山東精裝修房屋拆遷補償2025,土地增值稅扣除項目金額的計算分攤,房地產企業會計財務處理流程 (1)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費
房地產企業會計財務處理流程
(1)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用:
1占地面積法:即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤;
2建筑面積法:即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤;
3直接成本法:即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用;
4稅務機關確認的其他合理方法。
(2)屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
(3)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
(4)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。
(5)同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
問題1土地招投標傭金、房屋測繪費、招標代理服務費在土地增值稅清算時應列入房地產開發成本還是房地產開發費用?
答:“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環節支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統一規定交納的有關費用”，作為“取得土地使用權所支付的金額”在土地增值稅清算時據實扣除。
在工程建設過程中發生的房屋測繪費、招標代理服務費，屬于期間費用，在土地增值稅清算時計入房地產開發費用。(海南)
問題2 紅線外所建設施發生的支出能否在本項目清算時扣除?
答:這也有兩種口徑，一個是絕對不可以，一個是有證據證明就可以，主張允許扣除。納稅人也不容易，這個證明那個證明的，當初讓人家紅線外建設干活兒時為什么沒按政策規定操作?
吉林的規定是，房地產開發企業在計算土地增值稅時，發生的紅線外建設施支出，如果在土地轉讓合同中，有明確條款證明所發生的紅線外建設支出是取得該土地使用權的附加條件，且是為政府建設的廣場、公園、道路等公共設施，可以作為土地成本在本項目土地增值稅清算時扣除。
問題3 房地產開發企以附加條件購置土地的額外支出是否可以扣除?
答:《湖北省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》(鄂地稅發〔2008〕211號)第四條規定:
(1)與本開發項目有直接關聯的額外補償費用，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據實扣除。
(2)對房地產開發企業以修路方式取得土地使用權的，且在同一合同或補充協議中確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權的購置成本或開發成本進行扣除。
(3)開發企業在拆遷過程中，與被拆遷居民(村民)等自然人簽訂補償協議，且有相關證據表明企業已實際支付的補償費，可據實扣除。
(4)對房地產開發企業繳納的各項政府性行政規費和基金，可視同稅金予以扣除。
以上項目考慮到房地產開發企業取得土地的相關性原則，應當允許扣除。但并非房地產開發企業額外支出都能夠取得合同約定等充分證明，也存在被認定為屬于贊助或捐贈的稅務風險。
《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發〔2013〕44號)第七條規定:房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額;不能提供或所提供依據不足的(如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出，不得計入本項目扣除金額)，不得計入本項目扣除金額。
問題4 如何確認審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題?
答:《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)規定:
房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外)為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與建造本清算項目有直接關聯的(含項目的土地使用權取得相關聯的)支出，可以計入本項目扣除項目金額。
《濟南市土地增值稅清算工作指南(試行)》“十一、關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用(支出)的扣除問題”規定:對于房地產開發企業發生的項目建設用地邊界外(即規劃用地“紅線’外)的建設項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。
《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)“三、關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題”規定:納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據國稅發〔2006〕187號文件第四條第(一)項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。
《廣西壯族自治區房地產開發項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區地方稅務局公告2018年第1號)規定:
房地產開發企業為取得本項目的土地使用權，應政府要求承擔的紅線外道路、橋梁等市政建設支出，屬于為取得土地使用權支付的對價，符合相關的規定可以計入取得土地使用權的成本。
“與本項目有關的證明材料”:
一是約定或注明有房地產開發企業在本項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容的《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權招拍掛出讓公告》;
二是與本項目存在關聯關系的直接依據(如新建、擴建出入小區的市政道路、橋梁等)和縣級以上(包括縣級、市轄城區)人民政府的正式文件。對于不滿足上述條件的本項目建設用地邊界外的市政建設支出，包括房地產開發企業為提升項目周圍環境品質、促進開發產品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發生的支出，不得計入本項目扣除金額。
問題5 房地產開發企業分期繳納土地出讓金所產生的利息問題能否計入土地成本?
答:《關于貫徹落實〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》(青島市地方稅務局公告2018年第4號)規定:
自2017年9月21日起，土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額。
問題6 房地產開發企業支付的裝修費能否計入房地產開發成本?
答:《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)規定:
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條的規定，房地產開發企業收取的裝修費同時符合下列情況的，應一律作為銷售收入，并按規定扣除相應的裝修成本。
(1)銷售合同的房價中明確包含了裝修費的;
(2)銷售不動產發票中包含了裝修費的。
《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十一條規定:
房地產開發企業銷售已裝修的開發產品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發生的裝修費用計入房地產開發成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。
上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發生的支出。
《安徽省土地增值稅清算管理辦法》第四十條規定:納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發生的支出，也不包括與房地產連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發生的支出。
房地產開發企業銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產銷售收入計算土地增值稅。
安徽省地方稅務局解讀:依據《關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第十條制定。由于營改增的變化，對銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計算房地產銷售收入時:對于征收營業稅的收入或者適用簡易計稅方法征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購置家用電器、家具等的含稅價作為房地產銷售收入。對于適用一般計稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購置稅(不含進項稅)作為房地產銷售收入;如購置家用電器、家具等的進項稅未在銷項稅額計算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價作為房地產銷售收入。
問題7 如何界定開發間接費?
答:《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知(瓊地稅函〔2015〕917號)規定:
房地產開發間接費應嚴格按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款第七項的規定界定，“關于直接組織、管理開發項目發生的費用”可按如下標準把握:
“直接組織、管理開發項目發生的費用”是指施工現場為組織、管理開發產品而實際發生的費用，對不屬于為施工現場服務的部門，如行政管理部門、財務部門、銷售部門等發生的費用不得列入。差旅費、會議費等費用也不得列入。
問題8 房地產開發企業實際發生的營銷設施建造費如何處理?
答:《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十條規定，房地產開發企業實際發生的營銷設施建造費，按下列原則進行處理:
(1)房地產開發企業在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉讓的，其發生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。
(2)房地產開發企業在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施，其發生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。
(3)房地產開發企業采取經營租賃方式租入房地產開發項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。
(4)房地產開發企業將房地產開發項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。
《廣西壯族自治區房地產開發項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自臺區地方稅務局公告2018年第1號)規定:自2018年5月1日起，納稅人修建的售樓部、樣板房等營銷設施，按以下方法處理:
(1)納稅人在主體內修建售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，應計算收入并準予在房地產開發成本中扣除。售樓部、樣板房內電視機、冰箱等可移動資產的購置性支出不得在房地產開發成本中列支。
(2)納稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，不得計入房地產開發成本。
問題9 土地增值稅清算時，房地產開發企業由于推遲交房而支付的違約金是否可以作為扣除項目?
答:根據《土地增值稅暫行條例》的規定，計算增值額的扣除項目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產開發企業由于推遲交房而支付的違約金不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。
問題10 土地增值稅清算時，開發費用中的利息歸集截止到什么時間?
答:《廣西壯族自治區房地產開發項目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區地方稅務局公告2018年第1號)規定:
自2018年5月1日起，納稅人為建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，屬于該項目開發產品最后一份竣工證明材料報備前發生的，計入房地產開發費用的利息支出中按規定予以扣除。
納稅人向金融機構借款，支付的籌資顧問費、咨詢費，因逾期還款，金融機構收取的過貸款限利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
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土地增值稅加計扣除20%的項目有：1、取得土地使用權時所支付的金額：（1）房地產企業為取得土地使用權所支付的地價款；（2）房地產企業在取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。2、房地產開發成本之和；（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發間接費用。計算土地增值額的扣除項目：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用；3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、財政部規定的其他扣除項目。綜上所述，土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。土地增值稅征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。【法律依據】：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地增值稅的扣除項目包括以下幾點：1、扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；2、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定；3、與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場庫、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；4、銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除；5、多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；6、質量保證金開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除；7、逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除；8、契稅，應視同按國家統一規定交納的有關費用，計入取得土地使用權所支付的金額中扣除；9、拆遷安置費的扣除。【法律法規】《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十二條 增值稅專用發票由國務院稅務主管部門指定的企業印制，其他發票，按照國務院稅務主管部門的規定，分別由省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局指定企業印制。未經前款規定的稅務機關指定，不得印制發票。
土地增值稅的扣除項目有：1.取得土地使用權所支付的金額；2.房地產開發成本；3.房地產開發費用；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部確定的其他扣除項目。詳細分析取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費、裝修費。多個房地產項目共同的成本費，質量保證金開具發票，逾期開發繳納的土地閑置費，契稅，拆遷安置費會扣除土地增值稅。什么是土地增值稅土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。在界定土地增值稅的征稅范圍時，只有轉讓國有土地的使用權，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉為國有土地時才能轉讓。只有有償轉讓房地產，才屬于征稅范圍，房地產的繼承、贈與等無償轉讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構筑物，地上地下的各種附屬設施及附著于該土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其他物品。土地增值稅的特點與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。法律依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目:(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規定的其他扣除項目。
法律主觀：前期物管費，不屬于土地增值稅的扣除項目范圍。中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
土地增值稅需要扣除的項目主要有5項：1、取得土地使用權所支付的金額；2、房地產開發成本；3、房地產開發費用；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、財政部確定的其他扣除項目。一、土地增值稅的特點有哪些1、以轉讓房地產的增值額為計稅根據。土地增值稅的增值額是以交稅目標的所有出售收入額扣除與其相關的資金、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。2、交稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并獲得收入的單位和個人，除稅法規則免稅的外，均應依照土地增值稅法令規則交納土地增值稅。換言之，凡出現應稅行為的單位和個人，不管其經濟性質，也不本分、外資企業或中、外籍人員，不管專營或兼營房地產事務，均有交納增值稅的責任。3、實施超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率為根據來承認，依照累進準則規劃，實施分級計稅，增值率高的，稅率高，多交稅;增值率低的，稅率低，少交稅。4、實施按次征收。土地增值稅在房地產出現轉讓的環節，實施按次征收，每出現一次轉讓行為，就應根據每次獲得的增值額征一次稅。二、房地產開發成本房地產開發成本包括：前期工程費、建安費、基礎設施費、配套費、開發間接費五項。（一）前期工程費是指規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、三通一平等方面的支出。（二）建安費1、建安費扣除時要注意取得合規票據，要關注發票備注欄是否合乎要求，注意填寫的項目名稱而非工程名稱等細節問題，2、此外如果銷售的裝修房屋，應區分硬裝與軟裝，一般硬裝算收入和支出，軟裝不算。3、在實務工作中，經常發生為施工方代墊的費用，如臨時的水電費等，這些費用注意核算時計入往來，不要與工程款混淆。4、預提工程費用，不能扣除。（若因結算問題預提不超10%的費用在企業所得稅中是可以扣除的）5、扣留的質保金如果總包未開發票則不能扣除。（三）基礎設施費指小區內道路、供電、水、氣，排污、排洪、照明、環衛、綠化、人防等支出。（四）配套費一般指居委會、物業用房、派出所、會所、停車場、文體、幼兒、醫院、通訊等公共設施支出。建成后產權屬于全體業主或者無償給政府的，其支出可以扣。建成后有償轉讓的，在計入收入的同時，支出也可以扣除。（五）開發間接費直接組織管理項目發生的支出，包含折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保等，一般是項目部發生的費用。法律依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
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投稿：杜雅可
內容審核：劉鵬飛律師
