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宅基地是我的，房子卻是別人造的，拆遷了補(bǔ)償怎么算？

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2020-04-28 09:32:01
作者：
圣運(yùn)律師
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現(xiàn)在很多農(nóng)村居民進(jìn)城生活或務(wù)工，有的人覺(jué)得戶(hù)口仍在農(nóng)村，享受宅基的權(quán)利但自己又沒(méi)有造房需求，于是將宅基進(jìn)行了出賣(mài)。但之后碰到拆

宅基地是我的，房子卻是別人造的，拆遷了補(bǔ)償怎么算？

    現(xiàn)在很多農(nóng)村居民進(jìn)城生活或務(wù)工，有的人覺(jué)得戶(hù)口仍在農(nóng)村，享受宅基的權(quán)利但自己又沒(méi)有造房需求，于是將宅基進(jìn)行了出賣(mài)。

    但之后碰到拆遷卻麻煩了，遭遇了“宅基地是我的，房子卻是別人造的這種情況”補(bǔ)償該如何算？到底能不能轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)？今天圣運(yùn)律師就來(lái)為你解讀這個(gè)問(wèn)題。

一、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓嗎？

想要算明白拆遷補(bǔ)償，先要看農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓嗎？

一般而言，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)要想進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)铦M(mǎn)足以下四點(diǎn)：

1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；

3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；

4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毰c住房一并轉(zhuǎn)讓。

    另外，一般而言轉(zhuǎn)讓人戶(hù)口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆?ldquo;一戶(hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障。一般符合以上條件，轉(zhuǎn)讓才合理合法。

    并且根據(jù)《土地管理法》第六十三條，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得。也就是說(shuō)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為一般來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。

二、將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員了，房地關(guān)系怎么算？

    在實(shí)踐中，如宅基地使用權(quán)人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人建造房屋，一旦遭遇拆遷，房地歸屬就存在很大爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)。

    由于各地拆遷政策不一，各地區(qū)法院審判思路、現(xiàn)實(shí)困境復(fù)雜程度不一樣，這種情況的下的房地關(guān)系如何確定也有所不同，常見(jiàn)的觀點(diǎn)有以下三種：

1、認(rèn)為轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，根據(jù)房隨地走原則，房屋也應(yīng)當(dāng)歸于宅基地使用權(quán)人

2、雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，但房屋畢竟由買(mǎi)方建造，房地權(quán)利應(yīng)當(dāng)分離，宅基地使用權(quán)依然歸賣(mài)方，而房屋所有權(quán)則應(yīng)當(dāng)歸買(mǎi)方。

3、對(duì)房地權(quán)屬予以區(qū)分對(duì)待，當(dāng)爭(zhēng)議發(fā)生于買(mǎi)方與賣(mài)方之間時(shí)，宅基依舊屬于賣(mài)方，房屋則歸買(mǎi)方，而當(dāng)遇到征遷問(wèn)題時(shí)，房地權(quán)利應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由賣(mài)方行使。

三、拆遷補(bǔ)償怎么算？

    首先我們要知道，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施條例第25條的有關(guān)規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

    這其中征遷部門(mén)的身份，屬于第三人。征遷事項(xiàng)談判以及補(bǔ)償事宜的協(xié)商一般是與賣(mài)方也就是宅基地的出讓人進(jìn)行溝通。遇到征遷事宜，一般由宅基地使用權(quán)人統(tǒng)一行使權(quán)利，而買(mǎi)受人基于建造房屋所取得的權(quán)利，比如房屋價(jià)值的賠償款項(xiàng)等等，一般情況下，需要由賣(mài)方與買(mǎi)方另行解決。

最后圣運(yùn)律師要提醒您，宅基地使用權(quán)人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人建造房屋，一旦遭遇拆遷，拆遷補(bǔ)償問(wèn)題尚存在很大爭(zhēng)議，如遇到這種復(fù)雜情況建議及時(shí)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)拆遷律師，聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)法律建議，爭(zhēng)取合法權(quán)益宜早不宜遲。

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