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還建房買(mǎi)賣(mài)合同私人雙方自己簽訂有效嗎,還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢(xún)

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2024-07-15 21:59:57
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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還建房買(mǎi)賣(mài)合同私人雙方自己簽訂有效嗎,有效的。依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同,自條件成就時(shí)失

還建房買(mǎi)賣(mài)合同私人雙方自己簽訂有效嗎,還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢(xún)

一、還建房買(mǎi)賣(mài)合同私人雙方自己簽訂有效嗎

有效的。依法成立的合同,自成立時(shí)生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。

當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同,自條件成就時(shí)失效。

當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的,視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的,視為條件不成就。

一、還建房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

一類(lèi)主要針對(duì)城中村改造,征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換,該類(lèi)房屋俗稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。另一類(lèi)還建房是指,國(guó)有土地上的房屋拆遷進(jìn)行還建,一般通過(guò)劃撥方式取得建設(shè)用地,并且具備開(kāi)發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō),如果是重大城建拆遷的還建房,將來(lái)是可以辦兩證的。該類(lèi)房屋也分為兩種,一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì),一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后,需要滿5年才能上市交易,而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。所以,買(mǎi)賣(mài)還建房是否有效,關(guān)鍵是看買(mǎi)的是第一種集體土地上還建的房屋,還是第二種還建房,如果是第一種,則合同無(wú)效,第二種則合同有效。還需要注意的是,如果是劃撥性質(zhì)的還建房,合同是有效的,對(duì)于出售房屋的時(shí)間一般有限制,而且還需要補(bǔ)繳一定的土地出讓金。

二、還建房商品房區(qū)別答疑

網(wǎng)友提問(wèn):

還建房商品房有哪些區(qū)別?

律師回答:

還建房與商品房的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下方面:

1、取得方式:商品房是以貨幣交易的形式購(gòu)買(mǎi),而還建房主要是以補(bǔ)償形式取得。

2、土地性質(zhì):大多數(shù)還建房是政府劃撥土地興建,土地性質(zhì)為劃撥地,而商品房全部是出讓地。

3、交易稅費(fèi):土地為劃撥地的還建房在交易過(guò)程中是需要向地方稅務(wù)部門(mén)繳納一定的土地出讓金的,而商品房沒(méi)有這筆費(fèi)用。

二、還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?

還建房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來(lái)交易,但買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力,根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來(lái)看,還建房的買(mǎi)賣(mài)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還建房經(jīng)常被稱(chēng)作小產(chǎn)權(quán)房,又稱(chēng)為統(tǒng)建樓,統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后,對(duì)居民做出的補(bǔ)償住房,用以安置拆遷居民的安置性補(bǔ)貼住房,和商品房不同,還住房不通過(guò)交易取得,而是通過(guò)政策補(bǔ)貼獲得,因此買(mǎi)賣(mài)合同是沒(méi)有法律效力的。

第一種還建房主要針對(duì)城中村改造,征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換,該類(lèi)房屋俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。一旦出現(xiàn)糾紛,購(gòu)房人的權(quán)益在法律上很難得到保護(hù)。

另一類(lèi)還建房是指,國(guó)有土地上的房屋拆遷進(jìn)行還建,一般通過(guò)劃撥方式取得建設(shè)用地,并且具備開(kāi)發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō),如果是重大城建拆遷的還建房,將來(lái)是可以辦兩證的。

該類(lèi)房屋也分為兩種:一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì),一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后,需要滿5年才能上市交易,而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。也就是說(shuō),購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地拆遷的還建房,最起碼是有“兩證”的,購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子和一般的二手房差別并不大,這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買(mǎi)賣(mài)多數(shù)通過(guò)仲裁和公證來(lái)辦理,但這樣的過(guò)程也不完全能保障購(gòu)房者的權(quán)益。還有一種辦法比較保險(xiǎn),就是在拆遷早期,將拆遷協(xié)議更名,即可保障產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,不過(guò)此時(shí)還建房實(shí)體看不到,也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于還建房,由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,因不能買(mǎi)賣(mài),所以公證處不會(huì)給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房,而有的屬于商品房,那么,根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后(一般為5年),方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí),應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納一些費(fèi)用。

三、還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

還建房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效,應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)的性質(zhì)來(lái)判斷。集體土地上還建的房屋,還應(yīng)看買(mǎi)賣(mài)雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的還建房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定有效;反之,則合同無(wú)效。國(guó)有土地上還建的房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般是有效的,但如果是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金,買(mǎi)賣(mài)合同才能有效。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果有法律規(guī)定的無(wú)效情形才會(huì)無(wú)效。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次;還要求農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方都是集體經(jīng)濟(jì)組織成員并且沒(méi)有其他的房屋產(chǎn)權(quán);房屋買(mǎi)賣(mài)也是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做出的決定。如果不滿足上面的情況,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。

二、如何進(jìn)行過(guò)戶(hù)

集體土地使用證的話沒(méi)有必要改宅基地的使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)(住宅)不一樣是不存在繼承問(wèn)題的法律規(guī)定“一戶(hù)只能擁有一處宅基地”這里的一戶(hù)可不是一個(gè)人而且你父親只作為代表寫(xiě)在土地證上當(dāng)然如果你擔(dān)心其他變故由你父親協(xié)議轉(zhuǎn)讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉(zhuǎn)移前提都必須是辦理房產(chǎn)證

當(dāng)事人戶(hù)籍不是宅基地所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶(hù)籍,是不能辦理該宅基地過(guò)戶(hù)到當(dāng)事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì),只有本村農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人員才有資格享有,不對(duì)外部戶(hù)籍人員辦理。《房屋登記辦法》:

第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移,申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

(一)登記申請(qǐng)書(shū);

(二)申請(qǐng)人的身份證明;

(三)房屋所有權(quán)證書(shū);

(四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;

(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

(六)其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。《農(nóng)村宅基地管理辦法》:

第十七條農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地,應(yīng)當(dāng)向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意,并將申請(qǐng)宅基地戶(hù)主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無(wú)異議的,取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查,縣土地行政主管部門(mén)審核,由縣人民政府批準(zhǔn),其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。

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內(nèi)容審核:王學(xué)棉律師

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