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拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法,拆遷時(shí)房屋的評(píng)估方式有哪些?:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢(xún)

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    2024-11-28 11:26:55
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法,拆遷評(píng)估的方法主要有哪些,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》相關(guān)規(guī)定,常見(jiàn)的拆遷評(píng)估的方法有:市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。市場(chǎng)法又叫市場(chǎng)價(jià)格比較法,是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同,并將類(lèi)

拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法,拆遷時(shí)房屋的評(píng)估方式有哪些?:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢(xún)

一、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法,拆遷評(píng)估的方法主要有哪些

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》相關(guān)規(guī)定,常見(jiàn)的拆遷評(píng)估的方法有:市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。市場(chǎng)法又叫市場(chǎng)價(jià)格比較法,是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同,并將類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法,因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng),同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評(píng)估。成本法又稱(chēng)成本估價(jià)法、原價(jià)法,是將房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分逐項(xiàng)合成,最后加總的方法。主要適用于新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來(lái)的正常凈收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加,以此估算被拆遷房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法指預(yù)計(jì)被拆遷房屋開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算被拆遷房屋的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

二、拆遷時(shí)房屋的評(píng)估方式有哪些?

(一)市場(chǎng)比較法:一般來(lái)講,市場(chǎng)比較法,是房屋拆遷評(píng)估中、最適宜的評(píng)估方法。法律規(guī)定,當(dāng)有條件選用市場(chǎng)比較法、進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)以市場(chǎng)比較法、為主要的估價(jià)方法。但也需要注意,其并不是法定的“唯一”評(píng)估方法。

(二)收益法:對(duì)于收益性房地產(chǎn)的估價(jià),收益法,應(yīng)當(dāng)是作為其中的一種估價(jià)方法。

(三)假設(shè)開(kāi)發(fā)法:對(duì)于具有投資開(kāi)發(fā)、或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),假設(shè)開(kāi)發(fā)法,應(yīng)當(dāng)是作為其中的一種估價(jià)方法。

(四)成本法:進(jìn)行估價(jià)時(shí),如果無(wú)市場(chǎng)依據(jù)、或者市場(chǎng)依據(jù)不充分,而不宜采用“市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法”的情況下,成本法,可作為主要的估價(jià)方法。

此外,常用的評(píng)估方法當(dāng)中,還包括:基準(zhǔn)地價(jià)修正、長(zhǎng)期趨勢(shì)等方法。

依據(jù)已明確的估價(jià)目的,若估價(jià)對(duì)象,適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法,進(jìn)行估價(jià),且取舍不得隨意。而如果必須取舍的,應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中,予以說(shuō)明,并應(yīng)當(dāng)陳述理由。

在拆遷評(píng)估房屋價(jià)值的方法包括了市場(chǎng)比較法;收益法;成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等幾種主要的方法。市場(chǎng)比較法就是指將拆遷的房屋與市場(chǎng)的房屋價(jià)值進(jìn)行比較之后確定賠償款的一種方式。收益法就是根據(jù)房屋的收益來(lái)確定賠償?shù)腻X(qián)。

一、拆遷補(bǔ)償方式是什么?

(一)貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià),生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù):

1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,是由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu),根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2、商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格,由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

3、重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平,判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù),但用途各有不同,在不同情形下分別適用。

(二)產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)評(píng)估方法不同,有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

三、房屋拆遷的評(píng)估方法有哪些

國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,房屋拆遷評(píng)估方法有:市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中,后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。估價(jià)方法。

二、成本法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

三、收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū),由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)拆遷評(píng)估房的要求:房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋,原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后,一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的,應(yīng)當(dāng)回避。第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料,協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱。第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”以上關(guān)于房屋拆遷評(píng)估有相關(guān)知識(shí)就介紹到這,這邊友情提示一下:被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)+被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

四、拆遷評(píng)估是什么意思

法律分析:拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種:市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià),它們用途各有不同,在不同情形下分別適用。

法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償; (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、拆遷房屋評(píng)估怎么評(píng)估房子

一、拆遷房屋評(píng)估怎么評(píng)估房子1、拆遷房屋評(píng)估評(píng)估房子的方法具體如下:(1)采取市場(chǎng)比較法;(2)采取計(jì)算成本法;(3)采取計(jì)算收益法;(4)采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法;(5)采取基準(zhǔn)地價(jià)修正法。2、法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第八條被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù),評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第九條房屋征收評(píng)估前,房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查,明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。二、房屋拆遷需要哪些手續(xù)房屋拆遷需要的手續(xù)具體如下:1、房屋拆遷首先相關(guān)拆遷文件要齊全;2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》,拆遷公告;3、房屋拆遷的拆遷人委托評(píng)估發(fā)送評(píng)估報(bào)告及通知。

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