一、什么是代征地

由建設(shè)單位代國(guó)家征收集體土地為公共用地的土地簡(jiǎn)稱為代征地，在我國(guó)目前城市開發(fā)與建設(shè)中，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，由建設(shè)單位給原用地者補(bǔ)償，按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。

目前，北京、上海、探圳等很多地方立法中都有城建用地由建設(shè)單位代征的規(guī)定。在城建財(cái)力不足和開發(fā)商實(shí)際受益的情況下，由開發(fā)商代國(guó)家征地制度的存在今后仍有其合理性。立法上不能絲毫不反映代征地及及其各方后續(xù)權(quán)利義務(wù)。現(xiàn)實(shí)已有很多糾紛產(chǎn)生，因此，在房地產(chǎn)法上，必須區(qū)分清楚什么是“毛地”、“凈地”和“代征地”。依照法律慣例，通常所說建設(shè)用地合同中的“土地”用語為“毛地”，即包括“代征地”。凈地不包括代征地需要另外指明。一些合同中的熟地則是指是否含配套設(shè)施，而非代征地。

國(guó)外也有公用代征地的一些基本規(guī)定，并且有些國(guó)家，比如英國(guó)，還有專門的所占征地比例的限制。讓各方當(dāng)事人事先明確代征的權(quán)利義務(wù)和比例，是市場(chǎng)機(jī)制的基本規(guī)則，也有利于鼓勵(lì)開發(fā)商做公益貢獻(xiàn)。不能把這些基本的物權(quán)權(quán)利類型，完全留給地方立法或行政法規(guī)。

物權(quán)法至少應(yīng)規(guī)定“公用土地的代征人對(duì)代征地有優(yōu)先使用權(quán)。在城市公用道路和設(shè)施廢棄無用的情況下，原為公用代征地的，土地使用權(quán)直接歸代征人”。

二、代征地費(fèi)用的確定

代征地費(fèi)用確定有兩種方法，一種是參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系中的熟地價(jià)和毛地價(jià)水平，經(jīng)過修正可得出征地費(fèi)用，一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評(píng)估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)，代征地費(fèi)用可表達(dá)如下：

（１）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用＝區(qū)位價(jià)格；現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)；房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)；位置臨路修正系數(shù)＋地上物補(bǔ)償價(jià)格

該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法

（２）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用＝（基準(zhǔn)地價(jià)；ｋ＋基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）　；建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)格

該公式參照住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。Ｋ值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準(zhǔn)地價(jià)．基準(zhǔn)房?jī)r(jià)以及ｋ值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償，參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。

上述內(nèi)容北京圣運(yùn)律師小編為您詳細(xì)介紹了“2022什么是代征地”，　需要說明的是，以上費(fèi)用均為計(jì)算費(fèi)用，非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，除上述費(fèi)用外，還包括各種補(bǔ)助．相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過計(jì)算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用，最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準(zhǔn)。

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