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預(yù)征收土地合法嗎,預(yù)征土地是否違法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-08-01 19:31:10
作者：
圣運律師
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預(yù)征收土地合法嗎，1、違法性就《國有土地房屋征收與補償條例》（簡稱《條例》）的規(guī)定來看，預(yù)征收的這一程序是不符合該法律法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)《國有土地房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，房屋征收需要經(jīng)過以下程序：房屋征收決定程序、房屋征收評估程序、房

預(yù)征收土地合法嗎,預(yù)征土地是否違法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、預(yù)征收土地合法嗎

1、違法性

就《國有土地房屋征收與補償條例》（簡稱《條例》）的規(guī)定來看，預(yù)征收的這一程序是不符合該法律法規(guī)的規(guī)定。

根據(jù)《國有土地房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，房屋征收需要經(jīng)過以下程序：房屋征收決定程序、房屋征收評估程序、房屋征收補償程序、房屋的搬遷與拆除等四個程序，且這四個過程是有順序的。

先做出房屋征收決定，再進行房屋征收評估程序，然后才能到房屋征收補償程序，才能與被征收人簽訂安置補償協(xié)議。而預(yù)征收模式的安置補償方式恰恰是與《條例》規(guī)定的房屋征收補償?shù)囊?guī)定是相反的。

一般來說，因為預(yù)征收模式是與國務(wù)院590號令《條例》的規(guī)定相左的，不符合該征收規(guī)定，理應(yīng)視為不合法的。但是，實踐中預(yù)征收也有一定的好處，它具有簽約速度快、征收成功率高的特點，這在征收過程中是非常受征收方歡迎的。

但是對被征收人來說，面臨的風險包括：（1）沒有房屋征收決定的公告就直接與征收方簽訂的安置補償協(xié)議是否有效；（2）預(yù)征收簽訂完的協(xié)議是否可以反悔；（3）因不懂法律而簽訂的安置補償協(xié)議補償過低是否可以要求追加等。

2、合法性

不過，在一些地區(qū)，預(yù)征收獲得了相應(yīng)的認可，比如在北京地區(qū)。《北京市的舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》中規(guī)定了：“區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。

預(yù)簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補償協(xié)議期限內(nèi)未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。”

因此，如果是在法律法規(guī)允許預(yù)征收的地方實施預(yù)征收的，則其簽訂的安置補償協(xié)議是合法的。

以上就是整理的土地預(yù)征收合法嗎的相關(guān)法律問題。如果是在法律法規(guī)允許預(yù)征收的地方實施預(yù)征收的，則其簽訂的安置補償協(xié)議是合法的。所以提醒大家不要認為預(yù)征收協(xié)議就不是合同，就可以稀里糊涂、隨便簽字。雖然“預(yù)征收協(xié)議”是在征收之前簽訂的“預(yù)合同”，但是該協(xié)議在符合條件的情況是可以生效的。一旦，協(xié)議生效如果后期再想維權(quán)就比較難了。如果您還有其他的問題，歡迎咨詢律師。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國土地管理法》第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。

二、預(yù)征收協(xié)議是否違法

法律分析：“預(yù)征收”是指在實際征收過程中，沒有公布房屋征收決定之前，房屋征收部門或者是開發(fā)商先與被征收人簽訂安置補償協(xié)議，等到簽訂的安置補償協(xié)議數(shù)量達到一定比例的，才做出房屋征收決定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

三、預(yù)征土地是否違法

不合法。土地征收應(yīng)報機關(guān)批準，預(yù)征收是突破土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃由縣（市）政府或者經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為征地主體與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂土地預(yù)征協(xié)議的行為，未經(jīng)批準其行為無效。

一、土地的自然特性有：

1、土地的不可替代性。地表上絕對找不出兩塊完全相同的土地。任何一塊土地都是獨一無二的，故又稱土地性能的獨特性或差異性。其原因在于土地位置的固定性及自然、人文環(huán)境條件的差異性。即使是位于同一位置相互毗鄰的兩塊土地，由于地形、植被及風景等因素的影響，也不可能完全相互替代。

2、土地面積的有限性。土地不能像其它物品一樣可以從工廠里不斷制造出來。由于受到地球表面陸地部分的空間限制，土地的面積是有限的。正像馬克思所說的那樣，它不能像工業(yè)生產(chǎn)中那樣隨意增加效率相同的生產(chǎn)工具的數(shù)量，即肥沃程度相同的土地數(shù)量。列寧曾指出：“土地有限是一個普遍現(xiàn)象。”人類可以圍湖或填海造地，但這只是對地球表層土地形態(tài)的改變。從總體看，人類只能改變土地的形態(tài)，改善或改良土地的生產(chǎn)性能，但不能增加土地的總量。所以，人類必須充分、合理地利用全部土地，不斷提高集約化經(jīng)營程度，在不合理利用的情況下，土地將出現(xiàn)退化，甚至無法利用，從而使可利用的土地面積減少。

3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦稱不可移動性，是土地區(qū)別于其它各種資源或商品的重要標志。我們可以把可移動的商品如汽車、食品、服裝以及可移動的資源如人力、礦產(chǎn)等，由產(chǎn)地或過剩地區(qū)運送到供給相對稀缺或需求相對旺盛因而售價較高的地區(qū)。但我們還無法把土地如此移動。

4、土地質(zhì)量的差異性。土地的特性和質(zhì)量特征，是土地各構(gòu)成要素(地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等)相互聯(lián)系、相互作用、相互制約的總體效應(yīng)和綜合反映。地理位置不同，地表的氣候、水熱對比條件不一樣，地質(zhì)、地貌對其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被類型也隨之發(fā)生變化，因而造成土地的巨大自然差異性。這種差異性不僅存在于一個國家或一個地區(qū)的范圍之內(nèi)，即使在一個基層生產(chǎn)單位內(nèi)也同樣存在著。隨著生產(chǎn)力水平的提高和人類對土地利用范圍的擴大，這種差異性會逐步擴大，而不是趨于縮小。土地的空間差異性，要求人們因地制宜地合理利用各類土地資源，確定土地利用的合理結(jié)構(gòu)與方式，以取得土地利用的最佳綜合效益。

5、土地永續(xù)利用的相對性。土地利用永續(xù)性有兩層含義：作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性;作為人類的活動場所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。但土地的這種永續(xù)利用是相對的，只有在利用中維持了土地的功能，才能實現(xiàn)永續(xù)利用。

二、土地的經(jīng)濟特性

1、土地經(jīng)濟供給的稀缺性。兩層含義：其一，給人們從事各種活動的土地面積是有限的；其二，特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對各類用地需求。

2、土地用途的多樣性。對一種土地的利用，常常產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可能從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經(jīng)濟效益，并使地價達到最高。這就要求人們在利用土地時，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模等均為最佳。

3、土地用途變更的困難性。土地用途的變更一般要經(jīng)過國土資源管理部門和城市規(guī)劃部門的同意，經(jīng)過一定的審查程序才能完成。

4、土地增值性。一般商品的使用隨著時間的推移總是不斷地折舊直至報廢，而土地則不同，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的投資具有顯著的增值性。

5、土地報酬遞減的可能性。在技術(shù)不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產(chǎn)生報酬遞減的后果，這就要求人們在利用土地增加投入時，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟條件投入下投資的適合度，確定適當?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟效益，防止出現(xiàn)土地報酬遞減的現(xiàn)象。土地報酬遞減規(guī)律是房地產(chǎn)開發(fā)商確定商品房開發(fā)層數(shù)的重要因素。

6、土地的產(chǎn)權(quán)特性。不同的權(quán)力附加意味著土地價值巨大的差異，土地的價值更多地取決于土地上附加的權(quán)益。

7、土地的不動產(chǎn)特性。與土地位置的固定性關(guān)聯(lián)，且需求一般為剛性需求，價值量也較大。

三、土地資源的特點

1、土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小

2、后備土地資源有限

3、土地類型多樣，山地多于平地

4、農(nóng)地分布不均勻

5、森林覆蓋率低

6、土地質(zhì)量較差

7、水土資源不平衡

法律依據(jù)：

《土地管理法》

第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。