2022年北京市密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目住宅、非住宅騰退補償(安置)方案，北京市密云區人民政府關于印發溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目住宅、非住宅騰退補償(安置)方案的通知 密政發〔2022〕4號 各鄉鎮人民政府，地區、街道辦
密政發〔2022〕4號
各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，區政府各委、辦、局，各區屬機構：
經區政府研究同意，現將《密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目住宅、非住宅騰退補償(安置)方案》予以印發，請認真貫徹落實。
北京市密云區人民政府
2022年1月2日
(此件公開發布)
北京市密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目住宅、非住宅騰退補償(安置)方案
第一部分 北京市密云區棚戶區改造住宅騰退補償安置方案
根據《北京市發展和改革委員會關于密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目核準的批復》(京發改(核)〔2021〕128號)，同意實施密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目。依據相關法律、法規、政策規定，本著依法依規、尊重歷史、實事求是、合情合理的原則，結合本地區實際情況，制定本項目住宅騰退補償安置方案。
一、騰退范圍
騰退范圍：東至現狀水庫中學、敬老院;南至現狀居住小區;西至云水大街臨街商業用地;北至現狀居住區(具體范圍以規劃批準文件為準)。
二、騰退人與被騰退人
騰退人:北京住總綠都投資開發有限公司。
被騰退人：騰退范圍內的宅基地使用權人。
宅基地使用權人原則上按照宅基地審批等有效文件載明的申請人確定。如與宅基地審批等有效文件載明的申請人不一致或存在爭議的，以認定工作組認定并公示的結果為準。
三、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退面積認定
(一)宅基地面積的認定
宅基地面積原則上按照宅基地合法有效批準文件載明的面積認定。如與宅基地審批等有效文件載明的面積不一致或存在爭議的，以認定工作組認定并公示的結果為準。
(二)房屋建筑面積及經營面積的確定
1.房屋建筑面積以房屋所有權證或區(縣)、鎮(鄉)人民政府等有效批準文件標明的建筑面積為準。對不能提供上述證明文件或存在爭議的房屋，以認定為宅基地的實測房屋建筑面積為準。對認定為違法建設和超過批準期限的臨時建筑不予認定。
2.經營面積與被騰退人持有的有效工商執照登記的面積相符的，按照工商執照登記的面積認定;有效工商執照未登記面積或登記面積與實際經營面積不符的，由棚改指揮部結合實際經營情況進行認定，但最大不超過認定宅基地面積的50%。一宗宅基地內持有多個營業執照的，總認定經營面積最大不超過認定宅基地面積的50%。
四、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退補償方式
住宅房屋按照回遷安置方式進行補償。被騰退人搬遷交房后，應就騰退補償總款扣減安置房購房款后與騰退人進行結算。
計算公式：結算補償款=騰退補償總款-安置房購房款
騰退人取得交房驗收單及送審資料合格后，將結算補償款支付給被騰退人。
五、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退簽約方式
本項目采用預簽約方式進行，騰退補償安置協議生效比例為95%。
(一)騰退服務機構按照公布的騰退補償安置方案與被騰退人簽訂附生效條件的騰退補償安置協議。
(二)在預簽約獎勵期限內，簽約率達到協議生效比例，騰退補償安置協議生效，協議生效前不實際支付補償款;在預簽約獎勵期限內，簽約率未達到協議生效比例，騰退補償安置協議不生效。
(三)在預簽約期間未簽約的被騰退人可在預簽約生效后的獎勵期內繼續簽約，但不享受預簽約獎勵。
本項目預簽約獎勵期限及獎勵期限以棚改指揮部發布的公告為準。
六、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退補償項目
(一)房屋重置成新價補償
房屋重置成新價款=房屋結構重置成新價補償+房屋裝修及設備附屬物補償
房屋結構重置成新價補償：由評估機構根據《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(北估秘〔2016〕001號)等相關規定按實測房屋建筑面積據實評估。
房屋裝修及設備附屬物補償：首層實測建筑面積不超過認定宅基地面積75%的部分，不足每平方米600元的按每平方米600元的標準進行定額補償，超出每平方米600元的按據實評估補償;其它實測建筑面積按據實評估補償，不執行定額補償。
(二)停產停業損失補償
被騰退人利用住宅房屋從事生產經營活動并符合下列條件的，按照認定的經營面積給予每平方米1000元的一次性停產停業損失補償：
1.具有房屋權屬證明或者經認定為實際經營的房屋;
2.提交合法有效的營業執照，且標明的營業場所與被騰退房屋一致。
(三)機械設備補償費或遷移費由評估機構評估確定。
七、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退補助項目
(一)搬遷費
按照房屋建筑面積每平方米40元計算，利用住宅房屋從事生產經營活動的，按照住宅房屋搬遷費標準計算。用于計算搬遷費的房屋總建筑面積最高不超過認定宅基地面積的75%。
(二)各項移機、移裝費
1.每部電話、寬帶兩次移機費共計470元;
2.有線電視移裝費300元;
3.每臺空調兩次移機費共計800元;
4.每個熱水器兩次移裝費共計600元。
(三)周轉費
按照房屋建筑面積每月每平方米30元計算，每月不足1800元的按1800元計算。利用住宅房屋從事生產經營活動的，按照住宅房屋周轉費標準計算。用于計算周轉費的房屋總建筑面積最高不超過認定宅基地面積的75%。
被騰退人在獎勵期(含預簽約獎勵期)內簽約并交房的，周轉費自獎勵期開始之日起計算;被騰退人在獎勵期之外簽約的，周轉費自交房之日起計算。
周轉費先行發放6個月，以后按照每6個月發放一次，至被騰退人收到回遷通知書止，按實際發生月份計算。
過渡期暫定36個月。因騰退人原因延長過渡期限時，騰退人應當自逾期之月起發放延期周轉費，延期周轉費標準按屆時住宅市場租賃價格評估確定。
(四)雜物處置費
給予每宗宅基地一次性雜物處置費補助2000元。
(五)綜合補助費
按照簽訂的騰退補償安置協議約定的安置房面積給予被騰退人綜合補助，補助標準為每平方米600元。
八、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退獎勵項目
(一)預簽約獎勵
被騰退人在預簽約獎勵期限內簽約且按約定時間交房的，享受以下預簽約獎勵：棚改范圍內的宅基地在預簽約獎勵期限內簽約比例達到95%時，給予已簽約的每宗宅基地10萬元預簽約獎勵。
(二)提前搬遷獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，給予每宗宅基地10萬元提前搬遷獎勵。
(三)宅基地合法利用獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，按以下標準給予宅基地合法利用獎勵：
宅基地內首層房屋建筑容積率小于1的，按照800元/平方米×(宅基地認定面積-宅基地范圍內首層房屋建筑面積)給予空院獎勵;
宅基地外無未經審批的建筑物、構筑物及附屬物和宅基地內無未經審批的二層及以上建筑物、構筑物及附屬物，或放棄以上建筑物、構筑物及附屬物補償的，給予每宗宅基地5萬元獎勵。
九、北京市密云區棚戶區改造住宅騰退回遷安置辦法
(一)安置房位置及交付標準
本項目安置房位置以規劃批準文件為準，安置房為全裝修成品交房。
(二)安置房產權性質
房屋產權性質為“按照經濟適用住房產權管理”。
(三)應安置面積的確定
1.1982年12月31日以前劃定的宅基地，認定面積未超過266.67平方米(含，0.4畝)的，按照認定面積計算應安置面積;認定面積超過266.67平方米(0.4畝)的，應安置面積為266.67平方米。
2.1983年1月1日以后劃定的宅基地，按照認定面積計算應安置面積。
(四)宅基地超出應安置面積部分貨幣補償
1982年12月31日以前劃定的宅基地，認定面積超過266.67平方米(0.4畝)的部分，按如下標準給予貨幣補償：
超過266.67平方米(0.4畝)至400平方米(含，0.6畝)的部分，將該部分面積的70%按照標準房屋市場價格與標準房屋重置成新價之差的50%給予貨幣補償，剩余的30%按照每平方米1500元給予貨幣補償;
超過400平方米(0.6畝)至533.34平方米(含，0.8畝)的部分，將該部分的20%按照標準房屋市場價格與標準房屋重置成新價之差的50%給予貨幣補償，剩余的80%按照每平方米1500元給予貨幣補償;
超過533.34平方米(0.8畝)以外的部分，按照每平方米1500元給予貨幣補償。
(五)安置房價格、面積構成及選擇方式
安置房面積=應安置面積+獎勵購房面積+調劑購房面積+自主選擇購房面積
1.應安置面積標準及價格
被騰退人選擇安置房面積在應安置面積內的部分，該部分安置房面積互不找差價。
2.獎勵購房面積標準及價格
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，給予30平方米作為簽約獎勵購房面積，按照每平方米1500元的價格購買。
3.調劑購房面積標準及價格
因安置房戶型原因，被騰退人可在應安置面積和獎勵購房面積之和的基礎上，最多購買不超過20平方米的調劑購房面積。調劑購房面積按照簽約時間執行不同價格，具體標準如下：
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，按照每平方米6500元的價格購買調劑購房面積;超過獎勵期限簽約且按約定時間交房的，按照本項目標準房屋市場價格購買調劑購房面積。
4.自主選擇購房面積標準及價格
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，按以下標準購買自主選擇購房面積：
認定面積超過266.67平方米(0.4畝)的被騰退人，可根據自身購房需求，按照每平方米10000元的價格購買自主選擇購房面積，最大購買面積為本方案第九條第四款規定的標準房屋市場價格與標準房屋重置成新價之差50%的標準所獲得的貨幣補償金額可購買的自主選擇購房面積;
認定面積未超過266.67平方米(含，0.4畝)的被騰退人，不享受自主選擇購房面積。
(六)放棄部分面積處理方式
被騰退人自愿選擇的安置房面積少于應安置面積的部分，按每平方米6500元給予被騰退人棄房補償。
(七)回遷安置房選擇辦法
安置房分兩輪次選房，被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償安置協議且按約定時間交房的，兩輪次選房均按簽約順序確定，其中第一輪次選擇一套住宅;第二輪次一次性選取剩余全部住宅。
未簽約或已簽約但未按照協議約定期限交房的，不得參加第一輪次選房，在第二輪次所有已簽約且按約定時間交房的被騰退人選房完畢后按照實際交房順序選房。
十、本方案由騰退人擬訂，報密云區人民政府同意后執行。
十一、本方案執行過程中出現的特殊問題由棚改指揮部組織相關部門研究并形成專題會議紀要，專題會議紀要是本方案實施過程中的補充性依據。
第二部分 北京市密云區棚戶區改造非住宅騰退補償方案
根據《北京市發展和改革委員會關于密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目核準的批復》(京發改(核)〔2021〕128號)，同意實施密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目。依據相關法律、法規、政策規定，本著依法依規、尊重歷史、實事求是、合情合理的原則，結合本地區實際情況，制定本項目非住宅騰退補償方案。
一、騰退范圍及內容
騰退范圍：東至現狀水庫中學、敬老院;南至現狀居住小區;西至云水大街臨街商業用地;北至現狀居住區(具體范圍以規劃批準文件為準)。
非住宅包括：除宅基地以外的各類合法房屋、構筑物、附屬物及地上物(地上附著物)等。
二、騰退人與被騰退人
騰退人：北京住總綠都投資開發有限公司。
被騰退人：國有土地非住宅被騰退人，以《國有土地使用證》證載權利人為準;未取得《國有土地使用證》但具有發改委、規劃等部門批準文件的，按照批準文件載明的權利人進行確定，無上述文件的，由棚改指揮部組織相關部門進行確定。
集體土地上非住宅被騰退人，取得《集體土地使用證》的，以證載權利人為準;未取得《集體土地使用證》，以與村委會簽署的集體土地承包、租賃協議等證明材料載明的權利人為準。
如上述情況無法確認或存在爭議的，以認定并公示的結果確定被騰退人。
三、北京市密云區棚戶區改造非住宅騰退補償方式
非住宅以貨幣方式補償。
四、北京市密云區棚戶區改造非住宅騰退面積的認定
(一)占地面積的認定
國有土地非住宅占地面積，以《國有土地使用證》證載面積為準;未取得《國有土地使用證》但具有發改委、規劃等部門批準文件的，按照批準文件載明的土地面積進行認定;無上述文件的，由棚改指揮部組織相關部門進行認定。
集體土地上非住宅占地面積，取得《集體土地使用證》的，以證載面積為準;未取得《集體土地使用證》的，以與村委會簽署的集體土地承包、租賃協議等證明材料載明的面積為準。
如上述情況無法確認或存在爭議的，以認定公示的結果為準。
(二)房屋建筑面積及經營面積的認定
1.取得《房屋所有權證》的房屋按照證載面積進行認定，未取得《房屋所有權證》的房屋依照相關法律、法規、政策結合實測房屋建筑面積確定。如上述情況無法確認或存在爭議的，以認定的結果為準。
2.經營面積與被騰退人持有的有效工商執照登記的面積相符的，按照工商執照登記的面積認定;有效工商執照未登記面積或登記面積與實際經營面積不符的，由棚改指揮部結合實際經營情況進行認定，在認定土地范圍外的部分不予認定。
五、北京市密云區棚戶區改造國有土地非住宅騰退補償
補償總款=國有土地使用權補償價+房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價補償+地上附著物補償+停產停業損失補償+機械設備補償費或遷移費+搬遷費+特殊地上物搬遷補助費+移機、移裝費+獎勵費
(一)國有土地使用權補償價、房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價補償由評估機構根據《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(北估秘〔2016〕001號)等相關規定評估確定。
(二)林木、苗木及基礎設施等地上附著物的補償價，由評估機構根據相關規定并結合市場詢價等方式評估確定。
(三)停產停業損失補償
非住宅房屋符合下列條件的，按照認定的經營面積給予每平方米1000元的一次性停產停業損失補償：
1.具有房屋權屬證明或者經認定為實際經營的房屋;
2.提交合法有效的營業執照，且標明的營業場所與被騰退房屋一致;
3.已辦理稅務登記并具有納稅憑證。
被騰退人對上述一次性停產停業損失補償存在爭議的，由評估機構依據《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》(京建法〔2011〕18號)規定，評估確定一次性停產停業損失補償。
(四)機械設備補償費或遷移費由評估機構評估確定。
(五)搬遷費
按照合法批準文件載明或經認定的房屋建筑面積每平方米50元計算。
(六)特殊地上物搬遷補助費
由評估機構采取市場詢價等方式評估確定價格，報棚改指揮部通過后執行。
(七)各項移機、移裝費
1.每部電話、寬帶移機費235元;
2.有線電視移裝費300元;
3.每臺空調移裝費400元;
4.每個熱水器移裝費300元。
(八)獎勵項目和標準
1.提前搬遷獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，按照評估機構出具的國有土地使用權補償價及房屋、附屬物評估補償費和機械設備補償、遷移費之和的5%計算提前搬遷獎勵，最低10萬元，最高不得超過30萬元。
2.履行合同獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，給予20萬元履行合同獎勵。
六、北京市密云區棚戶區改造集體建設用地非住宅騰退補償
集體建設用地非住宅：與村委會簽署租賃及購買協議的非住宅以及村集體公產等。
(一)與村委會簽署租賃協議的非住宅補償
補償總款=房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價+停產停業損失補償+機械設備補償費或遷移費+搬遷費+移機、移裝費+特殊地上物搬遷補助費+獎勵費
1.被騰退房屋的結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價由評估機構根據《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(北估秘〔2016〕001號)等相關規定評估確定。承租村委會房屋的結構重置成新價補償歸村委會所有，裝修、附屬物補償價歸承租人所有。
2.停產停業損失補償
非住宅房屋符合下列條件的，按照認定的房屋經營面積給予每平方米1000元的一次性停產停業損失補償：
(1)具有房屋權屬證明或者經認定為實際經營的房屋;
(2)提交合法有效的營業執照，且標明的營業場所與被騰退房屋一致。
3.機械設備補償費或遷移費由評估機構評估確定，在認定土地范圍外的部分不予補償。
4.搬遷費
按照合法批準文件載明或經認定的房屋建筑面積每平方米50元計算，在認定土地范圍外的部分不予補償。
5.各項移機、移裝費
(1)每部電話、寬帶移機費235元;
(2)有線電視移裝費300元;
(3)每臺空調移裝費400元;
(4)每個熱水器移裝費300元;
(5)在認定土地范圍外的部分不予補償。
6.特殊地上物搬遷補助費
由評估機構采取市場詢價等方式評估確定價格，報棚改指揮部通過后執行。
7.獎勵項目和標準
(1)提前搬遷獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，按照評估機構出具的房屋、附屬物評估補償費和機械設備補償、遷移費之和的 5%計算提前搬遷獎勵，最低5萬元，最高不得超過10萬元。
(2)履行合同獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，給予10萬元履行合同獎勵。
(二)村集體公產補償
補償總款=房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價+機械設備補償費或遷移費+搬遷費+移機、移裝費+特殊地上物搬遷補助費
1.被騰退房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價由評估機構根據《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(北估秘〔2016〕001號)等相關規定評估確定。
2.機械設備補償費或遷移費由評估機構評估確定。
3.搬遷費按照合法批準文件載明或經認定的房屋建筑面積每平方米50元計算。
4.各項移機、移裝費
(1)每部電話、寬帶移機費235元;
(2)有線電視移裝費300元;
(3)每臺空調移裝費400元;
(4)每個熱水器移裝費300元。
5.特殊地上物搬遷補助費由評估機構采取市場詢價等方式評估確定價格，報棚改指揮部通過后執行。
七、北京市密云區棚戶區改造集體非建設用地非住宅騰退補償
集體非建設用地非住宅：非建設用地上的房屋、構筑物及附屬物等地上物。
補償總款=房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價+地上物及地上附著物補償價+機械設備補償費或遷移費+搬遷費+移機、移裝費+特殊地上物搬遷補助費+獎勵費
(一)被騰退房屋結構重置成新價、裝修、附屬物重置成新價、附屬物補償價，以及青苗、蔬菜、藥材、林木、苗木及農田設施等地上附著物補償價由評估機構根據相關規定并結合市場詢價等方式評估確定。評估值不足每畝40000元的按每畝40000元補償。
對認定為違法建設和超過批準期限的臨時建筑不予補償。
(二)機械設備補償費或遷移費由評估機構評估確定。
(三)搬遷費
按照合法批準文件載明或經認定的房屋建筑面積每平方米50元計算。
(四)各項移機、移裝費
1.每部電話、寬帶移機費235元;
2.有線電視移裝費300元;
3.每臺空調移裝費400元;
4.每個熱水器移裝費300元。
(五)特殊地上物搬遷補助標準
由評估機構采取市場詢價等方式評估確定價格，報棚改指揮部通過后執行。
(六)獎勵項目和標準
1.用于農業生產經營設施用房的非住宅可享受以下獎勵：
(1)提前搬遷獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，按照評估機構出具的房屋、附屬物評估補償費和機械設備補償、遷移費之和的 5%計算提前搬遷獎勵，最低5萬元，最高不得超過10萬元。
(2)履行合同獎勵
被騰退人在房屋騰退公告規定的獎勵期限屆滿前簽訂房屋騰退補償協議且按約定時間交房的，給予10萬元履行合同獎勵。
2.無生產經營設施用房的可享受農用地交地獎勵
承租人嚴格執行農用承租地合同，未有違反合同約定行為的農用承租地，給予每畝40000元獎勵。
八、本方案由騰退人擬訂，報密云區人民政府同意后執行。
九、本方案執行過程中出現的特殊問題由棚改指揮部組織相關部門研究并形成專題會議紀要，專題會議紀要是本方案實施過程中的補充性依據。
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內容審核：黎雪雁律師
來源：臨律-2022年北京市密云區溪翁莊鎮溪翁莊村棚戶區改造項目住宅、非住宅騰退補償(安置)方案，
