#拆遷安置步驟#

1.拆遷補償方式　　91版條例規(guī)定拆遷補償實行產(chǎn)權調換、作價補償，或者產(chǎn)權調換和作價補償相結合的形式;01版條例規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換。　　2.補償金額確定方法　　91版條例規(guī)定作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算;01版條例規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。　　3.產(chǎn)權調換結算方法　　91版條例對產(chǎn)權調換形式償還的非住宅房屋結算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結合成新結算。以產(chǎn)權調換形式償還的住宅房屋結算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產(chǎn)權調換的，按照下列方式結算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結算，被拆除建筑面積按照重置價格結合成新作價結算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準內的，超過部分按照成本價結算;(三)償還建筑面積超過規(guī)定安置基準的，超過部分按照商品房價格結算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結合成新另增百分之百結算。　　01版條例規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權調換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產(chǎn)權調換的差價。　　4.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補償方法　　91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予適當作價補償或貨幣補償。　　5.91版條例與01版條例有關拆遷補償規(guī)定的比較分析　　91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎;二是在金額確定方式上，采用重置價格結合成新方法或按照重置價格結算結構差價，而重置價格和結構差價等均由當?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產(chǎn)估價專業(yè)人員均能承擔拆遷估價工作;另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點;第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區(qū)間的不平衡;第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。　　01版條例具有很強的市場經(jīng)濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償;在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應當做到客觀、公正、科學、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關利益主體所接受的估價結果，保障受房屋拆遷影響的當事人的合法權益;在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調房屋租賃關系對房屋產(chǎn)權人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權權益得到充分的尊重。　　三、拆遷補償房地產(chǎn)市場評估價格分析　　1.評估價格形成方法　　房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應包括01版條例。　　2.評估價格形成的假設前提　　估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應是房地產(chǎn)的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。　　3.評估價格形成的產(chǎn)權類型　　隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉變，住房商品化已達相當?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權結構，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權內涵的產(chǎn)權類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權構成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應反映不同產(chǎn)權類型的價格水平。　　4.評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程　　房地產(chǎn)開發(fā)建設過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設計、房屋及附屬工程開發(fā)建設到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，即在土地符合建設條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當于部分或全部土地使用權出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。　　四、拆遷補償價格評估的原則分析　　作為房地產(chǎn)估價業(yè)務的構成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應當做到客觀、公正、科學。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補償價格評估應當遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結果。　　l.公平原則　　房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提;充分考慮有關當事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權類型、合理分配產(chǎn)權收益、合理分攤產(chǎn)權或使用權轉移費用。　　2.優(yōu)質優(yōu)價原則　　房屋拆遷補償價格評估應根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟和自然環(huán)境、用途、實際新舊程度、維護保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設備等的不同而區(qū)分計價，體現(xiàn)優(yōu)質優(yōu)價。　　3.快捷性原則　　從開發(fā)程序看，房屋拆遷(包括價格評估、拆遷實施等)所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發(fā)周期;同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。　　4.政策性原則　　01版條例規(guī)定貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認，房屋拆遷是一項政策性。強制性很強的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當長的時間進行交易為前提的，兩者存在本質上的區(qū)別。因此房屋拆遷補償價格應是房地產(chǎn)的權利受到拆遷政策約束下的合理價值。　　五、01版條例下拆遷補償價格評估方法構建的設想　　l.評估方法的適用性　　房屋使用價值通過房地產(chǎn)的整體效用;包括房屋建筑和房屋設備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價對象或范圍。但在估價實務中，緣于諸如房屋裝修設備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。　　2.房屋拆遷補償價格評估的技術路線　　房屋拆遷補償價格評估采用對比法進行。在假設不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結構類型、一定平面形式的標準房屋的評估價格水平;以此標準的評估價格水平為基準，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數(shù);標準評估價格水平與價格修正系數(shù)相乘即可求得市場價格;經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補償金額。　　3.標準評估價格水平的確定　　標準評估價格水平的確定是前期基礎性工作，全部評估過程的便捷性和準確性均取決于此。其確定步驟為：　　a.確定標準評估價格水平對應的房屋結構類型和平面形式　　在確定拆遷評估的范圍后，調查踏勘選取典型(占較大比例者)結構類型和平面形式的房屋作為標準房屋，必要時可確定一個以上標準房屋。　　b.確定標準評估價格水平　　選取標準房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標準房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之。　　4.標準評估價格水平的調整　　影響房地產(chǎn)價格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內環(huán)境.工程質量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質量等，編制調整系數(shù)或調整系數(shù)確定方法。　　5.房屋拆遷補償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的最低界限價格，該最低界限價格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說;“商品出售價格的最低經(jīng)濟界限，是由商品的成本價格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續(xù)下去，預付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價格各構成部分的累加為基礎的，因此根據(jù)成本法可以確定該最低界限價格，即：　　最低界限價格=預付資本價值=市場價格一交易稅費一開發(fā)利潤　　一般地，交易稅費為市場價格 6.05%(5.55%+0.5%)，開發(fā)利潤按房地產(chǎn)類型為預付資本價值的相應百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%，經(jīng)計算整理有商業(yè)、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數(shù)分別為75.16%、81.75%和86.99%

#甚么是房屋拆遷的因素修正系數(shù)#

容積率修正系數(shù)（k）為1.3，因素修正系數(shù)為1.

#樓層調差系數(shù)#

各有關系數(shù)說明　　（一）綜合修正系數(shù)之和=區(qū)位因素修正系數(shù)+層（檐）高修正系數(shù)+樓層增減修正系數(shù)。　　1、住宅區(qū)位因素：（交通、生活、公共配套、環(huán)境、地理、其它等）。　　①交通條件主要指：城市公共交通的通達程度，附近道路的通達程度等；　　②生活服務設施是指：菜市、商店、銀行、郵局、醫(yī)院、學校等；　　③公共配套是指：水、電、有線電視、通訊完備程度及幼兒園、托兒所、公園等娛樂場所的距離等；　　④環(huán)境質量是指：生活區(qū)附近的綠化噪音、空氣質量、衛(wèi)生條件、視覺效果等；　　⑤地理位置是指：所處的樓層及座落的區(qū)域等；　　⑥個別因素是指：估價對象本身的狀況、建筑物結構的類型、等級、功能、裝修情況、設備設施情況、采光通風情況及建筑質量等。　　2、非住宅營業(yè)用房區(qū)位因素：（商業(yè)繁華程度 、交通、環(huán)境、配套設施、個別因素等）。　　①商業(yè)繁華程度是指：估價對象所處地段的商業(yè)繁華程度，是否能夠吸引購買力；　　②交通條件是指：公共交通的通達程度 ，及進貨交通和卸貨便 利的程度 ；　　③環(huán)境質量是指：噪聲、空氣污染程度、視覺效果、衛(wèi)生條件等；　　④配套設施是指：水、電、通信、消防設施等是否齊全；　　⑤個別因素是指：估價對象本身狀況如臨街的狀況，及轉租的可能性等。　　3、層（檐）高修正標準及范圍參照泗縣被拆遷房屋層（檐）高修正系數(shù)調整表確定。　　4、樓層增減修正系數(shù)參照泗縣樓層增減系數(shù)表確定。　　（二）成新系數(shù)　　房屋成新系數(shù)評定參照泗縣各類被拆遷房屋成新率（%）表，采用直接觀察法為主和直線折舊法相結合的方法確定。　　（三）朝向系數(shù)　　房屋朝向系數(shù)按照房屋的朝向參照泗縣被拆遷房屋朝向修正系數(shù)表確定。

#平房拆遷怎么換算面積#

積以權證記載的為準。無房地產(chǎn)權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，或者雖無批準文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質的房地產(chǎn)測繪機構實地丈量的建筑面積為準。被拆遷房屋是公房：若承租的是公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。若承租的是公有居住房屋，則以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：房屋類型公寓獨立住宅新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在此要提醒市民注意的是，在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。上海居住房屋市場價補償安置標準一覽基本公式貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積公式一貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×（100%）×被拆除房屋的建筑面積公式二貨幣補償金額＝評估單價×100%×被拆除房屋的建筑面積公式三貨幣補償金額＝（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積公式四貨幣補償金額＝評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積居住房屋市場價補償安置有關計算公式私有住房未出租和按市場方式出租所有人（適用公式一）老出租私房，并且承租人按政府規(guī)定規(guī)定租金承租的（包括“落政”代為經(jīng)租房屋）所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）公用住房所有人選擇產(chǎn)權調換的所有人（適用公式一）所有人選擇貨幣補償?shù)模⑶页凶馊税凑?guī)定租金承租的所有人（適用公式四）承租人（適用公式三）宗教團體住房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）代管房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）在以上公式中，“市場單價”，為房地產(chǎn)市場的評估單價，評估單價不足最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算（“最低補償單價標準”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價）；“價格補貼”，按照同區(qū)域已購公房交易平均單價的一定比例（不低于20%）確定。被拆除房屋的市場評估單價低于或等于最低補償單價的，價格補貼＝a×x；被拆除房屋的市場評估單價高于最低補償單價的，價格補貼＝（2a-b）×x。a為最低補償單價，b為被拆除房屋的市場評估單價，x為補貼系數(shù)。房屋朝向修正系數(shù)表主臥朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)-8%-3%-2%0%1%2%房屋層次修正系數(shù)表一二三四五六七高層10%0%0%0%0%0%0%0%24%4%2%2%2%2%-2%32%6%5%5%6%-1%4-4%4%4%5%0%5-8%2%3%0%6-8%1%1%7-10%1%8-112%12-（頂層-1）4%頂層-4%

#房地產(chǎn)價值怎么計算的？#

1、比準價格 3050， 指通過對所選擇的市場交易案例分別進行情況修正、交易期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正、使用權年期修正、容積率修正等因素調整后，即可得出待評估房地產(chǎn)的試算比準價格；

2、區(qū)域因素修正系數(shù) 1.05，你的房子區(qū)域因素優(yōu)于評估市場交易案例5％，

3、個別因素修正系數(shù)1.01，你的房子個別因素優(yōu)于評估市場交易案例1％，

4、容積率修正系數(shù) 0.81532，你的房子容積率劣于評估市場交易案例18468％，5、土地取得方式系數(shù) 0.9222，你的房子土地可能是劃撥地，6、補償額 267932，=比準價格 3050*建筑面積，

7、容積率是單位土地上有多少房屋的建筑面積，無論是單元樓房還是其他房屋都有容積率修正系數(shù)的。

#常建規(guī){2010}5號文件《常州市稱市房屋拆遷補償估價技術細則》#

常州市城市房屋拆遷補償估價技術細則 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關規(guī)定，制定本細則。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產(chǎn)估價機構和估價人員的估價技術行為應當符合本細則的要求。 第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內經(jīng)現(xiàn)場查勘認定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內的國有土地使用權）。 第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。 拆遷估價的時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠對顧客提供有形商品買賣并進行直面服務活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。 第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。 第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎。一般被拆遷房屋適用基準價格修正方式估價，其基本公式為： 被拆遷房屋估價價格 為基準價格，對住宅是標準房屋基準價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準價格，營業(yè)用房是路線基準價格； 為市場比較修正綜合系數(shù)。 對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。 第八條 基準價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎。住宅的基準價格以選取的標準房屋的市場評估價格為基礎；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準價格。非住宅的基準價格以市場比較法為主，結合收益還原法、成本法等方法測算得出。 第九條 拆遷估價的價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 住宅拆遷估價 第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術路線為： 1．確定估價基準。一般應在拆遷項目范圍內設定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。 2．測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ×××× 標準房屋基準價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 ×××F K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應的樓層系數(shù)進行調整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。 成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的非成套住宅的評估價。 第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術路線為： 1．確定估價基準。一般應在拆遷項目范圍內設定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。 2．測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ×××× 標準房屋基準價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3） 標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%）的價格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 ××× K i 31 ─實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 ─非成套綜合修正系數(shù)0.98。 第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進行補償。 閣板與室內地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。 第三章 非住宅拆遷估價 第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術路線為： 1．明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。 2．確定基準價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準價格參見附件二。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準價格對應的“標準房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 路線基準價格 ×× —時間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。 營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的辦公用房的評估價。 第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術路線為： 1．明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。 2．確定基準價格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準價格參見附件三。 3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準價格對應的“標準房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。 其計算公式為： 被拆遷房屋估價價格 = 區(qū)位基準價格 ××× —時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。 —實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 第四章 其它拆遷估價 第十五條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準價增加5%。 第十六條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的土地性質為出讓和劃撥的營業(yè)用房，其路線基準價格分別增加30%和20%；土地性質為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準價格增加10%。 第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在0-15m(含15m)的，其路線基準價格增加15%；距離高價街在15-30m(含30m)的，其路線基準價格增加10%；距離高價街在30-50m(含50m)的，其路線基準價格增加5%；距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準價格不再增加。低價街修正后的路線基準價格不高于高價街的路線基準價格。 被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達到主臨街面寬的50%的，其路線基準價格增加5%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準價格增加10%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準價格增加15%。 被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準價格只可按其中一種規(guī)定進行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價： (1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房路線基準價格進行估價。 (2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算： 估價價格=營業(yè)用房路線基準價估價價格×營業(yè)年限權重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格×（1-營業(yè)年限權重） 營業(yè)年限權重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準年份1990） 第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關要求進行收益法估價。 第二十條 采用成本法估價的，應當采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。 第二十一條 國有土地使用權證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準價格（單價） 土地區(qū)位基準價格（單價）參見附件九。 第二十二條 未超過批準期限的臨時建筑應按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。 第二十三條 凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業(yè)技術工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務的機構單獨估價。 第二十四條 拆遷估價中，室內裝飾裝修部分為獨立的專項性質估價作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標的取值，均視估價具體情況，參照本細則附件十、十一的規(guī)定選取。 第五章 附 則 第二十五條 本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關部門提出的意見處理。 第二十六條 武進區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準價格、路線基準價格由區(qū)建設、物價、房管、國土等部門參照本細則擬定并報市建設、物價、房管、國土等部門批準后執(zhí)行。 各轄市可參照本細則，結合本地實際情況制定具體細則。 如有疑問可加QQ22577175免費詳詢

#拆遷最低補償面積是多少#

補償面積，指的是置換補償，按照法律規(guī)定不得低于原有建筑物面積。房屋拆遷補償面積比例。拆遷補償計算方式如下：1. 住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，區(qū)位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規(guī)定確定。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準房價，由區(qū)、縣人民政府在市國上房管局規(guī)定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。2. 非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。計算公式為；非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調整系數(shù)；K2為房屋原用途調整系數(shù)；K3為規(guī)劃用途調整系數(shù)，當規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取0.7，其他情況取1.0；地上物補償價的計取按各市、地、縣有關規(guī)定采取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。3. 住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低于規(guī)定的補償?shù)拖蕖τ诜弦陨蟽蓚€條件的住房困難戶，拆遷人應當給予其拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=規(guī)定補償?shù)拖?被拆遷房屋的補償款。其中，規(guī)定補償?shù)拖?經(jīng)濟適用住房均價×規(guī)定面積標準。4. 自建房從法律性質上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時，拆遷人對違章建筑不予補償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費用，可能會給社會帶來不穩(wěn)定因素，導致拆遷工作無法正常進行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質的拆遷安置補助費十分必要。所以對拆遷范圍內符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應當按照經(jīng)濟適用住房均價和規(guī)定面積標準給予拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經(jīng)濟適用住房均價×規(guī)定面積標準。5. 拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，市、地、縣的搬家補助標準均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。6. 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補助費。具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按照雙方協(xié)議約定給予補償；雙方?jīng)]有約定的，由被拆遷人參照前款規(guī)定的標準對承租人給予適當補償。7. 被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算。每戶可得500到50000元不等，具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

#如何控制貨幣補償和產(chǎn)權置換比例#

1、原則性的要求是按市場價格進行等價賠償，即拆遷置換比例1:1,也就是說一般要到房地產(chǎn)評估機構進行評估后，按價賠償。2、一般實施起來，要綜合考慮到實際中存在的各種因素，從而導致置換比例大都在1：1.1到1：1.3之間。3、每個城市情況不一,具體要參照當?shù)赜嘘P部門的規(guī)定。由于拆遷關系到千家萬戶的日常生活，涉及到千家萬戶的切身利益，老百姓普遍非常關注。但由于拆遷所涉及的關系復雜、政策性強，加之國務院新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》及各市、地、縣政府頒布的拆遷補償政策在拆遷補償安置原則、對象、方式、標準等方面作了較大調整與變動，老百姓對特別關注、迫切希望了解的諸如拆遷如何補償安置、補償安置如何計算等問題并不了解。所以在這里做一次詳細解析。(以下資料均來自《北京房地產(chǎn)》)計算方法：住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，區(qū)位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為:房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規(guī)定確定。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準房價，由區(qū)、縣人民政府在市國上房管局規(guī)定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。(現(xiàn)以北京舉例)例如:王先生在東直門北大街有一處占地面積20平方米、建筑面積為30平方米的私有房產(chǎn)，遇到拆遷，開發(fā)商準備在這一地區(qū)建一規(guī)劃容積率為3.2的高檔物業(yè)。那么，根據(jù)《北京市房屋拆遷評估規(guī)定(暫行)》的規(guī)定，該房產(chǎn)的基準地價在4400元-5400元/平方米之間，現(xiàn)評估價確定為5000元/平方米;現(xiàn)狀容積率為30/20=1.5，規(guī)劃容積率為3.2，修正容積率為:1.005;基準房價為:1000元/平方米;重置成新價為21000元;那么，王先生可得拆遷補償款:(5000×1.005+1000)× 30+21000=201750元。

#房屋評估的方法有哪些#

對房屋征收評估中的兩種表述分別是針對房屋的價值進行評估，和針對產(chǎn)權調換互找差價的評估。對房屋的價值評估是按類似于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價進行估價補償?shù)模珜Ψ课莓a(chǎn)權調換的差價評估依據(jù)什么呢?產(chǎn)權調換時會出現(xiàn)幾種情況，一是用于產(chǎn)權調換的房屋早已建成，原先的定價與現(xiàn)行價格會由于市場價格變化因素造成不一致，這就要將這用于產(chǎn)權調換房屋的價格時點調整到與被征收房屋的時點一致，然后分別按類似于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格評估后互找差價；另一種是用于產(chǎn)權調換的房屋還沒有建成，這需要將未建成房屋預測交付時的價值，與被征收房屋補償資金加上補償資金的時間價值計算出相互差價，這樣才合理。這就是兩種估價表述的同，明白了嗎？供你參考。

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來源：臨律-拆遷因素修正系數(shù)一般是多少，拆遷因素修正系數(shù)一般是多少啊

投稿：柳言

內容審核：王四新律師