一、如何看待拆遷市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?

國(guó)務(wù)院法制辦：新拆遷條例傾向按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償 國(guó)務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見(jiàn)，并還將請(qǐng)被拆遷人表達(dá)意見(jiàn)，草案修改完善后，將會(huì)盡快公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)。 針對(duì)征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個(gè)主要問(wèn)題。首先面對(duì)的是如何界定公共利益的問(wèn)題，他表示，征收條例將會(huì)采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對(duì)公共利益進(jìn)行范圍較窄的界定，不過(guò)這遭遇了地方的不同意見(jiàn)，地方希望能夠?qū)⒅缍ǖ脤捯稽c(diǎn)。 征收條例遇到的第二個(gè)困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰(shuí)啟動(dòng)等問(wèn)題都需要征收條例作出規(guī)定。 此外，補(bǔ)償問(wèn)題也是難點(diǎn)，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購(gòu)買(mǎi)新的房子”。 李龍：拆遷補(bǔ)償需要什么樣的市場(chǎng)價(jià) 拆遷如何給當(dāng)事人補(bǔ)償，是征收條例草案所要關(guān)注的三大問(wèn)題之一。眼下法制辦表示出了按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?shù)膬A向，是否意味著征收條例一定就會(huì)采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，草案在征求意見(jiàn)時(shí)就應(yīng)該予以充分考慮。 現(xiàn)行的拆遷條例規(guī)定，拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)也是各不相同，有的是以住宅平均交易價(jià)格為準(zhǔn)，有的是選取幾個(gè)可比實(shí)例，再結(jié)合區(qū)域因素、交易情況綜合評(píng)估，有的則給出一個(gè)具體的補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)。然而，由于房?jī)r(jià)總是處在一個(gè)變動(dòng)過(guò)程中，特別是在房?jī)r(jià)泡沫越吹越大的今天，這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就很難真實(shí)反映房?jī)r(jià)的變動(dòng)。以一個(gè)相對(duì)僵化的條文規(guī)定來(lái)指導(dǎo)拆遷補(bǔ)償，難免不產(chǎn)生糾紛。 再者，現(xiàn)行的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，雖然規(guī)定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時(shí)候被拆遷人并不能話(huà)事，有的干脆是由開(kāi)發(fā)商自行選定。這些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估房?jī)r(jià)時(shí)，能否保持公平也很難說(shuō)。 因而征收條例必須厘清這些規(guī)定所產(chǎn)生的偏差所在，進(jìn)而以一個(gè)合理的市場(chǎng)機(jī)制，為拆遷補(bǔ)償給出理性的界定，既能滿(mǎn)足各方的利益需求，又能保護(hù)公民的物權(quán)。按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)說(shuō)是一個(gè)公平的選擇。其實(shí)，商品房的拆遷本就應(yīng)遵循商品的交易準(zhǔn)則，以市場(chǎng)行情為準(zhǔn)進(jìn)行等價(jià)交換。 然而，即便是按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，具體到操作層面，也會(huì)面臨著一系列問(wèn)題。首先，市場(chǎng)價(jià)如何界定同一個(gè)城市，不同的區(qū)域，甚至是這個(gè)月和上個(gè)月相比，房?jī)r(jià)相差千余元的情況也不少見(jiàn)。江蘇省委書(shū)記前天在評(píng)價(jià)江蘇省房?jī)r(jià)時(shí)就曾感嘆，有的地方兩個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價(jià)格也有所區(qū)別。如何確保補(bǔ)償價(jià)按最新的市場(chǎng)行情評(píng)估，本身就是個(gè)難題。因而，簡(jiǎn)單地說(shuō)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償恐怕并不能解決問(wèn)題，而應(yīng)細(xì)化到有一個(gè)可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。 其次，倘若市場(chǎng)補(bǔ)償價(jià)的平等協(xié)商不能解決問(wèn)題，被拆遷人堅(jiān)守土地的增值前景，不肯以眼前的市場(chǎng)價(jià)搬遷，出現(xiàn)了“釘子戶(hù)”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶(hù)就提出每平方米超過(guò)20萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償要求。既要保障被拆遷人的物權(quán)，又不能讓其漫天要價(jià)，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應(yīng)有所應(yīng)對(duì)的舉措。 拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償已成社會(huì)共識(shí)，但具體到操作細(xì)節(jié)上，還有很多爭(zhēng)議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見(jiàn)，待修改后再征求公眾意見(jiàn)。建議屆時(shí)將市場(chǎng)補(bǔ)償價(jià)如何確定、評(píng)估機(jī)構(gòu)如何確保公平、如何防止漫天要價(jià)等細(xì)則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。 馮海寧：拆遷補(bǔ)償要警惕“偽市場(chǎng)價(jià)” 在征收條例考慮拆遷按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償之前，個(gè)別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長(zhǎng)安街拆遷工程，首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對(duì)拆遷戶(hù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)格。從某種意義上來(lái)說(shuō)，北京在為征收條例探路。輿論對(duì)此做法普遍有高度評(píng)價(jià)。 盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國(guó)務(wù)院法制辦也傾向于按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢(qián)明星教授表示，“按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償”寫(xiě)入拆遷條例有難度?？梢?jiàn)，“按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償”最終是否能寫(xiě)進(jìn)征收條例還是未知數(shù)，主要阻力應(yīng)該在地方政府。 我不反對(duì)拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，但我以為輿論不能過(guò)度迷信于市場(chǎng)價(jià)。這是因?yàn)?，我們?cè)诓疬w補(bǔ)償方面的市場(chǎng)機(jī)制還沒(méi)有形成，市場(chǎng)規(guī)則還沒(méi)有建立，市場(chǎng)主體之間的地位不平等，無(wú)疑就很難達(dá)成公平的市場(chǎng)價(jià)格，不排除出現(xiàn)“偽市場(chǎng)價(jià)”的可能。因此，我認(rèn)為在把“按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償”寫(xiě)進(jìn)法律的同時(shí)，亟須建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場(chǎng)機(jī)制，以應(yīng)對(duì)新的拆遷補(bǔ)償矛盾。 只有市場(chǎng)機(jī)制健全了，才能達(dá)成公平的市場(chǎng)價(jià)格。無(wú)論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機(jī)制。從拆遷人的角度看，如果沒(méi)有公平機(jī)制做保障，拆遷人就難以承受天價(jià)的補(bǔ)償要求。例如，北京一戶(hù)居民今年6月就提出現(xiàn)金加房屋折合每平方米超過(guò)20萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償要求。由于土地的不可移動(dòng)性，拆遷人有時(shí)沒(méi)有充分的土地選擇，天價(jià)補(bǔ)償要求就有可能損害公共利益。 沒(méi)有公平的市場(chǎng)機(jī)制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據(jù)相關(guān)報(bào)道，征收條例擬規(guī)定“政府為拆遷主體”。顯而易見(jiàn)，政府是最強(qiáng)勢(shì)的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場(chǎng)主體之間的強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢(shì)群體的談判權(quán)，這顯然無(wú)法達(dá)成公平的市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，強(qiáng)勢(shì)一方出價(jià)，弱勢(shì)一方必須接受強(qiáng)勢(shì)一方的出價(jià)，這就出現(xiàn)了不公平的交易價(jià)格。 既然要“按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償”，就涉及市場(chǎng)價(jià)格由誰(shuí)來(lái)評(píng)估、參考標(biāo)準(zhǔn)有哪些等一系列問(wèn)題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。 所謂“偽市場(chǎng)價(jià)”，就是價(jià)格脫離了價(jià)值，出現(xiàn)了偽評(píng)估或者人為的定價(jià)。比如說(shuō)，今天的房?jī)r(jià)由于人為因素而充滿(mǎn)了泡沫背離了價(jià)值基礎(chǔ)。同樣，拆遷補(bǔ)償價(jià)格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價(jià)值。因此，建立一套完善的拆遷補(bǔ)償方面的市場(chǎng)機(jī)制，是眼下最需要做的準(zhǔn)備，既不能讓拆遷市場(chǎng)被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實(shí)際要求天價(jià)補(bǔ)償。如何建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場(chǎng)機(jī)制，不僅是政府的責(zé)任，更需要公眾的智慧，民意的支持。

二、拆遷補(bǔ)償跟市場(chǎng)價(jià)格差怎么辦

處理拆遷補(bǔ)償價(jià)格與實(shí)際不符的方式是：被拆遷人與拆遷人雙方可以就補(bǔ)償數(shù)額進(jìn)行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通；溝通未果可以按照拆遷條例向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決，對(duì)裁決結(jié)果不服的應(yīng)當(dāng)在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)就補(bǔ)償爭(zhēng)議向人民法院提起訴訟。

一、拆遷糾紛怎么提起訴訟

一旦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，先由同級(jí)拆遷管理部門(mén)裁決。只有經(jīng)行政裁決后，當(dāng)事人仍不滿(mǎn)意的，方可提起行政訴訟。行政裁決是行政訴訟的前置程序。拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的，可以直接向法院提起訴訟。

二、申請(qǐng)房屋拆遷的裁決程序是什么

申請(qǐng)房屋拆遷的裁決程序是：1、申請(qǐng)。被拆遷人或者是房屋的承租人提出了申請(qǐng)，需要提供申請(qǐng)書(shū)、身份證明、產(chǎn)權(quán)證或公房租賃憑證等相關(guān)資料。2、審理。在裁決的過(guò)程中，裁決機(jī)關(guān)會(huì)先聽(tīng)取雙方的陳述，明白認(rèn)定補(bǔ)償安置的事實(shí)，并詢(xún)問(wèn)拆遷雙方是否愿意進(jìn)行調(diào)解。3、文書(shū)送達(dá)。送達(dá)的裁決文書(shū)有申請(qǐng)書(shū)副本、裁決書(shū)等，必須要有送達(dá)回證。送達(dá)的方式可以是直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)或者公告送達(dá)。4、執(zhí)行。拆遷裁決書(shū)送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人要按照裁決方案去認(rèn)真執(zhí)行。不執(zhí)行的，裁決機(jī)關(guān)可以依法申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

三、拆遷賠償價(jià)格是否按市場(chǎng)價(jià)

法律分析：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補(bǔ)償項(xiàng)目是比較多的，如果是房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

法律依據(jù)：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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●拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

●市場(chǎng)價(jià)格拆遷補(bǔ)償

●拆遷價(jià)和市場(chǎng)價(jià)

●市場(chǎng)拆遷價(jià)格

●拆遷比市場(chǎng)價(jià)高多少?

●拆遷房屋的補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)嗎

●拆遷補(bǔ)償不得低于市場(chǎng)價(jià)

●市場(chǎng)價(jià)格拆遷補(bǔ)償

●拆遷比準(zhǔn)價(jià)格

●拆遷當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)賠償合理嗎

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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