福州市人民政府關于印發福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法的通知，各區人民政府，市直有關部門：經研究，現將《福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法》印發給你們，請結合實際情況，認真貫徹執行。二○○六年七月二十四日福州市城市
各區人民政府，市直有關部門：經研究，現將《福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法》印發給你們，請結合實際情況，認真貫徹執行。二○○六年七月二十四日福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法第一條為了規范房屋拆遷補償行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》、《福州市城市房屋拆遷管理辦法》及建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》，結合本市實際情況，制定本暫行辦法。第二條被拆遷人選擇貨幣補償的，按以下公式確定貨幣補償金額：被拆遷房屋實行貨幣補償的金額=被拆遷房屋合法產權面積×貨幣補償單價+貨幣補償獎勵+搬遷獎勵+其它項目補償金額第三條貨幣補償單價，包括房屋區位補償單價和舊房補償單價兩部分。房屋區位補償單價，是指房屋合法產權面積所對應的平均土地使用權補償單價。拆遷人在摸底測算時，在拆遷管理部門的監督下按抽簽方式選擇五家或五家以上有拆遷估價資質的評估機構，對該拆遷區域的房屋區位補償單價進行整體評估，去掉最高價和最低價后進行平均，來確定該拆遷區域的房屋區位補償單價。舊房補償單價，按照目前實行的《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見》有關規定執行。第四條貨幣補償獎勵。為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，在協商期限內簽訂拆遷補償安置協議并搬遷的，對選擇貨幣補償進行安置的被拆遷人，按照每平方米合法產權面積給予房屋區位補償單價10%以內的貨幣補償獎勵。第五條搬遷獎勵。在協商期限內搬遷的，按照搬遷時段住宅每平方米合法產權面積給予房屋區位補償單價5%-10%的搬遷獎勵，其它非住宅每平方米合法產權面積給予房屋區位補償單價3%-5%的搬遷獎勵；超過協商期限內搬遷的，不得享受搬遷獎勵。第六條其他項目補償金額，按照目前實行的《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見》有關規定執行。第七條對享受低保的困難群眾，人均建筑面積少于6平方米的，可以申請安排廉租房，廉租房租金按相關規定執行，另外每戶再給予3000元的安家費；人均建筑面積少于10平方米，選擇貨幣補償并在協商期限內搬遷的，將房屋區位補償款全額上交財政專戶代管后，可以申請安排廉租房。第八條對家庭人均收入低于400元/月、人均建筑面積少于12平方米的住房困難戶，由街道、社區居委會審核，并經公示無異議后，可以申請購買經濟適用房。對申請按揭貸款購買經濟適用房的，由財政按不超過60平方米/戶的標準給予三年貼息補助。第九條對原產權房屋面積小于45平方米，在本市范圍內無其他處房屋且人均建筑面積少于10平方米的困難戶，選擇貨幣補償且在協商期限內搬遷的，經街道、社區居委會確認并公示無異議后，按不足45平方米的部分乘以房屋區位補償單價給予困難補貼。本辦法出臺后對現有房屋進行產權分析，且單戶產權面積少于45平方米的，不享受本款困難補貼的優惠政策。第十條由福州市房地產管理局制定《福州市城市房屋拆遷估價管理暫行規定》、《福州市城市房屋拆遷估價技術指導意見》、 《福州市城市房屋拆遷估價技術鑒定細則》，對估價機構、估價技術及鑒定細則進行規范。第十一條以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調換房屋的房地產市場價格進行的評估，參照本辦法執行。第十二條房地產管理部門按房地產市場交易價格，每半年公布一次各地段的二手房交易價格，供拆遷當事人參考。第十三條本暫行辦法由福州市房地產管理局負責解釋。
法律分析:
項“原房屋三層以內、總建筑面積在180平方米以內的房屋建筑面積按70％給予補償安置，屬同結構同步建設、三層以內、總超建面積60平方米以內部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按20％給予補償安置，但確權安置面積不得超過20平方米，超出部分一律實行貨幣補償。
法律依據:
《福州市人民政府辦公廳關于印發福州市房屋征收補償實施細則》 第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權證為計戶和補償依據，被征收人應當依據房屋所有權證記載的房屋用途、性質和面積選擇產權調換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據。
實行標準租金的國有直管住宅公房，以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：
（一）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，且租（住）戶在簽約期限內搬遷的，市國有房產管理中心或產權人在收回市政府規定的住宅產權補償款后，由租（住）戶自行選擇補償安置方式并與征收部門簽訂協議搬遷；
（二）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，但該租（住）戶拒絕在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，保持原租賃或使用關系，安置地點由市國有房產管理中心或產權人選擇；
（三）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心、產權人或其上級主管部門不同意將房屋產權放棄給租（住）戶的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，租（住）戶的補償安置及搬遷由市國有房產管理中心或產權人自行解決；
（四）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（住）戶在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，市國有房產管理中心或產權人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（住）戶；
（五）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（住）戶拒絕在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，協議簽訂后作出征收決定的政府協助市國有房產管理中心或產權人依法搬離租（住）戶。
一、本標準中的單價，系根據福建省1990年建安工程預算定額及建安工程費用定額進行測算的被拆除房屋重置價和實行產權調換的安置房價格。
上述單價中，僅含房屋本身土建工程及室內水電安裝工程費，不計預算價格與實際價格的差價和打樁工程費。
二、根據本市目前拆遷房屋的結構狀況，將房屋結構劃歸為6類15等（見表一）。
補償單價主要適用于本市規劃區范圍內被拆除房屋與表一所列的主要特征相類似的房屋。店面按補償單價標準給予補償，不計成新。
在評估中，非主要結構部分的差異不作為提高或降低等別的依據。如局部構件或裝修等部分與表一所列特征不同，可以進行單項換算。若實際房屋的主要特征與表一所列的相對差異較大，補償單價則另行計算。
三、房屋成新的評定辦法，由市房地產管理局會同市物價委員會根據國家有關規定另行制定。
其他項目補償按表二另行計價。如遇表二以外的項目，其補償金額可依照福建省1990年建安工程預算定額另行估算。
四、房屋建筑面積計算規則，應依照國家經委基本建設辦公室（82）經基設字58號文件執行。對我市常見的在舊式木構平屋中利用坡屋頂空間作為擱樓層的建筑形式，當擱樓層與原房同時設計建造，其樓底高度在2．4米以上，擱樓層最低處凈高不低于1．6米時，按其使用面積的50％計算建筑面積。
五、安置房計價標準見表三，拆遷補助費標準見表四，層次調節系數見表五。安置房總金額＝安置房單價（元／平方米）×建筑面積（平方米）×（1＋層次調節系數）。
六、房屋拆遷安置地段等級劃分是在榕政（1991）15號文件規定的福州市六級土地等級劃分的基礎上，根據地塊拆遷和住宅安置為主的特點，充分考慮各地段的公共設施、交通、商業網點等因素，以相鄰道路為標志劃歸，形成自然地塊的等級。
七、易地安置增加的居住面積數，按《福州市城市規劃區房屋拆遷安置地段等級劃分》（見表七）及《易地安置居住面積增加幅度表》（見表六）進行計算。
上述應增加的居住面積換算為建筑面積時，應乘系數1．2。
八、本標準可由市房地產管理局會同市物價委員會根據市經濟發展和房地產市場的實際狀況適時調整，報市人民政府批準實施。
九、各縣（市）房屋拆遷補償和安置房計價標準，由縣（市）人民政府參照本標準制定，報市人民政府批準實施。
h3>四、福州市房屋征收補償實施細則 法律問題法律分析:
項“原房屋三層以內、總建筑面積在180平方米以內的房屋建筑面積按70％給予補償安置，屬同結構同步建設、三層以內、總超建面積60平方米以內部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按20％給予補償安置，但確權安置面積不得超過20平方米，超出部分一律實行貨幣補償。
法律依據:
《福州市人民政府辦公廳關于印發福州市房屋征收補償實施細則》 第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權證為計戶和補償依據，被征收人應當依據房屋所有權證記載的房屋用途、性質和面積選擇產權調換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據。
實行標準租金的國有直管住宅公房，以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：
（一）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，且租（住）戶在簽約期限內搬遷的，市國有房產管理中心或產權人在收回市政府規定的住宅產權補償款后，由租（住）戶自行選擇補償安置方式并與征收部門簽訂協議搬遷；
（二）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心或產權人及其上級主管部門同意將房屋產權放棄給租（住）戶，但該租（住）戶拒絕在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，保持原租賃或使用關系，安置地點由市國有房產管理中心或產權人選擇；
（三）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產管理中心、產權人或其上級主管部門不同意將房屋產權放棄給租（住）戶的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，租（住）戶的補償安置及搬遷由市國有房產管理中心或產權人自行解決；
（四）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（住）戶在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，市國有房產管理中心或產權人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（住）戶；
（五）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（住）戶拒絕在簽約期限內搬遷的，由市國有房產管理中心或產權人與征收部門簽訂協議，協議簽訂后作出征收決定的政府協助市國有房產管理中心或產權人依法搬離租（住）戶。
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內容審核：李軒教授
來源：頭條-福州市人民政府關于印發福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法的通知，
