房屋拆遷補(bǔ)償:農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理,多數(shù)街道辦事處、各級開發(fā)區(qū)設(shè)立的房屋拆遷安置公司將農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償確定在每平方米400~500元的價(jià)格區(qū)間,北京某律師自媒體設(shè)問,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償400~500元 米合理嗎?對該問題回答的依
多數(shù)街道辦事處、各級開發(fā)區(qū)設(shè)立的房屋拆遷安置公司將農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償確定在每平方米400~500元的價(jià)格區(qū)間,北京某律師自媒體設(shè)問,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償400~500元/米合理嗎?對該問題回答的依據(jù)不同,答案也不相同。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理。
今日說法:房屋拆遷補(bǔ)償
一、街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因
討論街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因,首先要依法確定前述組織機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。
根據(jù)2022年3月第六次修訂的“地方各級人民政府組織法”第八十六條規(guī)定,街道辦事處在本轄區(qū)內(nèi)辦理派出它的人民政府交辦的公共服務(wù)、公共管理、公共安全等工作,依法履行綜合管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、應(yīng)急處置和行政執(zhí)法等職責(zé),反映居民的意見和要求。據(jù)此,從行政法角度分析,街道辦事處的主要職能是行政執(zhí)法。
“地方各級人民政府組織法”沒有規(guī)定開發(fā)區(qū)的設(shè)立,或者設(shè)置。開發(fā)區(qū)取得行政執(zhí)法主體地位僅是司法解釋規(guī)定,如,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第二十一條賦予了各級開發(fā)區(qū)行政訴訟主體地位。從立法法的角度分析,前述司法解釋違反了《立法法》第十一條的規(guī)定,即,人民政府產(chǎn)生、組織和職權(quán)只能制定法律規(guī)定,其中,人民政府當(dāng)然包括其職能部門。
組織機(jī)構(gòu)的性質(zhì)決定編制。在行政實(shí)踐中,不少地方將街道辦事處等同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的編制從其設(shè)立時(shí)確定,并由國務(wù)院批準(zhǔn)。據(jù)此,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府沒有與上級人民政府對應(yīng)的部門,當(dāng)前多數(shù)街道辦事處的財(cái)政供養(yǎng)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)超編。既然沒有“地方各級人民政府組織法”授予,各級開發(fā)區(qū)人員也就沒有所謂的行政、事業(yè)編制。
上述超編人員的供養(yǎng)深刻影響著我國的拆遷政策。例如,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的行政編制,以及經(jīng)國務(wù)院編制機(jī)構(gòu)審核的事業(yè)編制,地方政府可通過財(cái)政預(yù)算對編制內(nèi)的人員實(shí)行財(cái)政供養(yǎng)。超編人員僅能通過土地財(cái)政供養(yǎng),如,設(shè)立拆遷安置企業(yè)等。超編人員的待遇也是如此,不少發(fā)達(dá)地區(qū)普通職工的退休待遇偏低,超編是主要原因之一。
例如,我今年3月退休,工作38年,省保障廳給我核定的基礎(chǔ)工資僅為7,124.33元,而我繳納養(yǎng)老工資的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“基礎(chǔ)工資”。據(jù)此,對正式在編人員的基礎(chǔ)工資核算尚且如此,對普通工人退休待遇的核算可以想象!目前,退休待遇問題已進(jìn)入政府信息公開程序。#深度好文計(jì)劃#
發(fā)達(dá)地區(qū)普通職工退休待遇偏低的原因
二、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定
在我國,房屋拆遷補(bǔ)償主要有兩個(gè)法律和一個(gè)行政法規(guī)規(guī)定。這里的兩部法律,是指《民法典》和《土地管理法》,一個(gè)行政法規(guī),是指《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。其中,《民法典》第三百六十三條規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定,據(jù)此,農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》,而國有土地房屋拆遷適用《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。
《土地管理法》第四十八條第四款第二句規(guī)定:“對其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”
重新安排宅基地建房是農(nóng)村住宅拆遷的“首選”方式,由于超編人員需要提供資金供養(yǎng),多數(shù)農(nóng)村住宅拆遷適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。其目的主要之一是處置農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集約的住宅用地,如,街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)經(jīng)營住宅用地,其“技巧”是轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。
重新安排宅基地建房的補(bǔ)償方式便是對重建成本進(jìn)行核算,房地產(chǎn)未漲價(jià)前,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償400~500元/米合理,目前核算可能需要考慮建筑材料、人工工資等漲價(jià)的因素。多數(shù)村民可能認(rèn)為,農(nóng)村住宅拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對村民有利,對前述認(rèn)識還需考慮以下因素:
第一,農(nóng)村拆遷安置房的成本主要是宅基地的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成,而宅基地補(bǔ)償款屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。以農(nóng)村住宅面積拆遷滿足了部分村民,以及非本集體經(jīng)濟(jì)成員的利益,但損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及部分村民的利益,如,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以成員身份分配拆遷安置房。
第二,按農(nóng)村住宅面積拆遷,《土地管理法》第四十八條第一款的規(guī)定“落空”,即,征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。其中,“長遠(yuǎn)生計(jì)”有保障的途徑是,農(nóng)村住宅拆遷集約的集體住宅用地。
三、農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果
農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異,是指農(nóng)村房屋拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,或者《土地管理法》的規(guī)定顯現(xiàn)出不同結(jié)果。
按《民法典》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》標(biāo)準(zhǔn)拆遷,其結(jié)果是村民盡量擴(kuò)張房屋的面積,將每個(gè)可利用的宅基地新建住宅,或者附屬設(shè)施,甚至占用他人宅基地,或者公共地新建住宅,如,目前的違章建設(shè)不斷上升,以致村莊規(guī)劃不能實(shí)施。
多數(shù)村民因違章建設(shè)獲得的利益可能自認(rèn)為滿足,卻建設(shè)物面積的多寡不同而造成了貧富差距,同時(shí),集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受損,如,集約的宅基地被他人利用,村民長遠(yuǎn)利益得不到保障。
農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果
按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)拆遷,村民因建筑物面積不同,其差異僅是重置成本。拆遷保障了農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益,或者改善其居住環(huán)境和條件,村莊規(guī)劃不因利益驅(qū)使而不被遵守。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可以利用集約的宅基地和其他建設(shè)用地從事開發(fā)經(jīng)營,興辦企業(yè),從而保障村民的長遠(yuǎn)利益。據(jù)此,農(nóng)村住宅拆遷補(bǔ)償應(yīng)按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)核算,即,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本合理,從而實(shí)現(xiàn)村民共同富裕。
國土部要求同地同價(jià)完善征地補(bǔ)償款預(yù)存制度昨天,國土部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》要求,房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。同時(shí),征地補(bǔ)償應(yīng)做到同地同價(jià)。
《通知》明確提出,拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房。在城鄉(xiāng)接合部和城中村,原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房,主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和,應(yīng)能保障其選購合理居住水平的房屋。
在征地批后實(shí)施時(shí),市縣國土資源部門要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案,及時(shí)足額支付補(bǔ)償安置費(fèi)用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的,要直接支付給農(nóng)民個(gè)人,防止和及時(shí)糾正截留、挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)的問題。
《通知》要求,為防止拖欠征地補(bǔ)償款,確保補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額到位,各地應(yīng)探索和完善征地補(bǔ)償款預(yù)存制度。在市縣組織用地報(bào)批時(shí),根據(jù)征地規(guī)模與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),測算征地補(bǔ)償費(fèi)用,由申請用地單位提前繳納預(yù)存征地補(bǔ)償款;對于城市建設(shè)用地和以出讓方式供地的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地,由當(dāng)?shù)卣A(yù)存征地補(bǔ)償款。用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,根據(jù)批準(zhǔn)情況對預(yù)存的征地補(bǔ)償款及時(shí)核算,多退少補(bǔ)。
《通知》提出,在今后的征地過程中,要全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià),做到征地補(bǔ)償同地同價(jià)。此舉是完善征地補(bǔ)償機(jī)制的重要舉措,也是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的必然要求,各類建設(shè)征收農(nóng)村集體土地都必須嚴(yán)格執(zhí)行。對于新上建設(shè)項(xiàng)目,在用地預(yù)審時(shí)就要嚴(yán)格把關(guān),確保項(xiàng)目按照公布實(shí)施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)核算征地補(bǔ)償費(fèi)用,足額列入概算。
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價(jià)。
(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)
(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格
(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。注:
1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住,則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;
3、被拆遷人獲得補(bǔ)償,表明該房屋由其自用。
(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的,以及建制雖然不撤銷,但不具備易地建房條件的,被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,具備易地建房條件的,被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償,計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目是非常多的,跟拆遷房屋的類型有直接關(guān)系,如果是商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)拆遷需要支付的賠償比住宅類的房屋拆遷價(jià)格要高得多,另外如果涉及到房屋的裝修和其它方面的項(xiàng)目賠償所需要認(rèn)定的情況還有很多。在計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行。
●房屋拆遷重置價(jià)格
●拆遷補(bǔ)償重置價(jià)格
●拆遷重置成本是什么意思
●拆遷 重置價(jià)格
●拆遷補(bǔ)償重置價(jià)格是什么意思
●拆遷重置價(jià)格是什么意思
●農(nóng)村拆遷房屋置換標(biāo)準(zhǔn)
●拆遷補(bǔ)償重置價(jià)格
●拆遷重置價(jià)一般多少
●房屋拆遷重置是什么意思
●如何處理企業(yè)因機(jī)場占地拆遷補(bǔ)償涉及稅費(fèi),如何處理企業(yè)因機(jī)場占地拆遷補(bǔ)償涉及稅費(fèi)?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●房屋拆遷沒有協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置如何辦,房屋拆遷沒有協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置怎樣辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●企業(yè)拆遷補(bǔ)償款所得稅計(jì)算方式,企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●拆遷溫室國家賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少,大棚征地補(bǔ)償內(nèi)容,溫室大棚拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●蜜蜂養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),家庭養(yǎng)蜜蜂遇到拆遷怎么補(bǔ)償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●工業(yè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償款用納稅嗎,工廠拆遷需要交稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●2023年上海宅基地動遷新規(guī)定及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)解析,上海宅基地動遷2020補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●拆遷后企業(yè)享受哪些補(bǔ)償補(bǔ)助,企業(yè)拆遷補(bǔ)償款屬于政府補(bǔ)貼嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●湖南省企業(yè)拆遷補(bǔ)償規(guī)定,湖南企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●水產(chǎn)養(yǎng)殖拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ,養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2022:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●企業(yè)拆遷補(bǔ)償規(guī)定是怎樣規(guī)定的,企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●豬場拆遷補(bǔ)償多少一平方,政府征收豬場補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●企業(yè)拆遷補(bǔ)償規(guī)定是怎樣的,企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●徐州市企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),徐州拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●拆遷補(bǔ)償民事訴訟駁回是什么意思,拆遷補(bǔ)償法院駁回是什么意思:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●對拆除農(nóng)家樂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),農(nóng)家樂拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●國企拆遷補(bǔ)償費(fèi)用包括哪些,國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●工廠動力電拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),工廠動力電拆遷怎么補(bǔ)償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
內(nèi)容審核:石珊律師
來源:中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補(bǔ)償:農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償按重置成本核算合理,
電話:400-1598098 郵箱:syls@bjsheng.cn 地址:北京市朝陽區(qū)亮馬橋路甲40號二十一世紀(jì)大廈3層
拆遷律師 征地律師 征地拆遷補(bǔ)償 版權(quán)所有 ?2015 北京圣運(yùn)律師事務(wù)所 備案號:京ICP備11044403號