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怎樣處理拆遷人未取得拆遷許可證與被拆遷人簽訂的拆遷協議

發布時間：
2018-07-30 13:09:42
作者：
圣運律師
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拆遷協議是拆遷人和被拆遷人之間的民事活動，依據我國《民事通則》第六條的規定，民事活動必須遵守國家法律，法律沒有規定的，應當

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拆遷協議是拆遷人和被拆遷人之間的民事活動，依據我國《民事通則》第六條的規定，“民事活動必須遵守國家法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”因此拆遷人和被拆遷人在協商確定拆遷安置補償事宜時，應當嚴格遵守國家法律法規的規定，對于違反法律法規規定的，依據《民法通則》第58條的規定，應當被確認為無效拆遷協議。違反法律法規規定的拆遷協議包括其形式和內容違反法律的規定兩類。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協議的形式必須符合拆遷法律規范的規定。依據有關規定，拆遷協議應當是書面形式，而且對于拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協議必須經公證機關公證。所以對于拆遷協議沒有采用書面形式或者拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門時，拆遷協議沒有辦理公證的，拆遷協議應當被認定為無效。

拆遷協議的內容違反國家法律規定是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協議的內容不符合拆遷法律規范和其他法律規范的規定。實踐中，拆遷協議的內容違反法律規定的情形主要包括：

一、法律規定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應當經過其他行政主管部門批準后房屋拆遷主管部門才能核發拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協議的，例如對于屬于文物保護范圍內的房屋及其附屬物的拆除，依據《文物保護法》的規定，應當報請有關主管部門批準后才能拆除，被拆遷人和拆遷人均沒有報請主管部門批準就簽訂房屋拆遷協議的，該協議違反《文物保護法》的有關規定，因此應當被認定為無效。此外其他的法律法規對于拆除房屋及其附屬物有特殊規定的，均應當按照該法律法規的特殊規定的程序報請有關主管部門批準后再行拆除，未報請有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人擅自訂立房屋拆遷協議的，該協議違反了新《城市房屋拆遷管理條例》第18條的規定和其他法律法規的規定，因此應當依法被認定為無效。

二、拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協議不符合有關批準文件的規定的。拆遷人拆除房屋及其附屬物應當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案和拆遷計劃進行拆遷。由于拆遷協議時民事協議，根據法律法規的規定，當事人的民事活動需要由國家行政主管部門管理的，當事人的民事活動還應當遵守主管部門的批準文件的規定，所以如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協議不符合房屋拆遷主管部門和其他部門對被拆除的房屋及其附屬物的批準文件所簽訂的拆遷協議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關部門對被拆除的房屋及其附屬物的批準文件的規定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規定的行政管理秩序，因此該協議應當被確認為無效。拆遷協議不符合國家有關主管部門的規定的情況主要包括：房屋拆遷協議不符合房屋拆遷主管部門批準的拆遷方案的規定。拆遷協議不符合其他主管部門對于特定的房屋及其附屬物的拆遷批準文件的規定的，如文物保護部門對于一處文物的拆遷時批準拆除后在他處重建的，而拆遷人和作為被拆遷人的文物單位之間所簽訂的拆遷協議卻是作價補償以住宅房屋安置的即是如此。

三、拆遷協議規定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律規范的規定的。我國拆遷法律規范規定的拆遷補償方式有兩種，即貨幣補償和產權調換的方式。如果拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協議卻規定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協議規定的補償方式違反了拆遷行政法規對于拆遷補償方式的規定，因此是違法的。

四、拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律規范的規定的。拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷安置協議必須符合拆遷法律、法規及地方規定，拆遷人和被拆遷人所訂立的就安置用房的面積和安置地點的拆遷安置協議違反了拆遷法規對拆遷安置的規定，那么就是違法的，當事人之間簽訂的拆遷協議也是無效的。

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