房屋拆遷未過戶該如何維權

維權依據：誠實信用原則和公平原則

不動產買賣如果沒有辦理產權過戶登記，即使買受人實際占有了該不動產，買受人也不能取得該不動產的物權，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰有權利得到拆遷補償利益實踐中做法不一，絕大多數開發商都給房屋產權登記人，我們分析的是誰有權利獲得補償利益，一般人都認為出賣人有權利獲得補償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。

出賣人已經全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發商給的拆遷補償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補償利益，顯然違反了誠實信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結合法律規則。

兩種情況買受人應得到拆遷補償：

凱諾律師事務所第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國有土地，容易找到法律依據，因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續履行合同，即辦理房屋產權過戶登記，這是出賣人的義務。如果出賣的房屋已經注銷登記，補辦不了產權變更登記，可以參照《物權法》第十九條，對該條法律規則進行目的性擴張解釋，同時對《物權法》第九條進行目的性限縮解釋，同時結合誠實信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補償利益返還給買受人。

第二種情況，如果是農民的房屋賣給城鎮居民，是變更不了房屋產權登記的，因為法律不允許城鎮居民到農村買房屋。當時的立法目的是，如果城鎮居民到農村買房屋，農村集體經濟組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變為宅基地，這樣損害了農村集體經濟組織其他成員的利益，對保護農村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護出賣人的利益。如果農村土地被國家征收，禁止城鎮居民到農村買房子的立法目的落空，此時如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對出賣房屋之后自己利益的增減是有預期的，拆遷補償利益應該給房屋買受人。

在房屋買賣過程中，雙方應該締約協議內容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協議內容是雙方當事人的真實意思表達，不違反法律、法規的強制性規范。因此，必須擬定合法的房屋轉讓協議。這樣更有益于維護自己的合法權益。

在房屋買賣過程中，雙方應該締約協議內容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協議內容是雙方當事人的真實意思表達，不違反法律、法規的強制性規范。因此，必須擬定合法的房屋轉讓協議。這樣更有益于維護自己的合法權益。

房產的交易是以產權的過戶為界線，沒有過戶的產權原則不屬于你，自然就不會有保障，具體風險如下：1、過戶之前發生拆遷行為；如果過戶前發生了市政規劃折遷，則房屋的產權會被凍結，一旦凍結將不能發生過戶，拆遷賠償也只認產權人本人。2、現產權人發生債務糾紛；產權人一旦發生債務糾紛，則極有可能會被凍結名下所有資產，以后法院處置他的資產，將優先賠償第一次申請財產保全的債務人。3、由于公證處和房管局并沒有聯網，現產權人可以掛失房產證又另外出售辦理過戶。

1、檢查是否有購房合同、支付購房款的收據，如果沒有就找賣房的人補上。購房的手續一定要保管好，這是關鍵憑證。

2、找房子登記的業主(賣房人)開具證明，證明房子已賣并付清了房款、房子已交付。

3、憑上述的證明材料到拆遷人那里登記，爭取成為被拆遷人。

4、如果賣房人不配合，只有采取法律措施。向法院起訴，要求賣房人配合進行房子過戶。如果房子過戶前賣房人成為了被拆遷人，有可能拿走補償安置款，那就要立即向法院要求對補償安置款采取保全措施了。

賣房人不配合的情況下，最好找當地律師幫忙維權。

從上面我們可以總結出來，首先應購房合同、支付購房款的收據等關鍵憑證并業主(賣房人)開具證明，證明房子已賣并付清了房款、房子已交付，然后拆遷人那里登記，爭取成為被拆遷人。如果你情況比較復雜，北京圣運律師網提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。

北京圣運律師網溫馨提示： 《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的拆遷問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢北京圣運律師網拆遷安置律師#

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內容審核：馮立影律師

來源：中國法院網-房屋拆遷未過戶該如何維權，