觀點(diǎn)網(wǎng)一場(chǎng)關(guān)于房票的試驗(yàn)，在廣州逐漸推行。

4月18日，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目房票安置啟動(dòng)活動(dòng)，在中新廣州知識(shí)城舉行，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放全國(guó)首張城中村改造項(xiàng)目房票。

就在三天前的4月15日，黃埔區(qū)正式印發(fā)房票安置細(xì)則。

根據(jù)細(xì)則，房票將首先在黃埔區(qū)經(jīng)政府同意的試點(diǎn)項(xiàng)目中實(shí)施，而房票的面值由基礎(chǔ)補(bǔ)償金額及政策性獎(jiǎng)勵(lì)構(gòu)成，后者不超過基礎(chǔ)補(bǔ)償金額的5%。

同時(shí)，黃埔區(qū)將設(shè)立“房源超市”，優(yōu)先納入改造主體提供的房源，房票使用不受限購政策限制，且購房時(shí)房票面值不足部分可通過貸款補(bǔ)足。

據(jù)悉，黃埔城中村房票最長(zhǎng)使用期限為18個(gè)月，作為基礎(chǔ)補(bǔ)償金額+政策性補(bǔ)貼，不計(jì)入家庭限購套數(shù)，允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，到期后未購房按照基礎(chǔ)補(bǔ)償金額兌付現(xiàn)金，人均40平方米可以原址回遷，超40平方米可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場(chǎng)選擇。

房票時(shí)代逐漸到來。

為什么是黃埔？

自2023年以來，已有河南洛陽、廣東佛山、四川南充及達(dá)州、江蘇東臺(tái)、浙江義烏等超50城推出房票安置政策。

直到今年1月4日，《廣州市房票安置實(shí)施方案》審議通過，廣州市成為首個(gè)推行房票安置的一線城市。

第二天1月5日，廣州市荔灣區(qū)開出全市第一張房票，票面金額約250萬元，作為該區(qū)石圍塘舊城征拆項(xiàng)目安置憑證。

2月1日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘試點(diǎn)項(xiàng)目再次發(fā)放8張房票。

相比起石圍塘試點(diǎn)，這一輪“房票安置”將在黃埔區(qū)五村七片城中村改造項(xiàng)目推行，不僅規(guī)模更大，還強(qiáng)調(diào)了城中村改造的屬性。

“九佛五村七片”是黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)融合改造的示范工程，指的是位于知識(shí)城北部的九佛街道轄內(nèi)的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、山龍石窩洞、九佛社和重崗村這五條村在內(nèi)的七個(gè)片區(qū)。

通過此次改造，在20平方公里的村域范圍內(nèi)，通過“政府主導(dǎo)、國(guó)企參與”，將零散分布的110公頃用地騰挪整合，釋放城鄉(xiāng)建設(shè)用地535公頃，主導(dǎo)方為區(qū)屬國(guó)企知識(shí)城集團(tuán)。

值得注意的是，今年2月份廣州市14個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行首批城中村改造專項(xiàng)借款授信1426億元，首筆發(fā)放15億元。九佛街“五村七片”統(tǒng)籌改造項(xiàng)目正是其中之一，獲得首筆專項(xiàng)借款6000萬元，已于1月30日晚開始放款，將用于保障復(fù)建安置區(qū)建設(shè)和臨遷費(fèi)發(fā)放等資金支出需求。

黃埔是廣州城中村改造的前沿陣地，而“五村七片”作為黃埔舊改的重點(diǎn)項(xiàng)目，此次試水房票也在情理之中。

根據(jù)今年發(fā)布的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，至2035年，廣州將推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），推進(jìn)舊改項(xiàng)目291個(gè)。

若按新政區(qū)域劃分，數(shù)量最多的是黃埔區(qū)，合計(jì)70個(gè)（舊村67個(gè)、舊城3個(gè)），是第二名的番禺區(qū)34個(gè)（舊村33個(gè)、舊城1個(gè)）兩倍有余。

對(duì)此，廣東住房政策研究首席分析師李宇嘉表示，黃埔區(qū)舊改體量為廣州市內(nèi)最大，也是探索舊改新模式和舊改營(yíng)商環(huán)境改革的先鋒，過去在舊改流程、補(bǔ)償安置等方面突破較多。此次黃埔區(qū)制定的房票政策，創(chuàng)新也較多。

“房源超市”二三問

房票兌現(xiàn)，最終都要圍繞“房源超市”，這就形成了一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的“小市場(chǎng)”。

此次“五村七片”房票安置首期納入知識(shí)城·悅辰壹號(hào)、知識(shí)城投資嘉達(dá)·山與墅、龍獅·璟瓏府這三個(gè)商品房源，同時(shí)相關(guān)部門正在與更多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)接，下一步將繼續(xù)擴(kuò)充房源超市的儲(chǔ)備項(xiàng)目。

其中，知識(shí)城·悅辰壹號(hào)由知識(shí)城集團(tuán)打造，項(xiàng)目總建筑面積約80萬平方米，首批住宅已提前3個(gè)月交付，方便選擇房票的村民盡快入住。

“房源超市”的概念并非黃埔獨(dú)創(chuàng)，在荔灣區(qū)房票安置試點(diǎn)時(shí)就提出這一說法。

據(jù)悉，荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠(chéng)投資已入庫“房源超市”名錄，具體包括花地灣片區(qū)的一手樓盤中海浣花里、力誠(chéng)投資旗下力誠(chéng)榕誠(chéng)灣項(xiàng)目等項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)就有拆遷住戶反映，拿到的房票票面金額為250多萬元，包含政策性獎(jiǎng)勵(lì)1萬多元，而目前荔灣一手住宅成交均價(jià)約5.7萬元/平方米，盡管從單價(jià)來看“房源超市”項(xiàng)目在區(qū)內(nèi)頗有性價(jià)比，但榕誠(chéng)灣參考總價(jià)380萬-860萬元/套（85-165平方米）、浣花里參考總價(jià)305萬-510萬元/套（71-108平方米），仍不能被票面金額覆蓋。

目前，黃浦區(qū)首批房票的具體票面金額尚未曝光，若按照黃埔某村的棄方補(bǔ)償價(jià)格13000元計(jì)算，可獲得房票面額約為“基礎(chǔ)補(bǔ)償金額+獎(jiǎng)勵(lì)金額”之和，以有100平方回遷面積算，可以獲得房票即13000*（1+0.05）*100=1365000元；涉及權(quán)益面積的（即贈(zèng)送面積），需再減去1500元/平方的建安成本。

中介平臺(tái)顯示，知識(shí)城·悅辰壹號(hào)目前在售建面約89-168平方米三至五房,單價(jià)約25000元/平方米。

價(jià)格的差距，影響著拆遷戶是否愿意走進(jìn)“房源超市”。

正如李宇嘉接受觀點(diǎn)新媒體采訪所表示，房票能多大程度上提振樓市，取決于房票在被拆遷戶的接受程度。

“接受程度取決于在回遷安置和選擇房票之間的差異，拆遷戶要更傾向于選擇房票才行。回遷安置的好處是面積會(huì)大一點(diǎn)，劣勢(shì)是品質(zhì)可能沒那么高；如果商品房?jī)r(jià)格足夠低，那么選擇房票安置的傾向就更高。另外，回遷房整體上是不能上市的，變成商品房要補(bǔ)繳地價(jià)，未來如果補(bǔ)繳地價(jià)成本比較高，選擇房票買商品房的意愿可能也會(huì)高一點(diǎn)。”李宇嘉認(rèn)為，短期內(nèi)房票接受意愿可能不會(huì)太樂觀。

他還表示，目前應(yīng)該盡量擴(kuò)大可選房源庫，“但房源庫一定有要求，比如房子能不能按時(shí)竣工交付。如果是預(yù)售項(xiàng)目，最后沒辦法竣工交付或者周期拉長(zhǎng)，又是問題。另外，還要看房企是否愿意接受出售價(jià)格較低、更大折扣的房票兌換。”

關(guān)于房票安置對(duì)樓市的刺激作用，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向觀點(diǎn)新媒體表示，要看舊改項(xiàng)目房票到底能有多少張：“對(duì)于廣州來講，如果是低于2萬套，我覺得應(yīng)該影響不大，只是正常維穩(wěn)市場(chǎng)作用。如果3萬套到4萬套甚至再多，廣州市場(chǎng)有可能接下來會(huì)活躍起來。”

在張宏偉看來，房企入庫“房源超市”，其實(shí)是爭(zhēng)奪房票資源的過程。

“越早爭(zhēng)取到入圍，市場(chǎng)上房票的購買力資源就越早能夠去享受。如果有門檻，從官方公布角度來講，任何一個(gè)項(xiàng)目只要不出現(xiàn)爛尾都可以。但是從實(shí)操角度來講，結(jié)合其他城市一些情況，基本上首批是國(guó)央企項(xiàng)目比較多。”

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-原創(chuàng) 廣州樓市新試驗(yàn) 城中村改造與房票二三事，，2020改造城中村廣州