專家建議房屋拆遷補償稅收2025,北京翰匯律師事務所：征拆補償未申報納稅的法律后果與應對策略,在征地拆遷的過程中，許多企業和居民往往只關注補償款的金額和分配，卻容易忽視補償款的稅務處理問題。然而，未申報納稅可能會帶來嚴重的法律后果。為了幫助
在征地拆遷的過程中，許多企業和居民往往只關注補償款的金額和分配，卻容易忽視補償款的稅務處理問題。然而，未申報納稅可能會帶來嚴重的法律后果。為了幫助您更好地理解和應對這一問題，北京翰匯律師事務所主任吳少博律師，結合其二十年的財稅法律實務經驗，特別為您深度解析征拆補償款未申報納稅的法律風險與應對方案。
一、征拆補償款的稅務定性
征拆補償款的稅務處理并非一概而論，而是需要根據其性質和用途進行具體分析。根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》，符合特定條件的補償款是免征個人所得稅的，例如按照地方政府標準取得的拆遷補償款以及用于重新購置住房的補償款部分。然而，對于超標準補償款、企業拆遷補償中的資產處置收益以及非貨幣補償等情形，則可能需要繳納相應的稅款。
二、未申報納稅的法律后果
未申報納稅的法律后果是嚴重的，包括行政責任和刑事責任兩個方面。在行政責任方面，稅務機關有權追繳稅款并加收滯納金，滯納金按日加收萬分之五。此外，如果存在虛假申報等違法行為，還可能面臨高額的罰款。在刑事責任方面，如果逃避繳納稅款數額較大且占應納稅額10%以上，就可能構成逃稅罪，面臨刑事處罰。
三、五步應對策略
面對未申報納稅的風險，企業和居民可以采取以下五步應對策略：
00001. 風險自查：通過核查補償協議、計算應納稅所得額以及調取銀行流水等方式，全面了解自身的稅務風險狀況。
00002. 補申報：在發現存在未申報納稅的情況后，應立即向稅務機關進行補申報。
00003. 法律程序：如果稅務機關不接受補稅申請，可以依法申請稅務行政復議或提起行政訴訟。
00004. 爭議解決：在行政復議或訴訟過程中，要重點論證補償款的性質，并爭取分期繳納稅款或適用“首違不罰”政策等有利條款。
00005. 長效管理：建立稅務合規體系，加強日常稅務管理，確保今后不再發生類似問題。
四、翰匯律所專項服務
作為專業的律師事務所，北京翰匯律師事務所在處理征拆補償款稅務問題方面具有豐富的經驗和專業的服務。我們提供復合專業團隊、全流程服務包以及典型案例參考等多方面的專項服務。我們的團隊由財稅法專家、注冊會計師和稅務師組成，能夠為您提供全方位的稅務風險評估和合規建議。同時，我們還提供稅務合規審查、法律救濟和長效支持等全流程服務包，幫助您應對稅務挑戰并構建稅務合規體系。
五、企業與居民應對指南
為了幫助企業和居民更好地應對征拆補償款稅務問題，我們提供以下應對指南：
00001. 注重時效管理：一旦發現存在未申報納稅的情況，應立即進行補申報，并在規定的期限內提出行政復議申請。
00002. 強化證據意識：保存好補償協議、銀行流水等關鍵證據材料，以便在需要時提供證明。
00003. 制定應急措施：一旦收到稅務機關的稽查通知或處罰決定，應立即采取行動，如聘請專業律師介入等，以最大程度地保護自身權益。
兩高律師事務所創立于2006年，是中國規模最大的綜合性律師事務所之一。
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我們國家沒有明確規定房屋拆遷一平米能補償多少，一畝地能給多少補償的標準，各地對征地拆遷補償也并沒有統一。對于如何給予被征收人補償，現如今都是依照《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》以及其它法律規定來給予被征收人補償的。
但無論怎么樣，在實踐過程中，拆遷補償標準都不得與國家相關法律政策相抵觸。也就是說，拆遷補償標準必須是在國家規定的范圍之類進行細化。
一、集體土地征收補償
根據《土地管理法》相關規定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有的耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新設基金。
也就是說，具體的征地補償標準是由市、縣人民政府土地行政主管部門來根據當地的經濟水平等因素制定。
二、國有土地上房屋拆遷補償標準
《國有土地上房屋征收與補償條例》中的相關規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
其次根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律分析：北京冠領拆遷律師事務所專業代理各類征地拆遷補償糾紛案件,包含房屋拆遷賠償糾紛、廠房土地征收補償維權等。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被拆遷人可能是企事業單位和社會團體，也可能是個人。
被拆遷人是企事業單位或社會團體的涉稅問題
1、營業稅
對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產)的補償費不征收營業稅。(國稅函[2007]969號)納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發[1993]149號)規定不征收營業稅。(國稅函〔2008〕277號)
除以上兩種情況，無論收到的是現金補償還是實物(房屋)補償，都應視同土地及附屬物轉讓款，交納營業稅。
2、企業所得稅
《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2012年第40號)規定：企業政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：
(1)國防和外交的需要;
(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;
(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(6)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。企業的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業搬遷資產處置收入等。企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業的搬遷所得。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。
拆遷補償除屬于企業政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現金還是實物補償，都應在取得的當年計入應納稅所得額。
3、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關規定：《條例》第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)應依照本條例繳納土地增值稅。《條例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的比照本規定免征上地增值稅。
關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題(財稅【2006】21號)的規定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因城市實施規劃而搬遷是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況，因國家建設的需要而搬遷是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
除以上規定，收到的拆遷補償，無論是貨幣還是實物，均應視同轉讓土地及附屬物交納土地增值稅。
4、印花稅
印花稅產權轉移書據稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據以及企業股權轉讓所立的書據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。
拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按產權轉移書據稅目征稅。
被拆遷人是個人的涉稅問題
《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函【1998】428號)指出，按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。
《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規定，被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
有以上文件可見：按規定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。
個人收取的拆遷補償主要是對個人損失的一種補償，不是銷售行為，是政府主導的行為，會有政府的相關文件。上述企業收到拆遷補償免營業稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補償不用交營業稅和土地增值稅。
通過以上分析：只要是由政府主導的、因公共事業需要而拆遷補償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。
一、政府拆遷房屋需要什么手續
政府征收拆遷房屋的，需要市、縣級人民政府作出房屋征收決定，由征收部門擬定征收補償方案，補償方案通過后，實施房屋拆遷。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
拆遷補償費屬于貨幣收入，因此應按照規定計算繳納土地增值稅。同事稅法規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產或因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產的，免征土地增值稅。符合上述誰規定的單位和個人，需向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
一、如果房地產股權轉讓繳納土地增值稅會面臨哪些難點？
1、增值額難以確定。土地增值稅實行四級超額累進稅率，而確定稅率的關鍵就是確定增值額。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，減除規定扣除項目金額后的余額，為應納土地增值稅的增值額。以股權轉讓方式轉讓房地產的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。扣除項目金額被轉讓企業賬面有記載，容易獲得。房地產轉讓收入應如何確定，轉讓方獲得的是股權轉讓收入，包括房地產價值、股本價值和其他資產價值。哪些屬于房地產價值，很難確定。
2、存在重復征稅。適用國稅函[2000]687號對股權轉讓行為征收土地增值稅，是對股權轉讓方征稅，被轉讓企業的土地賬面價值不會相應得到調整，股權收購方在購買被轉讓企業股權，獲得該房地產后，無論繼續開發后轉讓或直接轉讓，均只能以被轉讓企業賬面記載的房地產開發成本作為計算土地增值稅的扣除項目金額，不能將股權轉讓方已經繳納的土地增值稅計入扣除項目金額。勢必造成對同一房地產銷售行為重復繳納土地增值稅的情況。
二、土地無增值的怎么征收土地增值稅
對于無增值的土地免征土地增值稅，土地增值率小于20%的同樣免征土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額向取得收入的單位和個人征收，增值額未超過扣除項目金額20%的不需要繳納土地增值稅。
三、什么是土地增值稅的調增調減
根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，適用簡易計稅方法的房地產開發企業納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅清算收入不含增值稅應納稅額，即：
土地增值稅清算收入＝含稅銷售收入－增值稅應納稅額＝含稅銷售收入－含稅銷售收入÷（1＋5％）×5％＝含稅銷售收入÷（1＋5％）
采用一般計稅方法計稅的房地產開發企業納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅清算收入不含增值稅銷項稅額，即：
土地增值稅清算收入＝含增值稅銷售收入－銷項稅額＝含稅銷售收入－銷售額×稅率＝含稅銷售收入－（全部價款和價外費用－土地價款以及拆遷補償費用）÷（1＋11％）×11％
根據上述分析，按規定允許土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應調增土地增值稅清算收入，不是調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十二條增值稅專用發票由國務院稅務主管部門指定的企業印制；其他發票，按照國務院稅務主管部門的規定，分別由省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局指定企業印制。未經前款規定的稅務機關指定，不得印制發票。
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文章來源參考：【頭條】2025房屋拆遷稅收優惠政策，關于拆遷房屋賠償方案本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：施諾然
內容審核：趙正群律師
