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淺談集體土地拆遷補償方式及實踐,集體土地房屋拆遷補償標準規定是什么:今日征拆法律知識更新

  • 發布時間:

    2025-01-22 14:00:43
  • 作者:

    圣運律師
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淺談集體土地拆遷補償方式及實踐,淺談集體土地拆遷補償方式及實踐,依據土地利用特征的不同,在集體土地的征用中,對征用集體土地所涉及到的土地及房屋拆遷補償價格評估主要分為兩個方面的問題,一個是對集體建設土地即集體土地農村房屋的拆遷補償價格問題;

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一、淺談集體土地拆遷補償方式及實踐,淺談集體土地拆遷補償方式及實踐

依據土地利用特征的不同,在集體土地的征用中,對征用集體土地所涉及到的土地及房屋拆遷補償價格評估主要分為兩個方面的問題,一個是對集體建設土地即集體土地農村房屋的拆遷補償價格問題;另一個是對集體農用地(包括荒地)的征用補償標準評估問題。第一個問題主要集中于城鎮建成區或規劃區內,隨著農村城市化和城市郊區化,城鄉結合部集體土地房屋拆遷量越來越大。征地拆遷是指國家因公共利益的需要,經依法批準將集體所有地土地征為國有后,對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷,并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要,取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議,按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定,城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征用。國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷,屬于城市房屋拆遷的范疇,適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷,屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇,適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和土地管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機關。由此可見,集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動,其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大,很難制定一個統一的標準,致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準,在拆遷中,兩種補償安置標準的選擇適用,往往成為當事人各方爭議的一個焦點。由于《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》所調整的對象范圍不同,城市規劃區域內不同性質土地上的房屋拆遷補償適用于不同的政策。這就造成了同一項目或相近地塊,由于土地級差和級別交叉,國有土地與集體土地的性質不同,房屋有無證照等原因,適用于不同的補償標準和拆遷政策,群眾所獲補償存在明顯差異,有的地方能相差數倍,主要表現為集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低于其實際市場價值。將在第一部分中介紹城鎮規劃區內集體土地房屋拆遷補償價格評估的一些實踐做法。第二問題的產生隨著社會經濟的發展,一定量的農用地,特別是耕地被征用是不可避免的,根據有償使用的原則,征用農用地就必須付出相應的補償費.征地補償費的確立應以耕地質量評價為基礎.目前我國征用耕地的補償費標準是根據新的《土地管理法》中規定的按該耕地征用前3年平均產值的6~10倍來計算.但是,由于土地的產出不僅與土地的自然質量有關,而且與投入量、勞動者素質等社會經濟因素有關,因此根據土地的實際產值作為補償費的標準,會造成雖土地質量好,但因投入少、產值小、樸償費低,以及土地質量差,卻因投人多 產值太、補償費高的不公平現象.而征地區片價格形式體現的土地價格能比較客觀地反映土地的現實收益能力,以此作為土地征用的補償費標準也就更科學、合理。在此次講座的第二部分將重點分析基于農用地定級估價的征用區片價的測算,以及農用地征地區片綜合地價測算的方法與實踐操作。

二、集體土地房屋拆遷補償標準規定是什么

法律分析:集體土地拆遷的,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十四條第二款 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

三、集體土地房屋拆遷補償標準

法律分析:征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。 征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用。

法律依據:《中華人民共和國土地管理法》第四十八條,征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素,并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準,由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區、直轄市制定。

四、集體土地征地補償怎么分配

一、集體土地征地補償怎么分配1、集體土地征地補償分配如下:(1)土地補償費歸集體所有,應面向本集體經濟組織的所有成員分配;(2)安置補助費歸土地承包人所有,應面向承包期內失地的土地承包人分配;(3)青苗及地上附著物補償費歸經營種植者和附著物權利人所有,應由村集體召開村民會議討論決定分配。2、法律依據:《土地管理法實施條例》第二十六條需要征收土地,縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規定的,應當發布征收土地預公告,并開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估。征收土地預公告應當包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。征收土地預公告應當采用有利于社會公眾知曉的方式,在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內發布,預公告時間不少于十個工作日。自征收土地預公告發布之日起,任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建;違反規定搶栽搶建的,對搶栽搶建部分不予補償。土地現狀調查應當查明土地的位置、權屬、地類、面積,以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況。社會穩定風險評估應當對征收土地的社會穩定風險狀況進行綜合研判,確定風險點,提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估應當有被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人參加,評估結果是申請征收土地的重要依據。二、集體土地的征收程序是什么集體土地的征收程序如下:1、提出用地申請、擬定征用土地的方案;2、報送同級人民政府審核后,以書面形式公告;3、根據征用土地方案和征地補償登記情況擬定征地補償、安置方案,并予公告;4、落實征地補償、安置資金;5、交付土地。

五、集體土地上企業拆遷的補償標準

法律分析:集體土地的企業拆遷補償標準一般為,土地補償,補償標準一般按照下列規定辦理。同時征收土地的,按照征收土地的原用途給予補償。其他土地的土地補償和安置補助標準,由省、自治區、直轄市按照耕地土地補償費和安置補助標準規定。

法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,并應當簽訂書面合同,載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

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投稿:韓博芷

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