一、中大子公司拆遷補(bǔ)償,假按揭的特征與各方利益沖突

本文著力解決開(kāi)發(fā)商、銀行、假買(mǎi)受人、真買(mǎi)受人四方之間的合同糾紛，故一切探討基于四方展開(kāi)。四方關(guān)系可以描述為：開(kāi)發(fā)商與假買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，首次出售房屋;銀行與假買(mǎi)受人訂立抵押貸款合同，同時(shí)由開(kāi)發(fā)商提供連帶保證;開(kāi)發(fā)商就同一房屋與真買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，再次出售房屋。四方之間先后成立先買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同、抵押合同、保證合同、后買(mǎi)賣(mài)合同。假按揭之所以假，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與假買(mǎi)受人之間根本不存在真實(shí)交易關(guān)系，訂立買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)非是為套取銀行貸款，其偽造出首付款票據(jù)、收入證明等材料騙取銀行信任，實(shí)現(xiàn)融資目的，銀行貸款到帳后少部分貸款用于支付月供，大部分貸款則轉(zhuǎn)做項(xiàng)目建設(shè)或者其他用途。略做思考即可明白：開(kāi)發(fā)商持有房款70%-80%的貸款，再加之真購(gòu)房人的房款，全額清償貸款終止貸款合同，或者按期支付月供并不困難，亦真亦假的操作方式可遮掩諸多倪端，使假按揭生態(tài)鏈有序循環(huán)，各方利益不受傷害。然實(shí)際結(jié)果看，開(kāi)發(fā)商不遵守，甚至自始就不想遵守游戲規(guī)則，享受巨大利益之同時(shí)卻將巨大風(fēng)險(xiǎn)推于銀行與真買(mǎi)受人。假按揭風(fēng)險(xiǎn)首先被銀行感知。當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)斷供超過(guò)合同約定期限時(shí)，銀行將率先提起貸款合同糾紛之訴，憑借有力證據(jù)，拿到勝訴判決基本不存在懸念，為判決得以執(zhí)行，必然申請(qǐng)法院查封、拍賣(mài)涉案房屋。然而，假按揭后必然進(jìn)行真銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商已將同一房屋出售于真買(mǎi)受人，真買(mǎi)受人支付房款，實(shí)際占有房屋，盡管產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)尚未辦理，但已經(jīng)以業(yè)主身份行使相關(guān)權(quán)利，一旦法院查封并拍賣(mài)房屋，其將成為最終受害者。真買(mǎi)受人可以提出執(zhí)行異議，如果獲得法院支持，則意味著銀行需要另覓可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，其債權(quán)最終難以保障。由此看出，銀行與真買(mǎi)受人是假按揭的真正受害者，二方權(quán)利或許皆能獲得保護(hù)，或許需要厚此薄彼，究竟結(jié)果如何?各種力量充分博弈后方見(jiàn)分曉。

二、假按揭貸款的法律責(zé)任

法律分析：如果是開(kāi)發(fā)商通過(guò)偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的還款責(zé)任。如果是開(kāi)發(fā)商和借款人串通進(jìn)行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人應(yīng)按照合同的約定清償貸款，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。當(dāng)然，借款人履行義務(wù)后，可以以其并未真正購(gòu)房，也未使用貸款為由要求開(kāi)發(fā)商返還貸款。在借款合同中一般約定開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任為“階段性”保證，在借款人所購(gòu)住房的抵押登記手續(xù)辦理之后，開(kāi)發(fā)商的連帶責(zé)任即告免除，該筆貸款由借款人以其所購(gòu)住房提供抵押擔(dān)保。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》

第四十五條 凡是偽造證據(jù)、隱匿證據(jù)或者毀滅證據(jù)的，無(wú)論屬于何方，必須受法律追究。

第四十七條 證人證言必須在法庭上經(jīng)過(guò)公訴人，被害人和被告人、辯護(hù)人雙方訊問(wèn)、質(zhì)證，聽(tīng)取各方證人的證言并且經(jīng)過(guò)查實(shí)以后，才能作為定案的根據(jù)。法庭查明證人有意作偽證或者隱匿罪證的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)依法處理。

三、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中虛假按揭常見(jiàn)形式及法律風(fēng)險(xiǎn)分析

虛假按揭的常見(jiàn)形式：

虛假按揭形式一是內(nèi)部關(guān)系人貸款。通過(guò)公司內(nèi)部員工或員工親屬參與購(gòu)房，并以個(gè)人名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)償還。

虛假按揭形式二是外部關(guān)系人貸款。通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)(子公司、母公司、建筑單位或業(yè)務(wù)往來(lái)企業(yè)等)的員工或員工親屬以個(gè)人名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)償還。

虛假按揭形式三是偽造貸款人資料。開(kāi)發(fā)商借用或惡意使用他人身份資料申請(qǐng)按揭貸款，虛假借款人申請(qǐng)資料中大多顯示其擔(dān)任廠(chǎng)長(zhǎng)、經(jīng)理、董事長(zhǎng)等職務(wù)，月薪水平從幾千元到上萬(wàn)元不等，但實(shí)際上這些借款人大多學(xué)歷較低，無(wú)穩(wěn)定的職業(yè)，并且通常有著相同的地域特征，如多為異地人員，斷供時(shí)間也較接近等。

虛假按揭形式四是開(kāi)發(fā)商拔高樓價(jià)蓄意制造零首付。發(fā)生個(gè)人住房虛假按揭貸款的樓盤(pán)平均價(jià)格一般都比當(dāng)時(shí)同地段同類(lèi)型的樓房售價(jià)要高，幅度為20%到50%不等，開(kāi)發(fā)商通過(guò)人為虛增房?jī)r(jià)，在最大程度上套取銀行資金，客觀上造成銀行發(fā)放零首付貸款，將所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

虛假按揭中各方的風(fēng)險(xiǎn)

1、虛假按揭中銀行的風(fēng)險(xiǎn)

隨著虛假按揭現(xiàn)象的出現(xiàn)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。虛假按揭以欺詐的方式騙取銀行資金，增加了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，銀行將面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致形成新的大量的不良資產(chǎn)。

2、虛假按揭中個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)個(gè)人而言，其造假所承擔(dān)的是有限風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人以購(gòu)房者名義幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行虛假按揭以后，一旦開(kāi)發(fā)商無(wú)力還貸，從法律形式上來(lái)說(shuō)，銀行就會(huì)把形式上的購(gòu)房人作為被告起訴來(lái)主張權(quán)利，但銀行也只能將這些假購(gòu)房者購(gòu)置的房屋拍賣(mài)，個(gè)人在經(jīng)濟(jì)上并不會(huì)有任何損失。由于個(gè)人征信系統(tǒng)的不完善，虛假按揭缺乏相應(yīng)的暴露機(jī)制和懲罰機(jī)制，在個(gè)人實(shí)際首付比例不高的情況下，個(gè)人造假的止損點(diǎn)往往就是所抵押的房產(chǎn)。

3、虛假按揭中開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如果其事先與形式上的購(gòu)房人有內(nèi)部協(xié)議，這種情況下購(gòu)房合同雖然實(shí)質(zhì)上不真實(shí)但往往很難被認(rèn)定為無(wú)效，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)面臨刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。但是如果形式上的購(gòu)房人以假當(dāng)真，要求開(kāi)發(fā)商交付房屋，不配合開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)，這時(shí)法律關(guān)系就會(huì)變得更為復(fù)雜，往往會(huì)引起連環(huán)訴訟。

但是，有些開(kāi)發(fā)商借用他人身份證明，在他人不知情的情況下辦理按揭手續(xù)，從銀行套取貸款，這種行為一方面會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，另一方面也會(huì)導(dǎo)致面臨刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)刑法第六修正案之規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，構(gòu)成騙取銀行貸款罪。這種虛假按揭的行為，是以虛假的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系進(jìn)行虛假交易，目的是為了從銀行獲取貸款資金，給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

四、虛假按揭能否構(gòu)成合同欺詐

案情：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，為了獲得銀行貸款，采用與本公司員工簽訂房屋預(yù)售合同，并向銀行辦理按揭的方式，獲得了銀行的按揭貸款。向銀行按揭后，其所有房屋均在房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理了房屋抵押登記。后來(lái)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又將房屋賣(mài)給了真正的買(mǎi)房人，并收取了房款，同時(shí)也交付了鑰匙，但隱瞞了該房屋已經(jīng)按揭抵押的事實(shí)，及至買(mǎi)房人辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，才從房屋交易登記機(jī)關(guān)獲悉房屋登記為他人且已經(jīng)抵押的事實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理。買(mǎi)房人以開(kāi)發(fā)商欺詐售房為由要求與開(kāi)發(fā)商解除合同并要求開(kāi)發(fā)商雙倍賠償已付購(gòu)房款。對(duì)此，有兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商雖然隱瞞了該房已經(jīng)按揭抵押的事實(shí)，但該按揭實(shí)為虛假按揭，并非真正的“一房二售”，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了交付房屋的義務(wù)，所謂的先買(mǎi)房的買(mǎi)房人人并非真正的購(gòu)房人，其也不可能與實(shí)際買(mǎi)房人爭(zhēng)房，至于實(shí)際買(mǎi)房人的產(chǎn)權(quán)證，只要開(kāi)發(fā)商將銀行貸款提前還完，就可解除抵押登記，從而使后買(mǎi)房的買(mǎi)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的障礙得以消除。因此，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任；另一種意見(jiàn)則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在后一售房過(guò)程中存在重大欺詐，致使合同無(wú)法履行，買(mǎi)房人完全有權(quán)解除合同并要求雙倍賠償。分析：筆者同意第二種意見(jiàn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出臺(tái)以后，對(duì)于出賣(mài)人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u(mài)與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買(mǎi)房人可以要求解除合同，返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)款一倍的賠償責(zé)任。該案中，開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐售房，是其是否承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。后買(mǎi)房人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將該房向銀行作了抵押登記，但其并未如實(shí)告知后買(mǎi)房人，這已經(jīng)構(gòu)成了隱瞞合同重大事項(xiàng)。買(mǎi)房人簽訂購(gòu)房合同的目的是為了獲得房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分該房屋的權(quán)利，而房屋一旦設(shè)置了抵押，則影響了其所有權(quán)的功能的發(fā)揮。因此，如果后買(mǎi)房人知道其所購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)抵押給銀行的事實(shí)，其最大的可能就是放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋。事實(shí)上，當(dāng)買(mǎi)房人在支付了房款后，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)知道房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)后，其要求解除合同的行為就已經(jīng)表達(dá)了其被欺騙后的心理狀態(tài)。因此，開(kāi)發(fā)商的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐行為。第一種意見(jiàn)以開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋鑰匙交給買(mǎi)房人，買(mǎi)房人已經(jīng)實(shí)際控制了該房屋為由，認(rèn)為該房屋不是真正的一房二賣(mài)，故得出不能雙倍賠償結(jié)論，但其忽略所有權(quán)的權(quán)能除了還有占有、使用外還有收益、處分的權(quán)能。買(mǎi)房人支付了購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，不可能只得到房屋的使用權(quán)。此其一。其二，依現(xiàn)代各國(guó)民法典的規(guī)定，物權(quán)的公示方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同而有所區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以占有之移轉(zhuǎn)即交付作為其變更的公示方法。法律賦予登記、登記變更，及占有、交付以公信力，社會(huì)公眾可通過(guò)登記、登記變更及交付等獲悉物權(quán)的享有與變動(dòng)情況。在房屋登記機(jī)關(guān)登記的產(chǎn)權(quán)人推定為房屋的所有權(quán)人，因此，在房屋交易登記機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了預(yù)售房登記的買(mǎi)房人，在法律上推定其為該房屋的所有權(quán)人，其享有對(duì)其被登記為產(chǎn)權(quán)人的房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。因此，第一種意見(jiàn)以該買(mǎi)房人不會(huì)與后買(mǎi)房人爭(zhēng)房，只是一種善意的推測(cè)，并不能排除某一天該買(mǎi)房人以所有權(quán)人的身份向后買(mǎi)房人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的可能，也不能排除該買(mǎi)房人日后將該房屋賣(mài)與他人的可能，因此，實(shí)際買(mǎi)房人的權(quán)利狀態(tài)處于一種極其危險(xiǎn)的境地。其三，開(kāi)發(fā)商欲消除后買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)的法律障礙，并非只是第一種意見(jiàn)所說(shuō)的由開(kāi)發(fā)商向銀行提前還完貸款，解除抵押就了事了，由于該房屋已經(jīng)預(yù)售登記為他人，從法律的層面上還需由登記的買(mǎi)房人與實(shí)際買(mǎi)房人之間達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，把本來(lái)由買(mǎi)房人向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房的行為變成了買(mǎi)房人向他人購(gòu)買(mǎi)“二手房”的行為，這需要實(shí)際買(mǎi)房人與登記買(mǎi)房人二人的共同的意思表示一致才行。而非開(kāi)發(fā)商的單方行為就可以達(dá)到。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商在后一賣(mài)房的行為中違反合同的約定，不能為買(mǎi)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，且使合同的目的（買(mǎi)房人取得所有權(quán)登記，賣(mài)房人取得價(jià)款）無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人得以解除合同。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐如何賠償

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

五、假按揭貸款有什么特征？

假按揭貸款有什么特征？假按揭貸款有什么特征一、開(kāi)發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔(dān)任何義務(wù)，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷(xiāo)售方式套取銀行按揭貸款；二、以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的貸款；三、以個(gè)人住房貸款方式參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；四、銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所定售的房?jī)r(jià)水分大，向虛擬借款人或不具備真實(shí)購(gòu)房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個(gè)人住房按揭貸款；五、所有借款人均為虛假購(gòu)房，有些身份和住址不明，有些為外來(lái)民工，或由開(kāi)發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人串通規(guī)避零首付的政策限制，將實(shí)際售房?jī)r(jià)提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購(gòu)房人出具收到首付款的收據(jù)。雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價(jià)，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種假按揭的方式，購(gòu)房人事實(shí)上未向開(kāi)發(fā)商支付一分錢(qián)的首付款，而銀行卻要向購(gòu)房人提供售房總價(jià)100%的借款。這樣解釋大家理解嗎？

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投稿：安雨

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