一、深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合法嗎

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買(mǎi)賣(mài)，理論上來(lái)說(shuō)并不受?chē)?guó)家政府的支持，因?yàn)橥‘a(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來(lái)解決農(nóng)民的住房問(wèn)題的，是農(nóng)民因?yàn)槠涮厥獾纳矸荻鵁o(wú)償?shù)玫降囊环N社會(huì)福利和保障，其他人是無(wú)法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護(hù)的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護(hù)。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買(mǎi)的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房?jī)r(jià)的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購(gòu)置一套商品房對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)都是一件不容易的事，更別提在深圳這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來(lái)，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無(wú)法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)交易，但也并沒(méi)有出臺(tái)明確的文書(shū)來(lái)禁止。

法律依據(jù)：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

二、深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)是否合法？

深圳農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)雖然不合法，但在深圳房?jī)r(jià)高昂、人才需求緊張的情況下，農(nóng)民房的存在間接幫助深圳挽留更多有潛力的人才。盡管政府原則上不支持農(nóng)民房交易，但也沒(méi)有明確禁止。

法律分析

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買(mǎi)賣(mài)，理論上來(lái)說(shuō)并不受?chē)?guó)家政府的支持，因?yàn)橥‘a(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來(lái)解決農(nóng)民的住房問(wèn)題的，是農(nóng)民因?yàn)槠涮厥獾纳矸荻鵁o(wú)償?shù)玫降囊环N社會(huì)福利和保障，其他人是無(wú)法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護(hù)的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護(hù)。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買(mǎi)的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房?jī)r(jià)的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購(gòu)置一套商品房對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)都是一件不容易的事，更別提在深圳這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來(lái)，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無(wú)法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)交易，但也并沒(méi)有出臺(tái)明確的文書(shū)來(lái)禁止。

拓展延伸

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定與限制

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定與限制主要涉及土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬、轉(zhuǎn)讓條件等方面。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)必須符合相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)的審批與登記。在深圳，農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)需要滿足以下條件：農(nóng)民房必須位于規(guī)劃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證明齊全，無(wú)法律糾紛；買(mǎi)賣(mài)雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，包括購(gòu)房資格、居住證明等；交易必須通過(guò)合法渠道進(jìn)行，合同必須明確約定雙方的權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)還受到土地用途規(guī)劃、城市更新等政策的限制。因此，在深圳進(jìn)行農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)該了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬等法律規(guī)定與限制。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)必須符合土地管理部門(mén)的審批與登記要求。在深圳，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)需要滿足規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)齊全、無(wú)法律糾紛等條件。買(mǎi)賣(mài)雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，交易必須通過(guò)合法渠道進(jìn)行，合同必須明確約定雙方權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)還受到土地用途規(guī)劃和城市更新政策的限制。在進(jìn)行農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，務(wù)必了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進(jìn)行。

法律依據(jù)

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、深圳買(mǎi)農(nóng)民房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

我國(guó)目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)會(huì)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：

1、房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書(shū)，深圳常見(jiàn)的是兩證一書(shū)，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)。現(xiàn)在關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵](méi)有合法建造的手續(xù)。

在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書(shū)、或者是超過(guò)證書(shū)規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來(lái)拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(shū)（綠本），表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。

2、農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶，不能將房產(chǎn)證辦至買(mǎi)房人的名下。

即使買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買(mǎi)房人沒(méi)有異議，買(mǎi)房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶，因此，即使買(mǎi)房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

3、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無(wú)效的。但在司法實(shí)踐中，如果買(mǎi)房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買(mǎi)房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無(wú)效。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)程序流程

1、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理宅基地證或集體土地使用證的過(guò)戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶更名手續(xù)。

二、買(mǎi)農(nóng)村房屋的條件是什么

1、購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效。

3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。

4、買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

h3>四、深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)是否合法？

深圳農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)雖然不合法，但在深圳房?jī)r(jià)高昂、人才需求緊張的情況下，農(nóng)民房的存在間接幫助深圳挽留更多有潛力的人才。盡管政府原則上不支持農(nóng)民房交易，但也沒(méi)有明確禁止。

法律分析

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買(mǎi)賣(mài)，理論上來(lái)說(shuō)并不受?chē)?guó)家政府的支持，因?yàn)橥‘a(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來(lái)解決農(nóng)民的住房問(wèn)題的，是農(nóng)民因?yàn)槠涮厥獾纳矸荻鵁o(wú)償?shù)玫降囊环N社會(huì)福利和保障，其他人是無(wú)法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護(hù)的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護(hù)。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買(mǎi)的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房?jī)r(jià)的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購(gòu)置一套商品房對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)都是一件不容易的事，更別提在深圳這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來(lái)，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無(wú)法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)交易，但也并沒(méi)有出臺(tái)明確的文書(shū)來(lái)禁止。

拓展延伸

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定與限制

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定與限制主要涉及土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬、轉(zhuǎn)讓條件等方面。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)必須符合相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)的審批與登記。在深圳，農(nóng)民房的買(mǎi)賣(mài)需要滿足以下條件：農(nóng)民房必須位于規(guī)劃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證明齊全，無(wú)法律糾紛；買(mǎi)賣(mài)雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，包括購(gòu)房資格、居住證明等；交易必須通過(guò)合法渠道進(jìn)行，合同必須明確約定雙方的權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)還受到土地用途規(guī)劃、城市更新等政策的限制。因此，在深圳進(jìn)行農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)該了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)

深圳農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬等法律規(guī)定與限制。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)必須符合土地管理部門(mén)的審批與登記要求。在深圳，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)需要滿足規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)齊全、無(wú)法律糾紛等條件。買(mǎi)賣(mài)雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，交易必須通過(guò)合法渠道進(jìn)行，合同必須明確約定雙方權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)還受到土地用途規(guī)劃和城市更新政策的限制。在進(jìn)行農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，務(wù)必了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進(jìn)行。

法律依據(jù)

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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