簽訂拆遷補償協(xié)議的技巧,很多被拆遷人認為一旦雙方對補償額度達成一致意見,拆遷維權就算大功告成了,這是不對的,怎樣審查拆遷補償協(xié)議,怎樣簽訂補償協(xié)議也很重要,尤其是大型企業(yè)的安置補償協(xié)議簽訂,一定要有律師全程參與,才有有效地保護拆遷談判的成果
很多被拆遷人認為一旦雙方對補償額度達成一致意見,拆遷維權就算大功告成了,這是不對的,怎樣審查拆遷補償協(xié)議,怎樣簽訂補償協(xié)議也很重要,尤其是大型企業(yè)的安置補償協(xié)議簽訂,一定要有律師全程參與,才有有效地保護拆遷談判的成果,在合同履行的過程中規(guī)避風險。下面,我們就來介紹一下在簽訂拆遷補償協(xié)議的過程中應當注意哪些方面:
1、審查簽訂合同的主體是否合法:和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構,是不具備法人的主體資格的,拆遷一結束就撤了,找都找不著,更不要說以后履行的問題了。
2、合同的主要條款內容要明確:很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷,在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經驗,經常簽訂的合同內容不明確,導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內容有:第一、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細,如果存在廠房出租的情況,這個各項補償內容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。第二、補償款的支付時間及支付方式。第三、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質,因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值,土地性質是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值,如果雙方在合同中沒有明確的約定,在實際履行中很容易產生糾紛。第四、如果簽訂補充協(xié)議,補償協(xié)議上的內容必須合法,與主合同條款不沖突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協(xié)議約定為準。
3、約定違約責任:一般來說,拆遷人答應的補償條件,尤其是落實到合同條款的補償條件,基本上都能實現(xiàn),但是什么事情都是有萬一的,我們在簽訂合同的時候,也應該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備,那就是明確約定違約責任,從另外一個角度來說,也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
4、明確約定合同履行的程序,很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋,在交房后支付拆遷補償款,有的項目甚至是要求先騰退房屋,然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。曾經有一位企業(yè)客戶來咨詢律師,遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關于所有的補償條件都已經談妥了,企業(yè)也在拆遷補償協(xié)議上簽字了,但是政府以補償協(xié)議需要上級審批但項目等不及為由,要求企業(yè)先行拆遷設備和廠房,并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)。企業(yè)拆除設備后,政府卻告知,項目規(guī)劃有所變動,暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協(xié)議的保護,企業(yè)自行拆除設備的損失經過幾年的交涉,不僅得不到解決,甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。
5、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素,有不公平的條款。比如是否為拆遷人付款設置了條件,這個條件是否是模糊的或者難以實現(xiàn)的,一旦出現(xiàn)這樣的條款就要注意了,拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間,因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高,幾千萬甚至上億,這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。
有的客戶在拆遷補償合同簽訂后出現(xiàn)糾紛才來找到律師,這時候因為已經簽訂了合同,合同約定的不利條件或者不利的法律后果已經形成,律師可以在法律方面操作的空間就變得很小。
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內容審核:陳博揚律師
來源:頭條-簽訂拆遷補償協(xié)議的技巧,
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