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老城改造拆遷補償辦法，廣州“住改商”物業(yè)舊城改造拆遷怎么補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-26 03:52:32
作者：
圣運律師
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老城改造拆遷補償辦法,廣州“住改商”物業(yè)舊城改造拆遷怎么補償,根據(jù)《廣州市拆遷補償指導意見》，合法產(chǎn)權的被拆遷人具有選擇不同補償安置方式的權利。被拆遷人選擇異地永遷、就近安置的，按住宅用途進行補償安置。如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人可按

老城改造拆遷補償辦法，廣州“住改商”物業(yè)舊城改造拆遷怎么補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、老城改造拆遷補償辦法,廣州“住改商”物業(yè)舊城改造拆遷怎么補償

根據(jù)《廣州市拆遷補償指導意見》，合法產(chǎn)權的被拆遷人具有選擇不同補償安置方式的權利。被拆遷人選擇異地永遷、就近安置的，按住宅用途進行補償安置。如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的60%或50%給予補償，具體取決于“住改商”物業(yè)的具體情況和法規(guī)規(guī)定。同時，拆遷人還需根據(jù)經(jīng)營性用房的性質(zhì)和法規(guī)規(guī)定，對被拆遷人的補償款進行合理確定，以保證政策適用的公平性。

法律分析

根據(jù)《指導意見》，在符合規(guī)劃條件下，合法產(chǎn)權的被拆遷人具有選擇不同補償安置方式的權利。被拆遷人選擇異地永遷、就近安置的，按住宅用途進行補償安置。如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模€要根據(jù)“住改商”物業(yè)的具體情況分別對待———

如果是1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的60%給予補償。

如果“住改商”物業(yè)屬于1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年市規(guī)劃行政管理部門頒布的住改商管理規(guī)定實施前改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的50%給予補償。

廣州市國土房管局還明確，如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補償款低于《指導意見》有關住宅貨幣補償?shù)模瑧敯凑兆≌_定貨幣補償，以保證政策適用的公平性。

拓展延伸

廣州“住改商”拆遷補償標準是什么？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《拆遷補償條例》的相關規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷房屋及其附屬設施進行補償，保障被拆遷人的合法權益。而“住改商”是指將原本用于居住的房屋改為商業(yè)用途的行為。因此，在拆遷“住改商”房屋時，拆遷人需要遵循相應的補償標準。

根據(jù)拆遷補償標準，拆遷人應當綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，給予相應的補償。具體來說，拆遷人應當提供以下補償：

1. 房屋補償：拆遷人應當根據(jù)被拆遷房屋的市場價格，結合房屋用途、區(qū)位等因素，給予相應的補償。

2. 附屬設施補償：拆遷人應當對被拆遷房屋的附屬設施，如水電費、燃氣費、網(wǎng)絡費等給予補償。

3. 停產(chǎn)停業(yè)損失補償：對于被拆遷房屋所在區(qū)域內(nèi)的停產(chǎn)停業(yè)損失，拆遷人應當給予補償。

4. 搬遷費補償：拆遷人應當為被拆遷人提供搬遷安置服務，并支付相應的搬遷費用。

綜上所述，拆遷“住改商”房屋需要遵循相應的補償標準，保障被拆遷人的合法權益。拆遷人應當根據(jù)被拆遷房屋的具體情況，綜合考慮，給予合理的補償。

法律依據(jù)

最高人民法院關于適用《行政訴訟法》的解釋(2018-02-06)\t第十八條\t業(yè)主委員會對于行政機關作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。

業(yè)主委員會不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主可以提起訴訟。

防沙治沙法(2018-10-26)\t第四十四條\t違反本法第三十七條第一款規(guī)定，截留、挪用防沙治沙資金的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由監(jiān)察機關或者上級行政主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

城市綠化條例(2017-03-01)\t第十三條\t城市綠化規(guī)劃應當因地制宜地規(guī)劃不同類型的防護綠地。各有關單位應當依照國家有關規(guī)定，負責本單位管界內(nèi)防護綠地的綠化建設。

二、關于廣州舊城改造拆遷補償問題

問：我是一名租房客，現(xiàn)在我所住的地方要進行舊城改造拆遷了，租賃合同還沒到期的，我想問一下這樣的情況有補償嗎?

答：為引導承租人主動解除租賃關系，《指導意見》首次明確，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和的30%給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅(含廉租房)進行安置。也就是說如果被拆遷房屋的貨幣補償有100萬元，承租人就可以拿到30萬元的棄租補償。

如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。

廣州市國土房管局相關負責人表示，這項補償辦法只適合直管公房拆遷，私房拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補償?shù)谋壤?/p>

三、廣州舊城改造拆遷補償大漲最高夠買一手房

拆遷60萬人，投入資金超千億，廣州舊城改造規(guī)劃綱要向市民描繪了新一輪舊城改造的藍圖。60萬人動遷后怎么安置，補償標準怎樣，一系列問題如今有了答案。

記者昨日從廣州市國土房管局獲悉，《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》)正式出臺，開始執(zhí)行。其中，最大的亮點是大幅提高拆遷補償標準，貨幣補償金額加上改造獎勵費最高可補到周邊一手房價格。

搬得越快獎得越多

《指導意見》規(guī)定，舊城更新改造項目可實行搬遷時限獎勵制度，以此加速舊城改造的進程。

考慮到各區(qū)實際情況不同，《指導意見》僅就搬遷獎勵費設定最高標準，搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價的15%以內(nèi)確定，而具體給付標準授權由各區(qū)根據(jù)實際情況自行設定。

各區(qū)在開展危舊房改造工作時，可以在危舊房改造決定里明確將整個搬遷期限劃分為多個階段，搬遷獎勵費分階段遞減，引導被拆遷人加快搬遷進度。

模擬案例：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時搬遷的就可以獲得全額獎勵，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應遞減10%，被拆遷人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎勵，以下可以類推。

貨幣補償標準大幅提高

按照《指導意見》，舊城更新改造項目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。對于非住宅房屋拆遷主要實行貨幣補償，如改造項目有條件提供非住宅房屋進行產(chǎn)權調(diào)換的，被拆遷人也可依條件選擇異地永遷或就近安置。

在舊城改造中，廣州對舊城老房拆遷補償，以往是按市場評估價為標準進行，但舊城區(qū)危舊房年代久遠、破損嚴重，再要根據(jù)樓齡等估價，往往不高。原住戶在領取貨幣補償后，可能難以買到合適房子，尤其在房價高企時。

對此，《指導意見》大幅提高貨幣補償標準，被拆遷人選擇貨幣補償方式的，為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，還由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標準的改造獎勵。“住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。”這意味著，最高貨幣補償可以達到同一地段的一手房價，基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當商品住宅。

記者了解到，作為廣州舊城改造的試點，東濠涌便已首先嘗鮮，其拆遷補償高達1.3萬元/平方米。

四、廣州舊城改造還缺公共協(xié)商

年初出臺的廣州舊城改造規(guī)劃，其概念光用數(shù)字來表達就已經(jīng)足夠撼人：10年時光、30年的歷史舊城、約54平方公里的地面、涉及60萬人口的拆遷、超過1000億元的真金白銀……這樣大的規(guī)模和決心前所未有，十年后廣州老城安在?那時多少老廣將會倚欄看劍淚濕青衫?廣州老城的歷史文化價值到底是在劫難逃還是枯木逢春?廣州人實在應該打醒十二分精神來共同商量討論。

先不談廣州舊城是否應該改造或如何改造，我認為全社會對理性協(xié)商、陽光操作的價值認同和實踐是當前最首要的事情。對于這個規(guī)劃，網(wǎng)上有各種反對和贊成的聲音，但是不管反對還是贊成，有一種觀點我認為很重要：“一項涉及60萬原居民生計、生活、財產(chǎn)，以及全廣州市民共同歷史文化遺產(chǎn)的大型計劃，非同小可。但有關方面對此卻沒有任何的公共咨詢，沒有足夠的信息披露，一旦實施恐怕又是一起閉門造車的悲劇，只有少數(shù)人獲得巨大經(jīng)濟利益，全廣州市民都將背上沉重的歷史債務。”這的確是很值得警惕的問題。《舊城更新改造規(guī)劃綱要》從7年前開始編制，到今年1月底才拿出來，卻規(guī)定規(guī)劃公示和收集意見的時間是從1月25日到2月5日。以政府之力閉門規(guī)劃搞了7年，然而卻要公眾在10天之內(nèi)提出意見，這種安排可以說是毫無征求意見的誠意。更重要的是，在城市保護規(guī)劃這類既十分宏大又充滿了個案細節(jié)的公共決策議題上，真正的協(xié)商理性應該表現(xiàn)為：在政府與私人之間出現(xiàn)既有專業(yè)能力又代表民間立場的社會團體，他們愿意對規(guī)劃進行調(diào)研和提出修改方案，政府有責任相應提供充分的工作便利和必要的資助，唯此方能打破政府行政權力與私人意見博弈的不公平狀況。目前這種政府閉門定規(guī)劃、征求公眾意見只是匆匆走過場的做法，正是重蹈過去許多失敗的公共決策的覆轍，開的是一個壞頭。

其次，真正的公共協(xié)商必須建立在公眾的徹底知情權、輿論的自由監(jiān)督權之上。尤其是舊城改造涉及這么巨大的利益蛋糕，如此復雜的多方利益博弈，政府必須有勇氣做到徹底的陽光協(xié)商、陽光操作，即在原居民、政府部門以及所涉及的所有商業(yè)機構之間的協(xié)商、談判應該做到最大限度的公開化，尤其是政府部門必須接受公眾和媒體的監(jiān)督。時至今日，公眾對于改造、拆遷這類事情已經(jīng)極度敏感，這么大規(guī)模的城市改造所牽涉的遠遠不只是拆遷人口、商業(yè)開發(fā)機構和政府部門的利益，實際上已經(jīng)觸及到這個城市的所有納稅人的利益。不管規(guī)劃方案的對錯如何、水平怎樣，首先要緊的是充分保證公眾的知情權。對于這類問題政府部門往往只是在口頭上講保障，甚至于信誓旦旦，但是如果不提出可切實操作的具體安排，是無法取信于民的。像什么專家論證、聽證會等等形式，都有可能存在著代表選擇的傾向性、代表利益的真實背景的隱匿、協(xié)議公布前的黑箱交易，這些長期慣用的決策思維與模式在今天早已成為公眾最擔心和最警惕的焦點，政府部門實不應存有僥幸之念。在這里，我認為廣州市人大代表和媒體更應該勇敢地、堅定地發(fā)揮監(jiān)督政府的作用，應該讓廣州人民感到代表和媒體在替他們站崗放哨。