一、城中村改造回遷房是否能買

城中村改造回遷房不能買，回遷房是屬于小產(chǎn)權性質的房子，沒有國家發(fā)放的房屋產(chǎn)權證。 法條根據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

該內(nèi)容由 王婧律師 和 點行律詢 共創(chuàng)回答

二、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別

城中村改造和拆遷的區(qū)別如下：

1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質為國有土地性質，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農(nóng)村，多數(shù)因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進行實質開發(fā)，逐漸演變成城中村；

2、城中村改造和拆遷的產(chǎn)權情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農(nóng)村較好，所以在補償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

三、城中村的回遷房能不能買

一、城中村的回遷房能不能買？

城中村改造回遷房，這部分房屋的土地性質為國有土地，土地獲取方式為劃撥，使用權人為村委會或村委會成立的經(jīng)濟組織，在此種土地性質上建設的村民回遷房，原則上只允許村民或被拆遷人貨幣購買或實物補償；部分村民將回遷房當成商品房對外銷售，城鎮(zhèn)戶口居民購買這樣的房子有很大風險的，因為村民回遷房產(chǎn)權登記是有明文規(guī)定的：要有城中村改造辦公室認證的公函、轄區(qū)政府和當?shù)嘏沙鏊_認的回遷村民的名單、村民的拆遷安置補償協(xié)議。

因此購買未取得產(chǎn)權證書的回遷房可能面臨極大的風險，需要注意的是，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權證書。即便是購買取得產(chǎn)權證書的回遷房，因其土地獲取方式是劃撥而不是出讓，在二次上市交易辦理過戶時還應當補繳相應的土地出讓金，因此也存在價格上不確定的風險。

二、拓展內(nèi)容

（一）、回遷房分為哪幾類

1、原住房屋是私產(chǎn)，回遷后所得房屋是大產(chǎn)權(完全產(chǎn)權)。此類房屋得到房產(chǎn)本后可去所屬區(qū)域交易中心直接過戶。

2、原住房是公房，回遷后得到小產(chǎn)權(經(jīng)濟適用房產(chǎn)權)，從回遷之日起5年后才可上市交易，過戶費用高。

（二）、回遷房是否可以買賣需要分情況：

1、業(yè)主已取得房產(chǎn)證可正常交易

有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產(chǎn)證是房管局認可，并受其監(jiān)督的。

2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶

業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。

（三）、回遷房和商品房的區(qū)別：

第一，在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市；而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低。

第二，商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定；而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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