一、必須知道的，國(guó)有土地上房屋征收前置文件？

征收決定是對(duì)征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動(dòng)的前提。

那么做出征收決定前，地方政府及項(xiàng)目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢？筆者查閱《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒(méi)有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國(guó)有土地上房屋征收實(shí)施細(xì)則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。

一、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)

《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請(qǐng)，并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。

收到申請(qǐng)后，區(qū)縣人民政府按照《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。

可以看出，北京市的國(guó)有土地上房屋征收細(xì)則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國(guó)有土地上房屋，因此只有取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行明確才能保證公共利益的前提。

且立項(xiàng)批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置、社會(huì)效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護(hù)等角度進(jìn)行論證，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無(wú)法進(jìn)行。

二、規(guī)劃許可文件

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第

(一)項(xiàng)至第

(四)項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。

可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實(shí)際需要進(jìn)行征收并挪作他用的情況。

其次，對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無(wú)法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。

三、土地預(yù)審文件

征收決定作出前是否需要取得國(guó)土部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件呢？依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法第十一條：預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容：

(一)建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國(guó)家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；可以看出，對(duì)于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國(guó)土部門出具的用地預(yù)審意見(jiàn)加以證明。

且依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定，用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。

二、國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，征收方需要提供哪些文件？

1.征地批準(zhǔn)文件

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，征收集體土地需要由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府進(jìn)行審批，審批后作出征地批準(zhǔn)文件。這是必須具有的審批文件，沒(méi)有的征地不合法。(注：該征地批準(zhǔn)文件有效期為兩年)

2.一書(shū)四方案

“一書(shū)四方案”是指建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、縣國(guó)土資源局根據(jù)有關(guān)材料編寫(xiě)，并逐級(jí)上報(bào)至有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府)審批。一書(shū)四方案是進(jìn)行征地審批的前置文件。

3.用地項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、選址等

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，用地單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，需要先由有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目審批，由有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃許可及制定規(guī)劃紅線圖，大的項(xiàng)目還需要具有選址意見(jiàn)書(shū)。

4.征地公告文件

上文說(shuō)到征地需要進(jìn)行審批，需要由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府作出征地批文，但不是具有征地批文征地就合法了，該征地批文需要進(jìn)行公告，沒(méi)有依法進(jìn)行征地公告的征地批文對(duì)被征收人不產(chǎn)生法律效力，超過(guò)兩年期限的征地批文已經(jīng)失效，進(jìn)行征地公告也不合法。

一、征收補(bǔ)償方案

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后，應(yīng)當(dāng)報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不得少于30日。征收補(bǔ)償方案一般包括以下內(nèi)容：

1.征收目的；

2.征收范圍；

3.征收補(bǔ)償方式；

4.搬遷過(guò)渡方式及期限；

5.補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

6.征收補(bǔ)償資金；

7征收實(shí)施步驟；

8.征收實(shí)施單位；

9.簽約期限；

10.其他事項(xiàng)。

如果征收方?jīng)]有將征收補(bǔ)償方案依法進(jìn)行公告，也未征求公眾意見(jiàn)，被征收人應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)法律程序依法維權(quán)。

三、房子稀里糊涂就被拆了，國(guó)有土地上房屋征收的前置文件你了解嗎？

征收決定是對(duì)征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動(dòng)的前提。

那么做出征收決定前，地方政府及項(xiàng)目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢？

筆者查閱《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒(méi)有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國(guó)有土地上房屋征收實(shí)施細(xì)則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。

一、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請(qǐng)，并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。

收到申請(qǐng)后，區(qū)縣人民政府按照《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。

可以看出，北京市的國(guó)有土地上房屋征收細(xì)則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國(guó)有土地上房屋，因此只有取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行明確才能保證公共利益的前提。

且立項(xiàng)批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置、社會(huì)效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護(hù)等角度進(jìn)行論證，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無(wú)法進(jìn)行。

二、規(guī)劃許可文件《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第

(一)項(xiàng)至第

(四)項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。

可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實(shí)際需要進(jìn)行征收并挪作他用的情況。

其次，對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無(wú)法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。

三、土地預(yù)審文件征收決定作出前是否需要取得國(guó)土部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件呢？依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法第十一條：預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容：

(一)建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國(guó)家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；可以看出，對(duì)于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國(guó)土部門出具的用地預(yù)審意見(jiàn)加以證明。

且依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定，用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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