案情回顧

律師介入，點破明顯違法點

第一、口頭通知拆遷的行為明顯不合法。法律規定征收集體土地，須在政府的統一組織和領導下依法有序開展，征地前要及時進行公告，征求意見。而本案中，村里只是口頭通知趙先生要拆房子，程序明顯不符合法律規定。

第二、強制圍擋房屋的逼遷行為明顯不合法。在《國務院辦公廳進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明令禁止通過阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷的強行征收行為。為實施征收對趙先生房屋實施強制遮擋、圍障的行為明顯違法。

第三、按十年前的補償標準談補償。根據我國相關規定,對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊的市場價格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政 案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”。從此規定中我們可以看出，我國征收補償必須達到市場價格這一合理標準，地方不能隨意偏離。十年間，周邊房價早已發生了翻天覆地的變化，拆遷方還拿著十年前的標準與趙先生溝通補償的行為，明顯違背了相關法律規定。

迅速啟動程序，推進維權進程

依據經驗，王有銀主任對涉案征收項目的合法性持懷疑態度，所以辦案律師依據策劃分別向當地政府及其他負責規劃、審批、立項的部門進行了政府信息公開申請，要求公開案涉征收項目的征地批文及申報材料。各個部門的答復果然與王有銀主任所懷疑的如出一轍，無論是征地批文還是征地紅線圖等其他材料都不存在，征收行為沒有合法的征收決定作為基礎，屬于未批先征的典型案例！

隨后，依據信息公開申請答復，辦案人員針對非法占地、建立圍擋、逼迫搬遷等諸多違法點策略性地先提起了查處、復議的程序。與此同時，因擔心趙先生的維權引起當地征收部門注意，為推進征收對其房屋實施強制拆除，圣運律師及時為趙先生申請了人身及財產保護。在有效的保護其人身、財產權益的同時，辦案律師也為趙先生準備了詳細有效的取證攻略，一旦真的發生強拆，趙先生可依此進行有效取證，為后續維權奠定基礎。

多輪協商，達成滿意補償

在多輪協商過程中，圣運律師始終從委托人的需求出發，秉持有效化解糾紛的原則，有理有據。值得一提的是，在圣運律師的協商技巧加持下，趙先生最終不僅獲得了滿意的補償數額，律師委托費用也由對方一并承擔，此時距離趙先生的委托才僅僅過去了幾個月！

圣運律師提示大家，合法征收集體土地并給予被征收人公平合理的補償，是行政機關依法行政的根本體現。在面對補償低、未補先拆的情況下，建議及時咨詢專業拆遷律師，拿起法律武器維護自己的合法權益。