.裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)同住宅評(píng)估五、非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估評(píng)估價(jià)格=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋補(bǔ)償價(jià)+裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià) 1.區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=區(qū)段路線(xiàn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)×區(qū)位補(bǔ)償面積×樓層系數(shù)×朝向系數(shù) ⑴ 區(qū)位補(bǔ)償面積的確定同住宅評(píng)估。 ⑵ 樓層系數(shù)與朝向系數(shù)的確定同住宅評(píng)估。

⑶ 以上累計(jì)調(diào)整后的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)不低于同坐落住宅房屋的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2.房屋補(bǔ)償價(jià)、裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算同住宅評(píng)估。六、工交倉(cāng)儲(chǔ)用房評(píng)估評(píng)估價(jià)格=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋補(bǔ)償價(jià)+裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià) 1.區(qū)位補(bǔ)償價(jià)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)×區(qū)位補(bǔ)償面積區(qū)位補(bǔ)償面積的確定同住宅評(píng)估。 2.房屋補(bǔ)償價(jià)、裝飾及附屬物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算同非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估。七、房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 1.房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(表四) 無(wú)錫市房屋重置價(jià)格房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)表四： 2.房屋重置價(jià)格的修正 (1) 層高范圍及修正標(biāo)準(zhǔn)(表五) 表五： ① 層高確定 •多層房屋，以該樓地面至上一層樓面的高度計(jì)算;多層房屋作為一個(gè)整體評(píng)估時(shí)，按平均層高計(jì)算; •坡屋面平房，以室內(nèi)地面與檐墻中心線(xiàn)和椽子上表面相交點(diǎn)的高度計(jì)算;前后檐高不等的以平均檐高計(jì)算; •平屋面平房，以室內(nèi)地面與平屋面結(jié)構(gòu)層上表面的高度計(jì)算。 ② 凡房屋層高超過(guò)不作調(diào)整高度范圍上限的，應(yīng)以層高上限為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但增加率不得超過(guò)45%;低于不作調(diào)整高度范圍下限的，應(yīng)以層高下限為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但減少率不得超過(guò)10%。[page]

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