一、廣州番禺員崗拆遷嗎,廣州一樓盤被政府認(rèn)定為違建爛尾樓，13年間卻從未停止對外出租

2004年11月，位于廣東廣州天河區(qū)的樓盤龍怡苑被政府認(rèn)定為違建爛尾樓，天河區(qū)政府在龍怡苑張貼紅頭文件，內(nèi)容是“關(guān)于龍怡苑違法建設(shè)問題的公告”，通知住戶12月10日前搬走，否則將會停水電。

2000名業(yè)主交錢買樓后，卻得知自己入住的竟是違章建筑。在公安機(jī)關(guān)介入此案后，發(fā)現(xiàn)從2002年動工開始，該小區(qū)就沒有辦理過任何的規(guī)劃、報建和土地管理部門有關(guān)手續(xù)，并牽涉到城管部門的腐敗。廣州市中級人民法院曾宣判，該事件中的4名主要責(zé)任人都受到終審法律制裁。其中龍怡苑開發(fā)商法人代表陳某涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和單位行賄罪，被判有期徒刑4年，并罰金100萬元。2009年底，陳某出獄后回到龍怡苑，繼續(xù)對外租賃，每月收入約20萬元，卻只支付少量物業(yè)費和水電費，未繳納任何稅費，至今已有13年了。

據(jù)了解，該樓棟已經(jīng)十分殘舊，灰色水泥柱變黑，外墻裂縫叢生。該樓棟共計18層，兩梯8戶，一樓為商鋪和倉庫，大堂停滿電動車。大量租戶居住其中，1至17樓的陽臺都被圍墻封閉，掛滿各類衣物，室內(nèi)一些房屋還有太陽能板和窗簾。租戶在過道上擺放鞋柜，使用瓶裝液化氣。小區(qū)物業(yè)員工則住在18樓的自建屋中。

某租房平臺顯示，該小區(qū)物業(yè)公司及電話未知，物業(yè)費2.6元/月，出租價格從1500元到3500元不等。租房平臺中介介紹，該小區(qū)房子都沒有房產(chǎn)證，租房的話可以提供購房合同。據(jù)附近中介介紹，若遇到檢查不能居住，會退還租金。住滿租戶的德興樓A3棟權(quán)屬仍屬于開發(fā)商，為2梯8戶，共128戶。

1、哪些相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？開發(fā)商將面臨怎樣的處罰？

具體到本案例中，若在龍怡苑被認(rèn)定為違章建筑之后相關(guān)部門后續(xù)未采取任何措施，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及縣級以上地方人民政府可能構(gòu)成行政不作為。

當(dāng)然并不是所有的違章建筑都會被拆除，在具體執(zhí)行的過程中，會根據(jù)具體的客觀情況做出不同的決定，如通過改正或補辦手續(xù)變成合法建筑的就無需強(qiáng)制拆除。

對于開發(fā)商而言，根據(jù)前述法律規(guī)定會面臨罰款、被責(zé)令限期拆除違法建筑等。

2、租房平臺和中介需要承擔(dān)那相應(yīng)責(zé)任嗎？

租房平臺和中介負(fù)有提供與訂立合同有關(guān)的真實情況的責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)如實告知承租人租賃房屋的真實情況，若存在故意隱瞞或提供虛假情況，根據(jù)我國《民法典》第九百六十二條之規(guī)定，承租人可以拒絕支付中介費并要求對方賠償所造成的損失。

3、消防安全不過關(guān)物業(yè)是否需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？

根據(jù)我國《消防法》第十八條第二款、《民法典》第九百四十二條第二款之規(guī)定，物業(yè)對其所管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施負(fù)有維護(hù)管理責(zé)任，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反消防安全的行為有采取合理措施及時制止并向有關(guān)部門報告的義務(wù)，故如果存在物業(yè)未盡義務(wù)導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)或火災(zāi)擴(kuò)大的，可能因此承擔(dān)責(zé)任。

二、廣州集體土地流轉(zhuǎn)禁開發(fā)房地產(chǎn)

《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》(以下簡稱《辦法》)9月22日正式下發(fā)。這標(biāo)志著廣州集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)正式開啟，中心六區(qū)約有20多平方公里的集體土地將可以合法出讓或出租。不過，需要指出的是《辦法》的出臺，并未對村民宅基地的流轉(zhuǎn)松綁，宅基地不在可流轉(zhuǎn)的集體土地之列，并且集體建設(shè)用地禁止開發(fā)房地產(chǎn)和住宅項目。

需2/3以上成員同意流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，要持有6份文件：集體土地所有證、集體土地使用證、集體建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、有效的用地規(guī)劃許可文件、集體經(jīng)濟(jì)組織出具的同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料和法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，則要持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。

《辦法》還規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議或成員代表會議對流轉(zhuǎn)基本事項進(jìn)行表決，須取得本集體經(jīng)濟(jì)組織的2/3以上成員或者成員代表同意，才能取得同意流轉(zhuǎn)證明。本集體經(jīng)濟(jì)組織在集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議或成員代表會議召開之日起提前30日發(fā)布通告，列明流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)價格、競買人要求、流轉(zhuǎn)收益收取方式等基本情況。

建小產(chǎn)權(quán)房按違建查處

據(jù)初步統(tǒng)計，廣州中心六區(qū)經(jīng)過合法審批的可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地有20多平方公里之多。不過，這些集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的，還要向土地行政主管部門提出納入年度土地供應(yīng)計劃的申請。取得集體用地，同樣要經(jīng)過招、拍、掛。

按照《辦法》，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在全市統(tǒng)一的交易平臺進(jìn)行。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)出具的成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書。其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進(jìn)行。

集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的30%。集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入規(guī)定的銀行專戶，專項用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。

《辦法》還規(guī)定，集體建設(shè)用地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，或不按照批準(zhǔn)的用途使用集體建設(shè)用地的，將按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。也就是說，如果在集體用地上建小產(chǎn)權(quán)房，將會按照違建查處。

流轉(zhuǎn)是在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等。但利用本村建設(shè)用地建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。

三、廣東樓盤降價引發(fā)糾紛該如何維權(quán)

廣東樓盤降價引發(fā)糾紛該如何維權(quán)這一問題，解答如下：發(fā)生糾紛后，建議雙方先協(xié)商處理；實在協(xié)商不了的，可以去法院起訴維權(quán)?！睹袷略V訟法》規(guī)定的起訴方式有書面起訴和口頭起訴兩種。對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄;被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。起訴必須符合下列條件：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項:(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式;(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息;(三)訴訟請求和所根據(jù)的事實與理由;(四)證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

四、廣東樓盤降價引發(fā)糾紛維權(quán)期限規(guī)定

廣東樓盤降價引發(fā)糾紛維權(quán)期限規(guī)定這一問題，解答如下：《民法總則》規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù);有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

五、廣州舊城改造 中心區(qū)房價或回落

市日前公開征求意見的舊城改造規(guī)劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍(lán)圖，其中對于今年將正式啟動的“三舊”(舊、舊村莊、舊廠房)改造舊內(nèi)的地塊明確了規(guī)劃指引。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊城改造將加大中心住房供應(yīng)量，房價或可回落；但也有人認(rèn)為，由于改造周期長，對房價沖擊不大。在此次公示的規(guī)劃中，廣州市根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價值，將舊分為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊。沙面老房子或可住改商舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍約為20.39平方公里。對此區(qū)域的改造，規(guī)劃指引制定得謹(jǐn)慎小心，實行的是“以保護(hù)為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環(huán)境風(fēng)貌不相容的城市開發(fā)建設(shè)行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護(hù)歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護(hù)等相關(guān)法規(guī)的前提下，可以進(jìn)行功能調(diào)整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業(yè)餐飲在規(guī)劃上是行得通的。嚴(yán)控舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)容積率該規(guī)劃綱要嚴(yán)格控制了舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的容積率和建筑密度等關(guān)鍵要素，比如商業(yè)、居住、混合用地(經(jīng)營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。以往在城中村改造中，為了實現(xiàn)改造資金的回收，容積率經(jīng)常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。曾有市人大代表建議，政府應(yīng)該控制中心城區(qū)城中村改造的密度。一般舊區(qū)重建可適當(dāng)加高一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。其改造新目標(biāo)是，提升城市活力、改善居民生活環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，一般舊城區(qū)范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區(qū)的開發(fā)策略是結(jié)合地鐵站點適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，采取低密度高強(qiáng)度的開發(fā)模式，重建允許適當(dāng)加高。專家點評省房協(xié)理事趙卓文：將緩解房價上漲壓力

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投稿：彭國若

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