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拆遷補(bǔ)償如何區(qū)別同住人，如何認(rèn)定拆遷中的同住人:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-30 13:51:08
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圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償如何區(qū)別同住人,如何認(rèn)定拆遷補(bǔ)償中的同住人,一、拆遷補(bǔ)償中的同住人條件拆遷時(shí)房屋內(nèi)必須要有戶口（只有三種例外情形），沒(méi)有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上（截止到作出房屋征收決定時(shí)），如果沒(méi)有在房

拆遷補(bǔ)償如何區(qū)別同住人，如何認(rèn)定拆遷中的同住人:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、拆遷補(bǔ)償如何區(qū)別同住人,如何認(rèn)定拆遷補(bǔ)償中的同住人

一、拆遷補(bǔ)償中的同住人條件

拆遷時(shí)房屋內(nèi)必須要有戶口（只有三種例外情形），沒(méi)有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上（截止到作出房屋征收決定時(shí)），如果沒(méi)有在房屋內(nèi)居住過(guò)，那么就是通常所說(shuō)的空掛戶口，是不能認(rèn)定為同住人的。同時(shí)符合上述兩個(gè)條件后，還必須符合上述無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形才能認(rèn)定為同住人。上述房屋內(nèi)必須要有戶口的三種例外情形分別是：

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人；

2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人；

3、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時(shí)當(dāng)事人還未成年（未滿十八周歲）則不能認(rèn)定具有同住人資格。

二、如何認(rèn)定拆遷補(bǔ)償中的同住人

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補(bǔ)償糾紛中，對(duì)于同住人的界定：為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。

此外還要考慮三種情況：

一是在公房?jī)?nèi)居住的未成年人的問(wèn)題。一般而言，允許未成年人在自己承租的公房?jī)?nèi)居住的，可認(rèn)定為幫助性質(zhì)，除另有約定外，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此，該未成年人無(wú)權(quán)主張分割房屋拆遷補(bǔ)償款，除非其能提供證據(jù)證明自己的居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。

二是返城知青能否成為同住人的問(wèn)題。要考慮家庭實(shí)際狀況，除雙方有協(xié)議外，一般情況下知青可成為同住人分割補(bǔ)償款。

三是外來(lái)人員、參軍人員和服刑人員能否作為同住人的問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿1年的；或在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿5年的；或房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處沒(méi)有福利性房屋的，均可視為同住人。

三、拆遷補(bǔ)償款與評(píng)估公司的確定

市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

建筑物重置價(jià)格法：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

建筑物重建價(jià)格：采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。

二、如何認(rèn)定拆遷中的同住人

一、確定可取得拆遷利益主體的同住人資格根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補(bǔ)償糾紛中，對(duì)于同住人的界定：為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。此外還要考慮三種情況：一是在公房?jī)?nèi)居住的未成年人的問(wèn)題。一般而言，允許未成年人在自己承租的公房?jī)?nèi)居住的，可認(rèn)定為幫助性質(zhì)，除另有約定外，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此，該未成年人無(wú)權(quán)主張分割房屋拆遷補(bǔ)償款，除非其能提供證據(jù)證明自己的居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。二是返城知青能否成為同住人的問(wèn)題。要考慮家庭實(shí)際狀況，除雙方有協(xié)議外，一般情況下知青可成為同住人分割補(bǔ)償款。三是外來(lái)人員、參軍人員和服刑人員能否作為同住人的問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿1年的；或在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿5年的；或房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處沒(méi)有福利性房屋的，均可視為同住人。作出不同處理除公房拆遷補(bǔ)償款分割的情形外，實(shí)踐中還會(huì)遇到拆遷其他性質(zhì)各類(lèi)房屋時(shí)所發(fā)生的糾紛，此時(shí)應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì)，分別確立調(diào)解原則：被拆遷房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，對(duì)于居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可共同分割；對(duì)于非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分；如果拆遷人未明確區(qū)分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的承租人或同住人就整個(gè)補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分。被拆遷房屋屬于因落實(shí)政策而恢復(fù)所有權(quán)的代理經(jīng)租房屋，拆遷補(bǔ)償款的分割一般歸所有權(quán)人，實(shí)際居住人的安置，按照本市有關(guān)政策規(guī)定處理。被拆遷房屋屬于通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)取得的使用權(quán)公有居住房屋，所得到的貨幣補(bǔ)償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房，應(yīng)按私房拆遷補(bǔ)償款份額劃分的原則進(jìn)行調(diào)解。

三、被拆遷房屋的同住人怎么認(rèn)定

房屋拆遷的利益應(yīng)當(dāng)由房屋的承租人和房屋的共同居住人(同住人)共有。實(shí)踐中發(fā)生較多的情況是各方當(dāng)事人對(duì)是否具備同住人資格產(chǎn)生爭(zhēng)議，房屋拆遷時(shí)如何認(rèn)定同住人資格?根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：“共同居住人是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》第三條中對(duì)“他處雖有住房但居住困難的情況定義為，在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買(mǎi)的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房等”。

首先，拆遷時(shí)房屋內(nèi)必須要有戶口(只有三種例外情形),沒(méi)有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上(截止到作出房屋征收決定時(shí))，如果沒(méi)有在房屋內(nèi)居住過(guò)，那么就是通常所說(shuō)的“空掛戶口”，是不能認(rèn)定為同住人的。同時(shí)符合上述兩個(gè)條件后，還必須符合上述“無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形”才能認(rèn)定為同住人。上述房屋內(nèi)必須要有戶口的三種例外情形分別是：

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人;

2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人;

3、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時(shí)當(dāng)事人還未成年(未滿十八周歲)則不能認(rèn)定具有同住人資格。

四、公房動(dòng)拆遷中同住人怎么認(rèn)定

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人，但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無(wú)權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額。

2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款。（根據(jù)最新市政府最新的61號(hào)文，結(jié)婚2年以上的外來(lái)戶口可以安置了。）

3、在被拆遷公有住房處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的。

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有住房的，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。

5、未成年人如出生時(shí)戶口就報(bào)在被拆遷公有住房?jī)?nèi)，應(yīng)列為同住人，但非出生原因戶口報(bào)入被拆遷公有住房?jī)?nèi)的，只能作為考慮對(duì)象，對(duì)在公有住房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，可考慮適當(dāng)多分拆遷補(bǔ)償款。

一、視為同住人的四種情況

（1）具有本市常住戶口，至征收決定之日，因結(jié)婚而在被征收公有住房?jī)?nèi)

居住的，居住未滿一年的；

（2）在本市無(wú)常住戶口，至征收決定之日，因結(jié)婚而在被征收公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的；

（3）在被征收公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外居住，他處也未取得福利性房屋的；

（4）房屋征收時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被征收公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。

律師答疑：

網(wǎng)友提問(wèn)：公房動(dòng)遷中同住人怎么認(rèn)定？

律師回答：

3、在被拆遷公有住房處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的。

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有住房的，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。

五、原上海被拆遷房屋同住人如何認(rèn)定

上海被拆遷房屋的同住人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為自作出房屋征收決定時(shí)在被征收房屋處具有常住戶口且實(shí)際居住生活一年以上的人。房屋征收部門(mén)應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人給予拆遷補(bǔ)償，由產(chǎn)權(quán)人對(duì)同住人予以補(bǔ)償或安置。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。