一、城市拆遷房屋管理辦法,城市拆遷房屋管理辦法

法律主觀：

拆遷 安置房房產(chǎn)證 的辦理一般是由開發(fā)商負責(zé)，但是有些時候也可以個人自行辦理。拆遷 安置房 的辦理需要通過房管部門來辦理，在辦理過程中需要繳納一定比例的費用，金額的具體數(shù)目根據(jù)房子的具體情況存在差異。動遷房 辦理房產(chǎn)證 大致可以分為兩步： 1、初始登記：依據(jù)相關(guān)資料按每幢樓辦理在拆遷人名下； 2、轉(zhuǎn)移登記：依據(jù)初始登記的 房屋產(chǎn)權(quán)證 和《拆遷安置協(xié)議》等相關(guān)資料登記到每個安置戶名下，并頒發(fā)房屋擁有權(quán)證。 需要下列材料： 1、安置房屋房權(quán)證(原件)； 2、被拆除房屋房權(quán)證(原件)； 3、拆遷戶安置協(xié)議以及已回遷戶安置證明(原件)； 4、查檔證明(原件)； 5、被拆遷人 身份證 ；若被拆遷的是屬于單位的房屋，要提交單位法人證明(驗原件收復(fù)印件)，被拆遷單位法人 授權(quán)委托書 (原件)，委托人身份證(驗原件收復(fù)印件)； 6、安置單位法人資格證明(驗原件收復(fù)印件)； 7、安置單位法人授權(quán)委托書(原件) 8、安置單位受委托人的身份證(驗原件收復(fù)印件)； 9、若增加安置面積的還需提交發(fā)票或增加安置面積的相關(guān)證明(原件)； 10、房屋權(quán)屬登記申請表(收件窗口領(lǐng)取，當(dāng)事人共同填寫)。 《 商品房 銷售管理辦法》第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理 土地使用權(quán) 變更和 房屋所有權(quán) 登記手續(xù)。

法律客觀：

《民法典》
第二百一十條
不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》
第六十一條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、城市房屋拆遷管理辦法法

法律主觀：城市房屋拆遷有以下步驟：1、由征收部門發(fā)布征收公告；2、確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案；3、有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日；4、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議。

法律客觀：補償方式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。(一)貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。補償標(biāo)準(zhǔn)《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等)的距離、周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。所以，從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的。拆遷安置在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補償、安置，根據(jù)《條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置;出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權(quán)人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能的好壞，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé)，分頭把關(guān)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建設(shè)施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗收，取得工程質(zhì)量合格證書;屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須通過有關(guān)部門進行的綜合驗收。特殊情況的拆遷補償、安置包括產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償、安置，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公正機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。此外，包括抵押房屋的補償、安置。設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可;四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足以清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

三、城市房屋拆遷管理條例

城市房屋拆遷管理條例

中華人民共和國國務(wù)院令

第305號

　　《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2001年11月1日起施行。

總　理　朱镕基

二○○一年六月十三日

第一章　總　則

第一條　為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。

第二條　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條　城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第二章　拆遷管理

第六條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條　申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條　拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

第十條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十二條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十四條　房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條　拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十八條　拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十九條　尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第二十條　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十一條　房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章　拆遷補償與安置

第二十二條　拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

第二十三條　拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第二十五條　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條　拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條　拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第三十條　拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

第三十一條　拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十二條　拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條　因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

第四章　罰則

第三十四條　違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條　拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

第三十六條　拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第三十七條　接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25％以上50％以下的罰款。

第三十八條　縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五章　附　則

第三十九條　在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

第四十條　本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

四、房屋拆遷流程及細則

拆遷指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃等，基于國防、外交、交通、文化、保障性安居工程、舊城改建等公共利益的需要，劃定征收范圍，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，并對被拆遷人予以補償?shù)恼袨椤Ｒ試型恋厣系姆课莶疬w為例，其程序主要包括：1、調(diào)查核實。拆遷人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內(nèi)的人口、房產(chǎn)情況，按表格逐一登記，并上門核實。2、作出征收決定。為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。3、發(fā)出征收公告。征收決定一經(jīng)作出，拆遷主管機關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。4、拆遷評估。由被拆遷人選定評估機構(gòu)對被拆遷范圍內(nèi)的房屋進行測量、評估，并作出評估報告。5、簽訂協(xié)議。在公告規(guī)定的時限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國家和本地區(qū)關(guān)于安置、補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書。協(xié)議應(yīng)明確補償辦法和數(shù)額、安置面積和地點、搬遷過渡方式和時限以及違約責(zé)任等。6、實施拆除。被拆遷人搬遷后，拆遷人應(yīng)及時在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)，將已騰空的房屋一一拆除。產(chǎn)權(quán)證辦理的流程主要有以下五步：第一，在辦理產(chǎn)權(quán)證前，購房者要自行審查開發(fā)商的資格手續(xù)是否健全，五證是否完備。第二，買賣雙方在房產(chǎn)交易后的一個月內(nèi)，持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。第三，買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。第四，辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。第五，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、城市房屋拆遷管理實施細則

法律主觀：城市房屋拆遷 管理條例 第一章總則 第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。 第二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。 第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。 第四條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。 本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。 縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。 縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。 第二章拆遷管理 第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。 第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料： （一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； （二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （三） 國有土地使用權(quán) 批準(zhǔn)文件； （四）拆遷計劃和拆遷方案； （五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的 拆遷補償安置 資金證明。 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。 第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。 需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。 第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。 第十一條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。 被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。 第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動： （一）新建、擴建、改建房屋； （二）改變房屋和土地用途； （三）租賃房屋。 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。 第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立 拆遷補償安置協(xié)議 。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。 第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。 第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。 當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。 第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。 實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。 第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。 第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。 第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。 縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。 第二十一條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。 第三章拆遷補償與安置 第二十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。 拆除違章建筑 和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。 第二十三條拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 。 除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇 拆遷補償方式 。 第二十四條貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 第二十五條實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。 第二十六條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立 房屋租賃合同 。 第二十八條拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。 第二十九條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。 第三十條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。 第三十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。 在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。 搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。 因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。 第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。 第四章罰則 第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。 第三十五條拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。 第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證： （一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的； （二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的； （三）擅自延長拆遷期限的。 第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正， 沒收違法所得 ，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25％以上50％以下的罰款。 第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第五章附則 第三十九條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。 第四十條本條例自2001年11月l日起施行。1991年3月22日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

法律客觀：補償方式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。(一)貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。補償標(biāo)準(zhǔn)《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等)的距離、周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。所以，從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的。拆遷安置在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補償、安置，根據(jù)《條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置;出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權(quán)人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能的好壞，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé)，分頭把關(guān)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建設(shè)施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗收，取得工程質(zhì)量合格證書;屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須通過有關(guān)部門進行的綜合驗收。特殊情況的拆遷補償、安置包括產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償、安置，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公正機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。此外，包括抵押房屋的補償、安置。設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可;四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足以清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

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文章來源參考：【頭條】，城市拆遷房屋管理辦法全文

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投稿：梁然霖

內(nèi)容審核：趙正群律師