遇到拆遷評估,應該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。

一般應以產權證書上記載面積為準。

2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。

宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。

3、評估方法錯誤問題。

市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條規(guī)定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

4、評估機構的選擇違法。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經實地查勘程序。

拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。

6、未依法委托專家評估。

當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經鑒定程序。

7、評估機構沒有給付完整的估價報告。

估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。

8、不依法出具分戶評估報告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

9、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應協(xié)商，協(xié)商不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。

10、拆遷評估報告未依法送達問題。

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

評估應該采用什么方法

常用的評估方法主要有：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。

對于具體評估方法的選用，應該由注冊房地產評估師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對上述幾種評估方法進行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋的價值進行評估。

此外，還要注意以下幾種情況，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條第2款、第3款的規(guī)定：

(一)被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;

(二)被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;

(三)被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估;

(四)可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析后，合理確定評估結果。

以上知識就是小編對“遇到拆遷評估,應該注意哪些基本問題”問題進行的解答，拆遷評估要注意的問題包括房屋面積認定不準確、評估方法錯誤問題、評估機構的選擇違法等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網進行法律咨詢。

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內容審核：羅娟律師

來源：臨律-遇到拆遷評估,應該注意的幾類基本問題，