一、房屋拆遷補(bǔ)償：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理

多數(shù)街道辦事處、各級開發(fā)區(qū)設(shè)立的房屋拆遷安置公司將農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償確定在每平方米400~500元的價(jià)格區(qū)間，北京某律師自媒體設(shè)問，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償400~500元/米合理嗎？對該問題回答的依據(jù)不同，答案也不相同。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理。

今日說法：房屋拆遷補(bǔ)償

一、街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因

討論街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因，首先要依法確定前述組織機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。

根據(jù)2022年3月第六次修訂的“地方各級人民政府組織法”第八十六條規(guī)定，街道辦事處在本轄區(qū)內(nèi)辦理派出它的人民政府交辦的公共服務(wù)、公共管理、公共安全等工作，依法履行綜合管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、應(yīng)急處置和行政執(zhí)法等職責(zé)，反映居民的意見和要求。據(jù)此，從行政法角度分析，街道辦事處的主要職能是行政執(zhí)法。

“地方各級人民政府組織法”沒有規(guī)定開發(fā)區(qū)的設(shè)立，或者設(shè)置。開發(fā)區(qū)取得行政執(zhí)法主體地位僅是司法解釋規(guī)定，如，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第二十一條賦予了各級開發(fā)區(qū)行政訴訟主體地位。從立法法的角度分析，前述司法解釋違反了《立法法》第十一條的規(guī)定，即，人民政府產(chǎn)生、組織和職權(quán)只能制定法律規(guī)定，其中，人民政府當(dāng)然包括其職能部門。

組織機(jī)構(gòu)的性質(zhì)決定編制。在行政實(shí)踐中，不少地方將街道辦事處等同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的編制從其設(shè)立時(shí)確定，并由國務(wù)院批準(zhǔn)。據(jù)此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府沒有與上級人民政府對應(yīng)的部門，當(dāng)前多數(shù)街道辦事處的財(cái)政供養(yǎng)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)超編。既然沒有“地方各級人民政府組織法”授予，各級開發(fā)區(qū)人員也就沒有所謂的行政、事業(yè)編制。

上述超編人員的供養(yǎng)深刻影響著我國的拆遷政策。例如，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的行政編制，以及經(jīng)國務(wù)院編制機(jī)構(gòu)審核的事業(yè)編制，地方政府可通過財(cái)政預(yù)算對編制內(nèi)的人員實(shí)行財(cái)政供養(yǎng)。超編人員僅能通過土地財(cái)政供養(yǎng)，如，設(shè)立拆遷安置企業(yè)等。超編人員的待遇也是如此，不少發(fā)達(dá)地區(qū)普通職工的退休待遇偏低，超編是主要原因之一。

例如，我今年3月退休，工作38年，省保障廳給我核定的基礎(chǔ)工資僅為7,124.33元，而我繳納養(yǎng)老工資的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“基礎(chǔ)工資”。據(jù)此，對正式在編人員的基礎(chǔ)工資核算尚且如此，對普通工人退休待遇的核算可以想象！目前，退休待遇問題已進(jìn)入政府信息公開程序。#深度好文計(jì)劃#

發(fā)達(dá)地區(qū)普通職工退休待遇偏低的原因

二、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

在我國，房屋拆遷補(bǔ)償主要有兩個(gè)法律和一個(gè)行政法規(guī)規(guī)定。這里的兩部法律，是指《民法典》和《土地管理法》，一個(gè)行政法規(guī)，是指《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。其中，《民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定，據(jù)此，農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》，而國有土地房屋拆遷適用《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

《土地管理法》第四十八條第四款第二句規(guī)定：“對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”

重新安排宅基地建房是農(nóng)村住宅拆遷的“首選”方式，由于超編人員需要提供資金供養(yǎng)，多數(shù)農(nóng)村住宅拆遷適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。其目的主要之一是處置農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集約的住宅用地，如，街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)經(jīng)營住宅用地，其“技巧”是轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

重新安排宅基地建房的補(bǔ)償方式便是對重建成本進(jìn)行核算，房地產(chǎn)未漲價(jià)前，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償400~500元/米合理，目前核算可能需要考慮建筑材料、人工工資等漲價(jià)的因素。多數(shù)村民可能認(rèn)為，農(nóng)村住宅拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對村民有利，對前述認(rèn)識還需考慮以下因素：

第一，農(nóng)村拆遷安置房的成本主要是宅基地的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成，而宅基地補(bǔ)償款屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。以農(nóng)村住宅面積拆遷滿足了部分村民，以及非本集體經(jīng)濟(jì)成員的利益，但損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及部分村民的利益，如，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以成員身份分配拆遷安置房。

第二，按農(nóng)村住宅面積拆遷，《土地管理法》第四十八條第一款的規(guī)定“落空”，即，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。其中，“長遠(yuǎn)生計(jì)”有保障的途徑是，農(nóng)村住宅拆遷集約的集體住宅用地。

三、農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果

農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異，是指農(nóng)村房屋拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，或者《土地管理法》的規(guī)定顯現(xiàn)出不同結(jié)果。

按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》標(biāo)準(zhǔn)拆遷，其結(jié)果是村民盡量擴(kuò)張房屋的面積，將每個(gè)可利用的宅基地新建住宅，或者附屬設(shè)施，甚至占用他人宅基地，或者公共地新建住宅，如，目前的違章建設(shè)不斷上升，以致村莊規(guī)劃不能實(shí)施。

多數(shù)村民因違章建設(shè)獲得的利益可能自認(rèn)為滿足，卻建設(shè)物面積的多寡不同而造成了貧富差距，同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受損，如，集約的宅基地被他人利用，村民長遠(yuǎn)利益得不到保障。

農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果

按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)拆遷，村民因建筑物面積不同，其差異僅是重置成本。拆遷保障了農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益，或者改善其居住環(huán)境和條件，村莊規(guī)劃不因利益驅(qū)使而不被遵守。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可以利用集約的宅基地和其他建設(shè)用地從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)，從而保障村民的長遠(yuǎn)利益。據(jù)此，農(nóng)村住宅拆遷補(bǔ)償應(yīng)按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)核算，即，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本合理，從而實(shí)現(xiàn)村民共同富裕。

二、房屋拆遷按重置成本補(bǔ)償

國土部要求同地同價(jià)完善征地補(bǔ)償款預(yù)存制度昨天，國土部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》要求，房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。同時(shí)，征地補(bǔ)償應(yīng)做到同地同價(jià)。

《通知》明確提出，拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。在城鄉(xiāng)接合部和城中村，原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和，應(yīng)能保障其選購合理居住水平的房屋。

在征地批后實(shí)施時(shí)，市縣國土資源部門要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案，及時(shí)足額支付補(bǔ)償安置費(fèi)用；應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個(gè)人，防止和及時(shí)糾正截留、挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)的問題。

《通知》要求，為防止拖欠征地補(bǔ)償款，確保補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額到位，各地應(yīng)探索和完善征地補(bǔ)償款預(yù)存制度。在市縣組織用地報(bào)批時(shí)，根據(jù)征地規(guī)模與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，測算征地補(bǔ)償費(fèi)用，由申請用地單位提前繳納預(yù)存征地補(bǔ)償款；對于城市建設(shè)用地和以出讓方式供地的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地，由當(dāng)?shù)卣A(yù)存征地補(bǔ)償款。用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，根據(jù)批準(zhǔn)情況對預(yù)存的征地補(bǔ)償款及時(shí)核算，多退少補(bǔ)。

《通知》提出，在今后的征地過程中，要全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，做到征地補(bǔ)償同地同價(jià)。此舉是完善征地補(bǔ)償機(jī)制的重要舉措，也是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的必然要求，各類建設(shè)征收農(nóng)村集體土地都必須嚴(yán)格執(zhí)行。對于新上建設(shè)項(xiàng)目，在用地預(yù)審時(shí)就要嚴(yán)格把關(guān)，確保項(xiàng)目按照公布實(shí)施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)核算征地補(bǔ)償費(fèi)用，足額列入概算。

三、農(nóng)村拆遷房屋重置后的補(bǔ)償價(jià)是怎么計(jì)算的

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目是非常多的，跟拆遷房屋的類型有直接關(guān)系，如果是商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)拆遷需要支付的賠償比住宅類的房屋拆遷價(jià)格要高得多，另外如果涉及到房屋的裝修和其它方面的項(xiàng)目賠償所需要認(rèn)定的情況還有很多。在計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補(bǔ)償：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理，