什么是土地一級開發(fā),土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。土地一級開發(fā),是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)、鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,使之成為凈地,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該
土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。
土地一級開發(fā),是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)、鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,使之成為凈地,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平(通水、通電、通路和土地平整),“五通一平“(通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整),或“七通一平“(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼恋仄秸┑慕ㄔO(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
土地一級階段包括:
1、前期手續(xù)階段、
2、組織實施階段
3、土地入市階段。
一般而言,規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中,這些節(jié)點在時間上存在交叉性。
一級開發(fā)項目模式具體為:
1、舊城改造項目
2、城中村改造項目、
3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、
4、土地一級開發(fā)項目、
5、中心城區(qū)棚改項目、
6、一次性招標(biāo)棚改項目、
7、土地開發(fā)棚改項目。
雖然項目模式名稱存在差異,但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕J桨l(fā)生變化,項目性質(zhì)并未改變。
綜上所述,土地一級開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設(shè)條件(熟地),再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
【法律依據(jù)】:
《中華人民共和國土地管理法》第十六條
下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。
地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo),耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo),省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。
法律分析:1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。
2、市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。
3、通過土地預(yù)審的項目,根據(jù)項目的性質(zhì),委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案,開發(fā)實施方案主要包括:待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。
4、編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會,通過會審,對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
5、通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體。
6、土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,向市國土部門辦理用地手續(xù),向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。
7、如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的,土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù),并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
8、在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
9、組織驗收。
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第十八條 國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅持生態(tài)優(yōu)先,綠色、可持續(xù)發(fā)展,科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間,優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局,提升國土空間開發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。
經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的,不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。
法律分析:土地開發(fā)費(fèi)是進(jìn)行土地開發(fā)時所投入的費(fèi)用總和,即生地變成熟地所需要的總費(fèi)用。包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)及宗地開發(fā)配套費(fèi)。
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有,即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是,國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
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內(nèi)容審核:范美華律師
來源:中國法院網(wǎng)-什么是土地一級開發(fā),
電話:400-1598098 郵箱:syls@bjsheng.cn 地址:北京市朝陽區(qū)亮馬橋路甲40號二十一世紀(jì)大廈3層
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