城中村村民與他人合作建房產(chǎn)生的糾紛裁判觀點(diǎn)梳理,城市化進(jìn)程導(dǎo)致大量城中村村民與非本村村民簽訂《合作建房合同》,合同主要內(nèi)容為非本村村民出資,在村民宅基地上建設(shè)房屋,房屋建成后按照一定比例分配,雙方互不干涉對(duì)方的出租、出售行為,這種情況在南方
城市化進(jìn)程導(dǎo)致大量城中村村民與非本村村民簽訂《合作建房合同》,合同主要內(nèi)容為非本村村民出資,在村民宅基地上建設(shè)房屋,房屋建成后按照一定比例分配,雙方互不干涉對(duì)方的出租、出售行為,這種情況在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且城中村較多的地區(qū)尤為普遍,以下對(duì)東莞法院對(duì)此類(lèi)合同糾紛的裁判觀點(diǎn)作簡(jiǎn)單梳理。
首先,關(guān)于合同效力。宅基地集體所有,只能用作本村村民使用,根據(jù)房地一體原則,雙方對(duì)建成房屋的分配實(shí)質(zhì)上是將宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了非本村村民,違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法規(guī)的,合同必然是無(wú)效的。
其次,無(wú)論是村民起訴對(duì)方要求支付房屋出售款項(xiàng)、賠償搬遷費(fèi)用、房租,或者出資方起訴要求村民賠償建房損失,均出現(xiàn)少部分判決認(rèn)為違法建筑首先應(yīng)由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理,處理后產(chǎn)生的損失再提起民事訴訟的裁判觀點(diǎn),進(jìn)而駁回起訴。
再次,大部分判決是依據(jù)合同無(wú)效的處理規(guī)則進(jìn)行裁判,即民法典157條的規(guī)定,合同無(wú)效后相互返還,不能返還或者沒(méi)有必要返還的折價(jià)補(bǔ)償,有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失,各方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。判決確認(rèn)合同無(wú)效的同時(shí),村民收取的押金予以返還,對(duì)于出資方主張的建房損失,雙方按照一定比例承擔(dān)。
另外,實(shí)踐中往往還有另外一種名為合作建房合同,實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛,即非本村村民購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋,以合作建房名義簽訂合同,該類(lèi)糾紛處理較為簡(jiǎn)單,即合同為無(wú)效合同,出售方返還購(gòu)房款,購(gòu)買(mǎi)方返還房屋。
法律分析:施工雙方誠(chéng)信缺失。在農(nóng)村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識(shí)不強(qiáng),沒(méi)有簽訂書(shū)面的建房施工合同,對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有明確,極易發(fā)生糾紛。解決科學(xué)合理建房,避免盲目跟風(fēng)。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》 第七百八十八條 建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè),發(fā)包人支付價(jià)款的合同。
建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。
法律分析:村民能否起訴村委合,雙方之間是否屬于民法調(diào)整的平等主體間的民事糾紛是本案的核心問(wèn)題。《中華人民兵和國(guó)村民委員會(huì)組織法》規(guī)定村民委員會(huì)是村民的自治性組織,有權(quán)處分其管理的財(cái)產(chǎn)。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條 屬于人民法院受理的民事訴訟范圍。本案村民以村民委員合超越職權(quán)對(duì)外簽訂合同,侵害其合法權(quán)益為由提起的訴訟,應(yīng)當(dāng)裁定予以駁回。
●與村民合作建房是否合法
●與村民合作建設(shè)的房子可以買(mǎi)嗎
●和村民合資建房
●村民合作建房合同效力
●村委合作建房屬于違法嗎
●村民合建房屋的法律關(guān)系
●城鎮(zhèn)居民與村民合作建房
●與村民合作建設(shè)的房子可以買(mǎi)嗎
●村民與村民之間承包土地
●和村民合作建房
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內(nèi)容審核:趙雪玲律師
來(lái)源:中國(guó)法院網(wǎng)-城中村村民與他人合作建房產(chǎn)生的糾紛裁判觀點(diǎn)梳理,
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