房管局不肯變更承租人名字，登記在父親名下的公房，兒子在父親死后未辦理承租人變更手續的情況下居住了近二十年。在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續卻被房管部門以原承租人死亡時其戶籍并未遷到涉案房屋為由拒絕更名。那么，直管公房承租人變更的條件究竟是什
登記在父親名下的公房，兒子在父親死后未辦理承租人變更手續的情況下居住了近二十年。
在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續卻被房管部門以原承租人死亡時其戶籍并未遷到涉案房屋為由拒絕更名。
那么，直管公房承租人變更的條件究竟是什么？不滿足這些形式條件父輩的公房難道孩子就沒有資格繼承了嗎？本文將通過在明律師梁紅；麗代理的剛乙與西城區人民政府變更公房承租人一案為大家詳細進行解讀。
【基本案情：面臨拆遷申請變更承租人被拒】
事實上，一般情況下公房承租人去世后其子女并不會在第一時間去變更承租人，只有在遇到拆遷或者騰退涉及具體利益時才會想到需要變更。
在明律師梁紅麗代理的剛乙公房拆遷糾紛一案中，由于剛乙居住的公房填有其已故父親剛甲的名字，剛乙自其父親去世后二十余年居住于涉案公房內。
2016年房屋將要拆遷，剛乙申請變更承租人卻遭到了西城區房管局的拒絕，理由是剛甲去世時剛乙的戶籍并不與剛甲為同一戶籍。
經過了解，剛乙系剛甲兒子，一直居住在剛甲在印刷廠的地下室數年之久。
1991年印刷廠收回地下室，了解其家庭困難后分配給其一套公房。
但是由于其父親才是該廠職工所以填寫的是其父親名字，剛乙一直居住在涉案房屋內，由于歷史原因一直沒有辦理更名手續。
針對此案，梁紅麗團隊律師查閱了大量關于公房承租人變更的案例和相關法規，并根據本案特點提出了相應的辦案思路。
根據京政發（1987）109號北京市人民政府《關于城市公有房屋管理的若干規定》，承租人外遷或死亡，原同住者要求繼續承租的，須經出租單位同意，并新訂租賃合同。
《北京市公有住宅租賃合同》第七條規定，租賃期限內，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。
簡單來說，變更承租人需要滿足5個條件：一、承租人外遷或死亡；二、申請人須與承租人為同一戶籍的家庭成員；三、需申請人與承租人共同居住滿兩年以上；四、申請人無其他房屋；五、申請人其他家庭成員無異議，且提出異議的家庭成員也具備上述條件。
進行公房承租人變更之時，房屋主管單位會針對這些形式要件進行審查，形式要件的滿足與否直接決定了公房主管單位是否進行承租人變更。
【律師辦案：從實體條件滿足入手，以實體勝形式】
梁紅麗律師遂指導剛乙起訴了西城區人民政府（根據行政法相關規定，宣房三分部是被授權經營、管理直管公房的事業單位所屬房屋管理分部，因其不具有行政訴訟被告的主體資格，對事業單位所屬房屋管理分部的行為不服，人民法院作為行政案件受理的，應由設立該機構的西城區人民政府為被告）。
在訴訟證據中，梁紅麗律師協助剛乙提供了其數位鄰居的證人證言證明其長期居住在涉案房屋，提供了居委會的證明以及印刷廠出具的證明信。
然而法院經審理后認為，原承租人剛甲于1996年10月16日死亡并注銷戶口，2016年剛甲之子剛乙向宣房三分部提出書面申請，要求變更承租人。
宣房三分部經調查認定剛乙戶口于2014年6月遷入涉案房屋，故于2016年7月作出答復，不同意原告的更名申請。
法院依據此事實駁回了剛乙的訴訟請求。
案件進行到此似乎進入了僵局。
梁紅麗律師此時想到可以使用剛乙妻子的身份提起承租人變更的訴訟。
在案件進行過程中，經過與西城區政府的溝通，我們得知剛乙的母親張丙同樣申請過變更承租人。
張丙已無完全民事行為能力，目前由剛乙的幾個姐弟進行照看，西城政府出具了張丙的變更承租人申請書以及相關證據材料。
西城政府在答辯中主張了同住家庭成員的異議，因此并未給剛乙辦理承租人變更。
對于剛某一家居住于此的不爭事實，西城政府表示通過剛甲的遺囑、鄰居的證言、居委會的證明可以予以認可，但是其同住家庭成員的異議不可忽視。
案件到此，可以說是向前邁進了極大的一步。
經過與當事人進行溝通，梁紅麗律師把辦案思路放在了解決剛乙的家庭內部異議糾紛上面，并進行積極協調溝通。
2017年12月底，北京市四中院組織剛乙及剛乙妻子與剛乙母親、姐姐進行協商，雙方經過溝通，剛乙同意從拆遷補償款中支付給其母親、姐姐70萬元人民幣，其母親、姐姐協助到西城相關部門辦理變更承租人，雙方在法院簽訂了協議書。
到此，案件在剛乙形式要件欠缺但是符合實質要件的情況下順利完成公房承租人變更，剛乙獲得拆遷補償的權益得以了維護。
雖然此案在進行中出現了一個小插曲，也說明了實質條件與形式條件的不可分性。
剛乙具備了辦理承租人變更的文書條件，但是其母親、姐姐一方卻并沒有同意其進行變更，房管部門以此為依據遲遲不辦理承租人變更也有其合理因素客觀存在。
直管公房承租人的變更，涉及的不僅僅是國有資產的轉化，還牽涉到眾多相關方的利益。
由于歷史遺留原因，北京市老城區的房屋權屬狀況較為復雜，即使是屬于政府直管的公房也面臨大量的權屬爭議。
這樣的權屬爭議不僅僅來自政府和老百姓之間，也來自同住的家庭成員之間，這使得直管公房問題始終比較突出。
所以北京市住建委在2018年5月出臺直管公房的管理規范，以此進一步規范直管公房的管理。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，遇到直管公房承租人變更困難，可以先根據文章歸納的條件審查自身是否符合相關條件。
如果欠缺某些形式要件，則需要提供充足的證據進行證明。
同時，由于房屋管理規范以及行政訴訟規范的繁多，遇到自己不能解決的問題時要及時咨詢律師，尋求專業的法律幫助。
聯系房東。重新簽訂一份合同。房屋出租人和承租人雙方簽訂的關于轉讓出租房屋的占有權和使用權的協議。其內容是出租人將房屋交給承租人使用，承租人定期向出租人支付約定的租金，并于約定期限屆滿或終止租約時將房屋完好地歸還給出租人。
房屋租賃合同按用途分為兩大類，居住用和商用。簽訂居住用房屋租賃合同，以是否更適合居住為原則。簽訂商用用房屋租賃合同，則以是否更適合辦公為原則。
一、承租人合同義務
（1）承租人應按約定數額、期限交付租金。承租人不履行這一義務的，出租人具有追索權；
（2）承租人應妥善保管和保護租賃物，并按合同約定正確地使用。合同沒有約定的，應按租賃物的性質和用途使用。中國經濟法規定，由于使用保管或維修保養不當，造成租用財產損壞、滅失的，承租人負責修復或賠償；
（3）承租人擅自拆改租賃物造成損失的，負賠償責任；
（4）承租人擅自將租賃財產轉租或進行非法活動，出租人有權解除合同，由此而造成的損失由承租人負責；
（5）在租賃關系終止時，承租人有及時返還租賃物的義務。逾期不還租賃財產，除補交租金外，還應償付違約金。承租人在租賃期內對租賃物有添附或進行改裝的，在返還租賃物時，如未經出租人同意，承租人應將租賃物恢復原狀；如經出租人同意，出租人應補償承租人因添附或改裝所支出的費用。
二、承租人主要權利
使用權
按合同約定，承租人有權占有、使用租賃物；
對出租人違約（沒按約定提供租賃物）行為，或因違約所造成損失的，承租人有權要求出租人償付違約金，或賠償損失。
在租賃合同的有效期內，發生租賃物所有權轉移時，承租人的合同權利對新的租賃物所有人依然有效。承租人因工作需要，并事先取得出租人的同意，在租賃期內，可以將租賃物轉給第三人承租或轉讓給第三人使用。
法律分析：辦理流程:
1、承租家庭推舉一名具有完全民事行為能力的承租
人，填寫變更書面申請，明確變更原因。
2、區縣住房保障管理部門組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門對家庭申請情況進行復核，家庭仍符合配租條件的，應在公共租賃住房小區公示10
日。公示無異議的，區縣住房保障管理部門應在15日
內將同意變更意見反饋給產權單位:公示有異議的，區
縣住房保障管理部門組織相關部門進行復核。
3產權單位在接到反饋意見5日內，為家庭辦理承租
人變更手續，租賃期限為原合同剩余期限。
1、原承租人死亡或外遷
2、與原承租人為同一戶籍:
3、是原承租人的家庭成員:
4、與原承租人共同居住二年以上;
5、沒有其他住房。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百三十二條 申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：
(1)原承租人死亡或外遷；
(2)與原承租人為同一戶籍；
(3)是原承租人的家庭成員；
(4)與原承租人共同居住二年以上；
(5)沒有其他住房。
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●房管所不給辦理承租人更名
●房管局不肯變更承租人名字怎么處理
●房管所故意不更改承租人
●房管所不讓變更公租房承租權
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●房管局不肯變更承租人名字違法嗎
●變更承租人一直不配合簽字
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內容審核：李娜娜律師
來源：中國法院網-房管局不肯變更承租人名字，
