必須知道的,國(guó)有土地上房屋征收前置文件?,征收決定是對(duì)征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù),是一切征收活動(dòng)的前提。那么做出征收決定前,地方政府及項(xiàng)目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢?筆者查閱《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后發(fā)現(xiàn),其中并沒(méi)有
征收決定是對(duì)征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù),是一切征收活動(dòng)的前提。
那么做出征收決定前,地方政府及項(xiàng)目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢?筆者查閱《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后發(fā)現(xiàn),其中并沒(méi)有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定,但是結(jié)合各地制定的國(guó)有土地上房屋征收實(shí)施細(xì)則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等,做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。
一、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)
《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》三:為了公共利益需要征收房屋的,由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請(qǐng),并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。
收到申請(qǐng)后,區(qū)縣人民政府按照《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。
可以看出,北京市的國(guó)有土地上房屋征收細(xì)則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。
征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國(guó)有土地上房屋,因此只有取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行明確才能保證公共利益的前提。
且立項(xiàng)批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置、社會(huì)效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護(hù)等角度進(jìn)行論證,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。
他是最先需要取得的法律文件,否則其他前置行政行為也無(wú)法進(jìn)行。
二、規(guī)劃許可文件
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》:第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第
(一)項(xiàng)至第
(四)項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的,房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。
可以看出,規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。
首先,只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍,否則極有可能出現(xiàn)超出實(shí)際需要進(jìn)行征收并挪作他用的情況。
其次,對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的要求,也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確,否則無(wú)法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。
三、土地預(yù)審文件
征收決定作出前是否需要取得國(guó)土部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件呢?依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法第十一條:預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容:
(一)建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃,是否符合國(guó)家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件;可以看出,對(duì)于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求,房屋征收部門需要取得國(guó)土部門出具的用地預(yù)審意見(jiàn)加以證明。
且依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定,用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的重要前提,因此其也是征收決定做出前的必備文件。
1.征地批準(zhǔn)文件
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,征收集體土地需要由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府進(jìn)行審批,審批后作出征地批準(zhǔn)文件。這是必須具有的審批文件,沒(méi)有的征地不合法。(注:該征地批準(zhǔn)文件有效期為兩年)
2.一書(shū)四方案
“一書(shū)四方案”是指建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、縣國(guó)土資源局根據(jù)有關(guān)材料編寫(xiě),并逐級(jí)上報(bào)至有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府)審批。一書(shū)四方案是進(jìn)行征地審批的前置文件。
3.用地項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、選址等
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,用地單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),需要先由有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目審批,由有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃許可及制定規(guī)劃紅線圖,大的項(xiàng)目還需要具有選址意見(jiàn)書(shū)。
4.征地公告文件
上文說(shuō)到征地需要進(jìn)行審批,需要由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府作出征地批文,但不是具有征地批文征地就合法了,該征地批文需要進(jìn)行公告,沒(méi)有依法進(jìn)行征地公告的征地批文對(duì)被征收人不產(chǎn)生法律效力,超過(guò)兩年期限的征地批文已經(jīng)失效,進(jìn)行征地公告也不合法。
一、征收補(bǔ)償方案
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定:房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后,應(yīng)當(dāng)報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見(jiàn),征求意見(jiàn)期限不得少于30日。征收補(bǔ)償方案一般包括以下內(nèi)容:
1.征收目的;
2.征收范圍;
3.征收補(bǔ)償方式;
4.搬遷過(guò)渡方式及期限;
5.補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
6.征收補(bǔ)償資金;
7征收實(shí)施步驟;
8.征收實(shí)施單位;
9.簽約期限;
10.其他事項(xiàng)。
如果征收方?jīng)]有將征收補(bǔ)償方案依法進(jìn)行公告,也未征求公眾意見(jiàn),被征收人應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)法律程序依法維權(quán)。
征收決定是對(duì)征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù),是一切征收活動(dòng)的前提。
那么做出征收決定前,地方政府及項(xiàng)目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢?
筆者查閱《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后發(fā)現(xiàn),其中并沒(méi)有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定,但是結(jié)合各地制定的國(guó)有土地上房屋征收實(shí)施細(xì)則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等,做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。
一、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》三:為了公共利益需要征收房屋的,由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請(qǐng),并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。
收到申請(qǐng)后,區(qū)縣人民政府按照《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。
可以看出,北京市的國(guó)有土地上房屋征收細(xì)則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。
征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國(guó)有土地上房屋,因此只有取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行明確才能保證公共利益的前提。
且立項(xiàng)批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置、社會(huì)效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護(hù)等角度進(jìn)行論證,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。
他是最先需要取得的法律文件,否則其他前置行政行為也無(wú)法進(jìn)行。
二、規(guī)劃許可文件《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》:第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第
(一)項(xiàng)至第
(四)項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的,房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。
可以看出,規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。
首先,只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍,否則極有可能出現(xiàn)超出實(shí)際需要進(jìn)行征收并挪作他用的情況。
其次,對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的要求,也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確,否則無(wú)法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。
三、土地預(yù)審文件征收決定作出前是否需要取得國(guó)土部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件呢?依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法第十一條:預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容:
(一)建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃,是否符合國(guó)家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件;可以看出,對(duì)于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求,房屋征收部門需要取得國(guó)土部門出具的用地預(yù)審意見(jiàn)加以證明。
且依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定,用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的重要前提,因此其也是征收決定做出前的必備文件。
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