一、一張紙就要把房子當(dāng)違建拆除？想合法起碼得有這4份文書

時(shí)常有當(dāng)事人為了自家的無(wú)證房屋求助于在律師，稱收到了行政機(jī)關(guān)的“最后通牒”，再不自行拆除人家就要組織人手上門強(qiáng)制拆除了。但問(wèn)題在于，僅僅憑借薄薄一張紙的“限拆通知”“強(qiáng)拆公告”就能把房子作為違建拆除嗎?當(dāng)事人在咨詢律師前究竟已經(jīng)收到過(guò)多少份形形色色的拆違文書了?要做到合法拆除，究竟得有哪些法定的文書出現(xiàn)呢?本文，在律師就再次為大家梳理這一問(wèn)題。

【文書一:責(zé)令限期改正通知書，可有可無(wú)且不可訴】

      有缺點(diǎn)就改，改了就是好同志。這一邏輯同樣適用于違法建設(shè)查處領(lǐng)域，但卻不是絕對(duì)的。

      《行政處罰法》第28條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人改正或者限期改正違法行為。

      一般認(rèn)為，責(zé)令限期改正并非行政處罰的前置行為，而是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行為。能改則改，改不了的也可以直接罰。

      這一點(diǎn)在《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》中有生動(dòng)體現(xiàn)，其第11條規(guī)定，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建成的違法建設(shè)，尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面責(zé)令違法建設(shè)當(dāng)事人限期改正、消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響，并處該建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款。

      也就是說(shuō)，責(zé)令限期改正通知在拆違領(lǐng)域可適用于對(duì)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定的尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃影響的情形。但對(duì)只有完整拆除才能消除影響的違建而言，則沒(méi)有可供改正的空間。

      實(shí)踐中，也有一些行政機(jī)關(guān)將“限期改正”當(dāng)作處罰決定作出前的書面告知程序適用，筆者認(rèn)為這樣理解也并無(wú)太大問(wèn)題。從這一意義上講，責(zé)令限期改正和責(zé)令限期拆除在本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，只是多給當(dāng)事人一次自行拆除違建的機(jī)會(huì)而已。

      綜合上述分析可知，責(zé)令限期改正通知并不會(huì)對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體性權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，不是獨(dú)立的行政處罰行為，其一般而言是不可訴的。

      但當(dāng)其作為行政處罰預(yù)先告知出現(xiàn)時(shí)，則意味著當(dāng)事人可以進(jìn)行陳述、申辯，并有權(quán)申請(qǐng)聽(tīng)證，《行政處罰法》第44條對(duì)此有明文規(guī)定。

【文書二:責(zé)令限期拆除決定書，復(fù)議、訴訟救濟(jì)的關(guān)鍵】

      在明律師曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)，在查處認(rèn)定違建中，責(zé)令限期拆除決定是永恒的核心文書，要救濟(jì)就必須救濟(jì)它，救濟(jì)別的有時(shí)意義不大。

      前述《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第11條規(guī)定，對(duì)逾期不改正或者無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，責(zé)令限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處該建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。責(zé)令限期改正期限和限期拆除的期限一般不超過(guò)15日。

      責(zé)令限期拆除決定是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條明文規(guī)定的違建處置行為，是對(duì)違法建設(shè)“定性”并確定處置方式為“拆除”的文書。

      《行政強(qiáng)制法》第44條中所謂的“當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除”，指的就是責(zé)令限期拆除決定。

      盡管責(zé)令限期拆除決定究竟是否屬于行政處罰仍存在一定爭(zhēng)議，但這并不妨礙我們得出這樣的結(jié)論:一旦收到限拆決定(有時(shí)也被稱為“通知”，但其性質(zhì)卻并非通知)，當(dāng)事人一定要盡早委托專業(yè)律師，申請(qǐng)復(fù)議或者提起行政訴訟。

      6個(gè)月的起訴期限一過(guò)，涉案建筑就會(huì)被徹底扣上違建的帽子，永世不得翻身。即便后續(xù)行政機(jī)關(guān)在強(qiáng)制拆除過(guò)程中程序違法，也難以讓當(dāng)事人的無(wú)證建筑獲取任何實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)償或者賠償。

      違建的本質(zhì)不是當(dāng)初建造房屋的行為，而是違法建設(shè)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的持續(xù)性狀態(tài)，在這一領(lǐng)域里實(shí)體的確是重于程序的。

      而從程序?qū)用婵矗仓挥挟?dāng)事人及時(shí)復(fù)議或者起訴了限拆決定，才能迫使查處行為暫停下來(lái)，房屋也才能被暫時(shí)保住。起訴其他任何文書，都難以起到按下暫停鍵的作用，你訴你的，人家拆人家的。等你最終勝訴了，房子很可能早就沒(méi)了。

【文書三:書面催告，行政強(qiáng)制的法定程序，無(wú)則程序違法】

      書面催告是由違建查處全過(guò)程中由行政處罰進(jìn)入行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的標(biāo)志。當(dāng)事人未在法定期限內(nèi)復(fù)議或者訴訟，亦或者復(fù)議、訴訟未能撤銷涉案責(zé)令限期拆除決定，書面催告就是下一個(gè)法定步驟。

      所謂的催告，可憑字面理解為“催促告知”，具體的規(guī)定體現(xiàn)在《行政強(qiáng)制法》的第35條。催告必須以書面形式作出，口頭作出的不算數(shù)。催告后當(dāng)事人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯。但鑒于催告是對(duì)此前責(zé)令限期拆除決定確定義務(wù)的一種重復(fù)、強(qiáng)調(diào)，并未給當(dāng)事人設(shè)置新的權(quán)利義務(wù)，故其是不可訴的。

      拆違實(shí)踐中，未經(jīng)依法催告將導(dǎo)致違建拆除行為程序違法，但并不會(huì)直接涉及實(shí)體認(rèn)定問(wèn)題。這一個(gè)違法點(diǎn)大家可以去抓，但不能只抓這一個(gè)。

【文書四:強(qiáng)制拆除決定，可供復(fù)議、訴訟的最后一個(gè)程序】

      催告完了當(dāng)事人仍然不自行拆除，而其陳述、申辯又無(wú)正當(dāng)理由，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道等有關(guān)部門就可以作出強(qiáng)制拆除決定了。

      《行政強(qiáng)制法》第37條明確指出強(qiáng)制拆除決定是可復(fù)議可訴訟的，這可能是整個(gè)拆違程序中最后一個(gè)可供司法救濟(jì)的步驟。

      不過(guò)在律師需要反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是，待強(qiáng)制拆除決定作出后再委托律師維權(quán)，已經(jīng)稍有些晚了。畢竟此時(shí)涉案房屋系違法建筑的“惡名”已經(jīng)被限拆決定坐實(shí)，強(qiáng)制拆除決定只調(diào)整拆除的程序問(wèn)題，而不牽涉實(shí)體認(rèn)定。

      而且從拆違實(shí)踐中看，對(duì)強(qiáng)制拆除決定提起程序并不會(huì)導(dǎo)致其被“叫停”，行政機(jī)關(guān)該公告還是公告，該拆還是會(huì)拆。且它的審查點(diǎn)也是有限的。

      需要指出的是，強(qiáng)制拆除決定與責(zé)令限期拆除決定之間的關(guān)系在實(shí)踐中尚有不同的認(rèn)知。個(gè)別地方會(huì)將強(qiáng)制拆除決定理解為對(duì)限期拆除決定的“吸收”文書，那么如果有關(guān)部門在限拆決定作出后的6個(gè)月內(nèi)即作出強(qiáng)制拆除決定，當(dāng)事人是要對(duì)兩個(gè)行為均提起復(fù)議或者訴訟的，而不能只救濟(jì)其中之一。

【文書五:強(qiáng)制拆除公告，原則上不可救濟(jì)，見(jiàn)著了要有所作為】

      《行政強(qiáng)制法》第44條前半段指出，對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。

      這里的“公告”，即強(qiáng)制拆除公告，是涉案建筑被作為違建強(qiáng)拆前所能見(jiàn)到的最后一份文書。

      既然它名為公告，也就意味著它通常而言是無(wú)法尋求救濟(jì)的，僅僅起一個(gè)最后的告知、警示作用。

      收到它，當(dāng)事人絕不可等閑視之，而是要做這樣一件事:及時(shí)將屋內(nèi)的貴重財(cái)物、生產(chǎn)設(shè)備、原材料和半成品等搬離，避免強(qiáng)制拆除可能造成的財(cái)產(chǎn)損失。

      如果你任由上述物品繼續(xù)留在房子里，那么拆違方絕不會(huì)手軟，到了日子就會(huì)組織人員上門動(dòng)手。一旦強(qiáng)拆過(guò)程中室內(nèi)物品的清點(diǎn)、搬離出現(xiàn)問(wèn)題，造成了財(cái)產(chǎn)損失，當(dāng)事人就只能被動(dòng)地去主張行政賠償了。

      而在相關(guān)案例中，經(jīng)常被法院提及的一個(gè)觀點(diǎn)就是——當(dāng)事人在已經(jīng)收到限拆通知，明知房屋將會(huì)被限期拆除的情況下，仍未及時(shí)搬離屋內(nèi)貴重物品，對(duì)其后造成的財(cái)產(chǎn)損失負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任。

      在律師曾多次指出，這種裁判邏輯事實(shí)上是有疑問(wèn)的，因?yàn)榍妩c(diǎn)、搬離室內(nèi)物品本是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)。因行政機(jī)關(guān)未履行職責(zé)而導(dǎo)致了損失，卻要由當(dāng)事人來(lái)?yè)?dān)責(zé)，這或許有違公平原則。

      但是，筆者建議大家不要和法院的裁判“習(xí)慣”抗衡。知道它會(huì)這樣判，我們就不要授人以柄，做好自己的事還是必要的。

      關(guān)于上述行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的文書，在律師要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，實(shí)踐中很多地方在操作中是“亂用”文書的，譬如將“強(qiáng)制拆除公告”與“強(qiáng)制拆除決定”混同，以公告代替決定。

      這種情況下的“公告”就是可訴的，盡管它名為公告，但其內(nèi)容、程序地位卻是決定。當(dāng)事人要有能力透過(guò)“標(biāo)題”看其本質(zhì)，準(zhǔn)確把握所收到文書的真正行為內(nèi)容。

      綜上所述，在律師再把查處、拆除違建的全過(guò)程為大家梳理一遍:

      立案—調(diào)查取證(入戶實(shí)地進(jìn)行+從規(guī)劃部門取得相關(guān)規(guī)劃許可情況)—責(zé)令限期改正通知(行政處罰前告知)—聽(tīng)取陳述、申辯，申請(qǐng)聽(tīng)證—責(zé)令限期拆除決定—書面催告—聽(tīng)取陳述、申辯—強(qiáng)制拆除決定—強(qiáng)制拆除前公告—組織實(shí)施強(qiáng)制拆除

      在律師最后要提示大家的是，總有老百姓跟我們講，自己一下子就收到了拆違方發(fā)來(lái)的好幾份文書，腦袋暈暈的完全不知道該怎樣應(yīng)對(duì)。拆違方還會(huì)講你甭起訴復(fù)議，訴了也沒(méi)用，我們?cè)摬疬€是要拆。大家一定要注意，拆違是要講程序的，不是任何一個(gè)機(jī)關(guān)，幾個(gè)工作人員說(shuō)拆就能拆的，老百姓也不應(yīng)允許自己被當(dāng)成不懂法的傻小子欺騙。上述5份文書，你至少要見(jiàn)到后4個(gè)拆違才可能程序合法。不過(guò)請(qǐng)大家牢記，見(jiàn)到“責(zé)令限期拆除決定”，你就該請(qǐng)律師提起復(fù)議或者訴訟了，而且請(qǐng)有能力識(shí)別出它的各種“馬甲”。

      重要的事情最后說(shuō)上3遍:

      責(zé)令限期拆除通知——請(qǐng)律師，復(fù)議或訴訟;

      責(zé)令限期拆除決定——請(qǐng)律師，復(fù)議或訴訟;

      限期拆除違法建筑的決定——請(qǐng)律師，復(fù)議或訴訟!

二、強(qiáng)行拆除違建是否合法

法律分析：如果按法律規(guī)定的程序強(qiáng)拆的，就合法，強(qiáng)拆程序不合法的，就是違法。其法定程序?yàn)椋?、查明事實(shí)階段。2、處理和處罰階段。3、補(bǔ)辦手續(xù)階段。4、簽定安置補(bǔ)償協(xié)議階段。5、行政裁決階段。6、強(qiáng)制執(zhí)行階段。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》

第十八條 行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政強(qiáng)制措施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）實(shí)施前須向行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)告并經(jīng)批準(zhǔn)；（二）由兩名以上行政執(zhí)法人員實(shí)施；（三）出示執(zhí)法身份證件；（四）通知當(dāng)事人到場(chǎng)；（五）當(dāng)場(chǎng)告知當(dāng)事人采取行政強(qiáng)制措施的理由、依據(jù)以及當(dāng)事人依法享有的權(quán)利、救濟(jì)途徑；（六）聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述和申辯；（七）制作現(xiàn)場(chǎng)筆錄；（八）現(xiàn)場(chǎng)筆錄由當(dāng)事人和行政執(zhí)法人員簽名或者蓋章，當(dāng)事人拒絕的，在筆錄中予以注明；（九）當(dāng)事人不到場(chǎng)的，邀請(qǐng)見(jiàn)證人到場(chǎng)，由見(jiàn)證人和行政執(zhí)法人員在現(xiàn)場(chǎng)筆錄上簽名或者蓋章；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他程序。

第四十四條 對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。

三、拆遷方以“違建”的名義拆除我的房子，如何應(yīng)對(duì)

拆遷方以“違建”的名義拆除我的房子，如何應(yīng)對(duì)

步驟一、調(diào)查取證

拆遷方首先需要對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查取證，調(diào)查涉案房屋是否屬于非法建筑的范疇。該調(diào)查必須由執(zhí)法人員到被拆遷人家中完成，并做相關(guān)書面記錄。有些地方的執(zhí)法人員在根本沒(méi)去當(dāng)事人家實(shí)地考察的前提下就下了限期拆除文書，明顯屬于違法行為。

步驟二、陳述申辯

拆遷人應(yīng)當(dāng)告知被拆遷人進(jìn)行陳述申辯，實(shí)現(xiàn)被拆遷人的陳述申辯權(quán)。若對(duì)于將要拆除的房屋的行為，拆遷方?jīng)]有給被拆遷人該權(quán)利，擅作主張，則違反了其應(yīng)盡到的法定職責(zé)。

步驟三、作出責(zé)令限期拆除通知

拆遷方需要作出責(zé)令限期拆除通知，以對(duì)之后拆除違章建筑的行為進(jìn)行通告。您需要記住的是，正當(dāng)?shù)呢?zé)令限期拆除通知，內(nèi)容中不會(huì)涉及不自行拆除的后果，如果您收到的通知內(nèi)容中包含不配合的法律后果，則該通知的的性質(zhì)發(fā)生了改變，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起訴訟進(jìn)行救濟(jì)。

步驟四、作出責(zé)令限期拆除決定

通知下達(dá)后，緊接著就是責(zé)令限期拆除的決定，此決定作出的6個(gè)月之內(nèi)如果您不服該決定的內(nèi)容，可以依法提起行政訴訟。此期限對(duì)于當(dāng)事人十分重要，一旦錯(cuò)過(guò)，尋求法律的救濟(jì)將變得困難，如果想依法維權(quán)請(qǐng)務(wù)必把握。

步驟五、書面催告

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，拆遷方在決定強(qiáng)拆前必須履行催告的義務(wù)，目的在于給與被拆遷人一定的緩沖時(shí)間，而實(shí)踐中沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何催告程序就進(jìn)行強(qiáng)拆，打拆遷人一個(gè)措手不及的行為明顯是違法的，這也可以對(duì)拆遷方提起訴訟的違法點(diǎn)。

步驟六、陳述申辯

為了保障被拆遷人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，我國(guó)法律規(guī)定了被拆遷人在收到催告書后，依法享有陳述、申辯的權(quán)利，拆遷方應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，對(duì)被拆遷人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄、復(fù)核。若當(dāng)事人提出的理由成立的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采納。當(dāng)然實(shí)踐中這一規(guī)定如同擺設(shè)一般，拆遷方對(duì)被拆遷人的意見(jiàn)基本充耳不聞。

步驟七：強(qiáng)制執(zhí)行決定

如果拆遷方的拆遷程序合法，經(jīng)催告，被拆遷人沒(méi)有任何反應(yīng)，要小心拆遷方此時(shí)有作出強(qiáng)制執(zhí)行決定的權(quán)力。該決定必須由書面做出，如果是口頭則無(wú)效，上面還應(yīng)當(dāng)載明被拆遷人如何尋求法律救濟(jì)。一般拆遷方下達(dá)此文書，已經(jīng)難逃拆遷方對(duì)房屋拆除的厄運(yùn)，盡早地對(duì)該決定尋求依法維權(quán)是破解的不二法門。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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