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集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題,集體土地房屋拆遷政策是怎樣的:今日征拆法律知識更新

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    2025-01-09 16:43:28
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題,集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題,集體土地的房屋拆遷的常見問題有,法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大,對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠,房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障等。我國《

集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題,集體土地房屋拆遷政策是怎樣的:今日征拆法律知識更新

一、集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題,集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題

集體土地的房屋拆遷的常見問題有,法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大,對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠,房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障等。我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中,一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償,由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異,所以,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性,導(dǎo)致在執(zhí)行過程中,各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大,拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性,因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛。

二、集體土地房屋拆遷政策是怎樣的

集體土地房屋拆遷政策是各地的具體政策不同,請了解當(dāng)?shù)卣膶?shí)際政策。

下面是關(guān)于集體土地房屋拆遷的最新政策:

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用,不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

一、農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償是怎樣的

土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定,征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法,由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法,省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行第四十七條規(guī)定,征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對宅基地的補(bǔ)償和社會保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定,征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償,被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會保障費(fèi)用,農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償,以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。

在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋,無法提供的按照市場價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

二、農(nóng)村集體土地征用程序的房屋拆遷程序

(一)用地單位申請領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證;

(二)申請拆遷許可;用地單位須持有國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件向房屋管理部門申請拆遷許可;

(三)進(jìn)行拆遷宣傳;房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳,解釋工作;

(四)房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告;

(五)暫停有關(guān)活動;拆遷人取得征地或者占地批準(zhǔn)文件后可以向房管部門申請?jiān)谟玫胤秶鷥?nèi)暫停辦理有關(guān)事項(xiàng),如停批宅基地和其他建設(shè)用地;停批新建、改建、擴(kuò)建房屋、停辦入戶和分戶等;

(六)拆遷人向房管部門確定拆遷實(shí)施方案;拆遷申請人必須依照法律的規(guī)定,對擬定的拆遷活動作出安排,主管機(jī)關(guān)以備案的方案作為監(jiān)督其拆遷活動的依據(jù);

(七)拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷范圍內(nèi)的房屋建筑物等進(jìn)行拆遷評估;

(八)拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議;

(九)拆遷安置。

三、國有土地拆遷和集體土地拆遷有什么區(qū)別

法律分析:國有土地和集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別主要在于實(shí)行的是市場價(jià)和重置價(jià),在補(bǔ)償價(jià)格上有差額。 集體土地和國有土地拆遷有著本質(zhì)的區(qū)別集體是真的土地所有權(quán)的征收,國有是使用權(quán)的征收,在適用法律上,集體是依據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定,國有是依據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定在補(bǔ)償上集體按照建筑成本價(jià),國有按照市場價(jià),補(bǔ)償區(qū)別很大還有很多的區(qū)別。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有,即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是,國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

四、集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析:征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。 征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》第四十八條,征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、集體土地的房屋拆遷問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋補(bǔ)償隨意性極大。 我國《》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),但對因土地征用而引起的農(nóng)民在上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中,一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償,由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆置對象等方面均有差異,所以,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性,導(dǎo)致在執(zhí)行過程中,各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大,拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性,因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛,不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù),也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū),政府為了引進(jìn)投資,制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境,使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳,處理難度加大。 2、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。 農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán),農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中,由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范,地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》,協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談,其違法性顯而易見。從法理而論,房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn),農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體,只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分,所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。 同時(shí),房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系,應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中,房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商,對被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評估亦不通知被拆遷人到場,而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由開發(fā)商一方說了算,協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款,加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境,加大了行政權(quán)力的介入,被拆遷人無論是否同意都得拆,剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會,嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上,一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對價(jià),他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)?這顯然違反了民法上的意思自治原則,更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。 3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。 集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣,涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi),拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題,對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題,拆遷農(nóng)房租賃戶時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等,其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益,同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視,在實(shí)際拆遷時(shí),只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償,并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利,嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償,這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地,城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷,拆遷就需要補(bǔ)償。同時(shí),不管是對城市居民還是對農(nóng)民,拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償,國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突,這是迫切需要解決的重要問題。 4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴權(quán)。 由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來,而是將其包含在“地上附著物”中,所以在具體操作時(shí),征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組,關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn),對補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的,由政府部門處理。從法理而言,當(dāng)一個(gè)私權(quán)利受到另一個(gè)私權(quán)利侵犯時(shí),當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決,而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時(shí),只有一個(gè)辦法,就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟,告的必須是具體行政行為,因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為,同時(shí),依據(jù)我國《》的有關(guān)規(guī)定,被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議,對行政裁決又不服,可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個(gè)體作為被拆遷人時(shí)不是土地征用的一方當(dāng)事人,所以就不能行使這種訴權(quán),農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案

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文章來源參考:【頭條】,集體土地的房屋拆遷有哪些常見的問題和建議

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