福州爛尾樓拆遷補償,土地使用年限被“縮水”怎么辦,土地使用年限問題一直以來被人們忽視，買完房子才發現土地使用年限縮水，購房者直呼上當。那么，土地使用年限到期后怎么辦應該怎樣計算土地使用年限呢本文提供良方。土地使用年限及其計算方法按照《中華人
土地使用年限問題一直以來被人們忽視，買完房子才發現土地使用年限縮水，購房者直呼上當。那么，土地使用年限到期后怎么辦應該怎樣計算土地使用年限呢本文提供良方。土地使用年限及其計算方法按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關條款的規定，土地使用權出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年;工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅游、娛樂用地為40年;綜合或其他用地為50年。據了解，造成這種現象的原因很多，有的是由于建設資金不到位，有的是因為建設手續不全，有的又牽扯到債務糾紛，有的則因為拆遷補償等原因，這樣一來，不可避免的使土地使用年限縮短了若干年。那么，土地使用年限是如何計算的根據國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》12條規定：：居住用地的土地使用最高年限為70年。期限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算。土地使用期限到期后如何處理按照《物權法》規定，住宅產權70年，到期自動續期，而其他性質土地如何續期無明確政策。土地使用年限期滿后交納出讓金，一般是誰使用誰交錢的原則，到期后，需向國土部門提交一份申請，他們會組織評估機構對土地價格進行評估確定需要交納的出讓金數額。而如今許多開發商為了追求利益的最大化，往往會追逐市場的熱點，這就出現了一些樓盤在建設時實際上導致土地性質發生了變化，有的在工業用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商業物業等等，這些做法都會牽扯到土地使用年限及土地出讓金的問題，從現實情況分析，一般都是購買者的權益受不到保護。而國家的法律又沒有明確的規定，所以由于開發商曬地皮而損失的土地使用年限，往往會轉嫁到購買者的頭上。土地使用年限減少應索賠因而，購房人在購買房屋時，需要謹慎考慮的一個問題，在購買之前一定要看清楚該項目的土地性質是什么。以防止在土地使用期滿后，將來至少要多支出幾年甚至幾十年的一筆額外的土地出讓金。如果出現這種情況，購房者可以就此與開發商協商解決，由開發商在房款中減去相應年限的土地出讓金，或者在房款外額外補償一筆將來用于土地出讓金的費用，用來補償購房者的損失。那土地使用年限減少時，按照什么標準來索賠，是值得商榷的。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定 住宅用地的使用權出讓的最高年限為70年，期滿后土地使用權及其地上建筑物和其它附著物所有權由國家無償取得。也就是說如果我們的土地使用權在第51年時到期，國家因社會公共利益需要收回土地使用權，實際上我們的房屋也會被無償收回。可見，對我們潛在的損害是很大的。等于我們的總財產實際減少了七分之二，如果是70萬，就減少了20萬，購房者應該按照這個標準來索賠。 但在實際中，購房者處于弱勢地位，這樣的要求很難獲得開發商的認可和同意。那么，只有依靠主管部門出臺相應的法規，將其責任明確化，以保護購房者的利益。在辦理房產證時，最好載明房屋及所在土地使用年限，少一年，就應當減去一年的土地出讓金。這樣，既保證了購房者的利益，在客觀上又會減少開發商鉆空子的現象。
1、開發商的項目建造周期過長
土地使用年限的計算方法是從開發商取得該地塊的土地使用證開始計算的，如果項目體量過大，從房產規劃、開發、銷售到最終的交房，快則兩三年，慢則五六年，甚至更長，有的項目還是分多期開發的項目，越靠后開發，土地所剩的年限越短。
房子最終到達購房者手中，原本的70年、50年或者40年產權年限便隨之大大的“縮水”。
2、資金短缺，土地閑置
購房時，如果遇到了一個資金實力不足的開發商，也是令人擔憂的。因為資金鏈條的不完善，資金的跟不上，不僅耽誤了正在進行中的項目的開發，一些還未開發的地塊更是會被擱置起來，不知要等到猴年馬月。真正開發建成后，土地使用年限便大打折扣。
3、多次轉讓，浪費年限
一塊地塊可能會在開發商之間的轉讓，以及房屋建成之后在買家之間的轉讓，都會造成最后一個接盤的人手中房屋的土地使用年限越來越短。
土地使用權的權利人一般是只有一個人，但是可以是自然認，也可以是法人，而對于房產的所有權人則可以是一個人，也可以是多個人，并且在房產證上是可以寫多個人的名字的，但是需要注意的是，土地使用權一般是與經營權相互分離的，這是為了促進土地的利用率。
一、爛尾樓產生原因
1、工程項目資金鏈斷裂。
(1)房地產業利潤豐厚的高利潤，使得各行業資本家們都愿意躍進，謀得一金一銀。但是許多投資者對市場前景盲目樂觀，一遇到經濟動蕩，或是融資渠道受阻，很容易被擱置或爛尾。
(2)發展商過分集中一塊地產，樓盤價格居高不下，政府介入宏觀調控資源配置，房地產項目措手不及，造成資金鏈緊張。
(3)債臺高筑等各類糾紛不斷發生，導致停工。也可能因開發商公司的其他債務糾紛而造成建設資金短缺甚至破產，其本身也與經濟糾紛有關。
2、工程建設質量不達標。
有的開發商在工程施工期間，偷偷地偷工減料，無視安全標準的規定，并從中牟利。項目施工過程環環相扣，一環不緊，下環定松，最終形成因建筑安全質量不達標的“爛尾樓”。
3、開發商違反法律和法規造成停工。
此外，爛尾樓的形成與執法機關執法不嚴、城市規劃部門規劃不合理、盲目招商引資等問題有著密切聯系。許多開發商在項目開始時沒有辦理五證齊全，通過不正當手段就開工建設，后期無法辦理土地、規劃許可證或者房產證導致施工停工甚至拆掉。
對于為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。
針對陳小姐所投訴的市區某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產開發商的有關負責人梁經理就曾表示，該地塊于1993年出讓時，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閑置時間已經很長了。同樣，在江海區一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發。對于閑置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產開發商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時開發，等待升值后再進行開發，而等到可以銷售時，土地使用年限已經過了很長的時間。對此，市國土部門有關負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現象。
國家的土地都是屬于國家所有的，當企業和公民繳納了一定的土地使用稅后即可擁有土地的使用權，那么土地的使用權也是會根據土地的類型來確定使用期限的，那么當土地的使用權到期后當事人也是可以到房管局辦理續期即可，同時也是需要繳納一定的續期費用的。
一、國有土地使用權日期的法律依據是什么？
對于土地所有權，大家首先要明確一個概念，土地歸國家所有，國有土地可以出讓使用權。任何一塊土地的招標、掛牌、拍賣、轉讓都只是轉讓使用權，而不是所有權。通過任何一種形式取得的國有土地的使用權都是有年限限制的，并非永久使用。開發商支付國有土地使用權出讓金，以有償方式獲得的僅是這塊地有時間期限的使用權，一旦土地使用期滿，國家將收回土地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物，其他附著物所有權由國家無償取得。”也就是說，一旦土地使用權到期，不僅國家要收回土地，而且土地上的建筑等物也歸國家所有。
土地使用年限最高70年，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
一、商品房土地使用權年限是什么樣的
商品房產權年限一般有70年、50年、40年三種。商品房產權年限具體是多少年是和商品房的性質密切相關的。民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商業、旅游、娛樂用地最高為40年。
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
1、居住用地70年；
2、工業用地50年；
3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
4、商業、旅游、娛樂用地40年；
5、倉儲用地50年；
6、綜合或者其他用地50年。
二、土地使用權終止日期是什么意思？
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權由國家無償收回的日子，即產權。登記之日即為取得土地使用權之日，按照取得土地的用途可確定出讓年限為N年，N年后取得土地使用權的前一日即為終止日期。
《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
三、房屋土地使用權多少年到期
房屋土地使用權：住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。
一、房屋買入的土地使用年限
住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；
工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；
教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；
商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；
綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。
二、購房合同土地使用年限縮水的原因
1、土地使用年限縮水的原因多對于為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。
2、房地產開發時間周期較長也是造成“縮水”的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。
3、房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。
有的地塊經過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。
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投稿：錢雯
內容審核：吳海麗律師
