一、疫情期房屋拆遷補(bǔ)償案例,青島中院公布房屋租賃合同糾紛十大典型案例

近年來，隨著房屋租賃市場(chǎng)日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，各種新問題不斷涌現(xiàn)。為進(jìn)一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進(jìn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營(yíng)商法治環(huán)境，青島市中級(jí)人民法院民四庭梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，總結(jié)歸納了司法實(shí)踐中處理原則和標(biāo)準(zhǔn)，整理出十個(gè)典型案例，從司法角度提出建議，引導(dǎo)房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

      1.出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證

      ——租賃合同是否有效受制于規(guī)劃而非其他審批

      【案情簡(jiǎn)介】

      宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認(rèn)定雙方租賃合同無效。宋某對(duì)此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經(jīng)審理認(rèn)為，宋某提交的證據(jù)不足以認(rèn)定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，因此對(duì)其相關(guān)主張不予支持。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準(zhǔn)建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。

      本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)。宋某對(duì)此提交的證據(jù)僅為縣級(jí)政府批準(zhǔn)的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性;《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，因此，宋某的主張沒有得到法院認(rèn)可。實(shí)踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對(duì)號(hào)入座，不能張冠李戴。我國(guó)司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。

      2.合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛

      ——轉(zhuǎn)租有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)

      【案情簡(jiǎn)介】

      王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房一處，承租期間欲對(duì)外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點(diǎn)房，其負(fù)責(zé)人曹某經(jīng)介紹認(rèn)識(shí)承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費(fèi)等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬元裝修費(fèi)。為此，某培訓(xùn)學(xué)校起訴王某等要求賠償裝修損失等費(fèi)用。一審法院認(rèn)為轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成和解，王某等當(dāng)場(chǎng)向培訓(xùn)機(jī)構(gòu)支付一定費(fèi)用作為補(bǔ)償，糾紛化解。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      房屋租賃實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護(hù)。對(duì)次承租人來說，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個(gè)問題，一是要確認(rèn)承租人是否有對(duì)外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因?yàn)榉蓪?duì)此有明確規(guī)定;二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因?yàn)閺某凶馊颂庌D(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果再?zèng)]有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險(xiǎn)就更大。

      (附:《民法典》第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

      承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

      第七百一十七條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

      第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。)

      3.想搬就搬太任性，提前解約需擔(dān)責(zé)

      ——承租人提前解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)

      【案情簡(jiǎn)介】

      張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達(dá)成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。后，張某起訴請(qǐng)求確認(rèn)搬離房屋時(shí)租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費(fèi)用數(shù)千元。一、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為其主張的理由不成立。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。

      對(duì)出租人來說，如果承租人已經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請(qǐng)求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會(huì)面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。

      為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。

      4. 違規(guī)租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業(yè)

      ——合同目的不能實(shí)現(xiàn)，租賃雙方均有過錯(cuò)

      【案情簡(jiǎn)介】

      張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經(jīng)營(yíng)餐飲。在經(jīng)營(yíng)過程中，因樓上居民向當(dāng)?shù)厥乘幩e報(bào)，導(dǎo)致張某無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，被迫搬離涉案房屋。后雙方對(duì)租金退還及裝修費(fèi)用承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某租賃楊某住宅房屋并在其中經(jīng)營(yíng)餐飲違反了《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，張某已經(jīng)被責(zé)令停業(yè)，現(xiàn)雙方均要求確認(rèn)解除房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。因雙方對(duì)涉案房屋性質(zhì)為住宅，以及對(duì)不允許在該類房屋開辦餐飲經(jīng)營(yíng)均為明知，因此雙方對(duì)本案合同的解除均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，及在經(jīng)營(yíng)餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況?！肚鄭u市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場(chǎng)所。本案中雙方當(dāng)事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場(chǎng)所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場(chǎng)所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)并進(jìn)行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營(yíng)，還產(chǎn)生了裝修費(fèi)損失。因此，在租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，不要存在僥幸心理。

      5、租了房卻又無法繼續(xù)使用，是將租賃進(jìn)行到底，還是好合好散?

      ——租賃合同不適宜強(qiáng)制履行，守約方也應(yīng)及時(shí)止損

      【案情簡(jiǎn)介】

      出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個(gè)月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個(gè)月后，牟某以工作變動(dòng)無法繼續(xù)履行合同為由申請(qǐng)解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，并要求返還剩余租金及押金，劉某堅(jiān)持合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行完畢，不應(yīng)返還租金和押金。

      法院經(jīng)審理認(rèn)為，承租人在合同履行期限內(nèi)因?yàn)樽陨碓蛞蠼獬贤?，違反了雙方合同的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時(shí)亦負(fù)有及時(shí)止損的義務(wù)。因此，在判決承租人支付4個(gè)月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      生活實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)一方違約時(shí)，守約方認(rèn)為只要其不同意解除合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強(qiáng)制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營(yíng)成本或生活成本不必要的擴(kuò)大等物的浪費(fèi)或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。對(duì)此，可由違約方以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)，獲得合同的解除。同時(shí)，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實(shí)際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，放任房屋空置而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。

      6、在商言商，“紙短情長(zhǎng)”風(fēng)險(xiǎn)大

      ——擬長(zhǎng)期租賃，務(wù)必在合同中對(duì)租賃期限進(jìn)行明確約定

      【案情簡(jiǎn)介】

      青島某分公司與常某簽訂《房屋租賃合同》，約定同意將某三層商業(yè)房屋出租給常某經(jīng)營(yíng)使用，合同約定租賃期限為2年，并同意承租人對(duì)外轉(zhuǎn)租。合同還約定了租金數(shù)額、交納時(shí)間、違約責(zé)任等條款。合同履行過程中，青島某分公司在合同到期前6個(gè)月通知常某到期后將不再續(xù)租，要求常某搬離涉案房屋。常某不同意，稱雙方實(shí)際商談的租期是六年，但因青島某分公司稱其是分公司，簽約權(quán)限不能超過一百萬，所以需要分期簽約，兩年一簽;常某對(duì)涉案場(chǎng)地已經(jīng)進(jìn)行了大規(guī)模的裝修，并且有些場(chǎng)地剛剛完成招租，常某與案外人簽訂的都是長(zhǎng)期租賃合同，如果合同按兩年期計(jì)，2年期滿騰讓房屋，不僅其裝修投入無法回本，還會(huì)導(dǎo)致其對(duì)很多次承租人的違約賠償。

      法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋租賃合同對(duì)合同期限為2年的約定十分明確，該履行期限屆滿后，青島某分公司不同意繼續(xù)出租房屋，法院無法強(qiáng)制雙方續(xù)約，因此雙方租賃關(guān)系只能終止。常某雖然抗辯實(shí)際租賃期限應(yīng)為6年，但并沒有任何證據(jù)加以證明，因此只能根據(jù)雙方之間的書面合同認(rèn)定租賃合同履行完畢，判決常某搬離涉案房屋。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      租賃大面積的商業(yè)用房涉及到場(chǎng)地裝修、招租等一系列工作，投入較大，回本時(shí)間較長(zhǎng)，因此租賃的期限通常比普通居住用途長(zhǎng)。本案中，承租人對(duì)涉案的近2000平米的場(chǎng)地進(jìn)行了較大的裝修與投入，并且因?yàn)橐咔橛绊?，招租工作也進(jìn)行的比較緩慢，所以2年的租賃期限明顯無法達(dá)到預(yù)期的合同目的。但是本案中租賃合同期限非常明確為2年，在出租人堅(jiān)持不再續(xù)租的情況下，依法只能判決承租人在合同履行完畢后騰讓場(chǎng)地，承租人裝修投入的損失很大。雖然次承租人可以繼續(xù)與出租人商議，但是依然為承租人帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。所以在簽訂大面積租賃合同時(shí)一定注意對(duì)租賃期限進(jìn)行明確約定，避免遭受大的損失。

      7、租賃的房屋漏水誰擔(dān)責(zé)?

      ——合同約定要清楚，舉證責(zé)任要明確

      【案情簡(jiǎn)介】

      林某將其房屋出租給鞠某居住， 雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)由鞠某承擔(dān)責(zé)任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，致使樓下住戶董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成損害。林某賠償了董某十五萬元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，認(rèn)為鞠某的行為同時(shí)給其房屋造成經(jīng)濟(jì)損失三萬元，鞠某共計(jì)應(yīng)該賠償十八萬元。

      雙方當(dāng)事人對(duì)涉案房屋水管斷裂漏水的原因產(chǎn)生爭(zhēng)議，林某認(rèn)為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱系水管年久失修所致。一審法院認(rèn)為，鞠某否認(rèn)水管斷裂漏水的原因與其有關(guān)，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，林某應(yīng)當(dāng)就其主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，現(xiàn)林某沒有證據(jù)證明系鞠某使用不當(dāng)導(dǎo)致水管斷裂漏水，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，駁回出租人林某的訴訟請(qǐng)求。林某上訴后， 二審維持原判。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      依法成立的合同，對(duì)各方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負(fù)責(zé)修繕”。因此，因涉案房屋水管破裂導(dǎo)致的修繕問題，按照合同約定應(yīng)由林某負(fù)責(zé)。合同還約定，“承租人鞠某居住期間:水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)，由鞠某修復(fù)或承擔(dān)?！惫拾凑蘸贤s定，鞠某僅對(duì)因使用不當(dāng)造成的損失承擔(dān)責(zé)任。林某主張鞠某使用不當(dāng)，但林某并未提交證據(jù)證明。而鞠某提交了自來水公司員工趙某出具的現(xiàn)場(chǎng)鑒定報(bào)告單，證實(shí)涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發(fā)生在凌晨一點(diǎn)多，正是一般人休息熟睡的時(shí)間，林某主張漏水系鞠某使用不當(dāng)造成亦與常理不符。綜上，林某對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求未能提供相關(guān)證據(jù)證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

      8.“小題大做”不占理，違約后果需自擔(dān)

      ——房屋輕微漏水不是拒交租金的理由

      【案情簡(jiǎn)介】

      出租人青島某置業(yè)公司與承租人匡某簽訂租賃合同，約定租賃涉案網(wǎng)點(diǎn)房屋約1600平方米，租期5年，免租期一年，合同還對(duì)租金的計(jì)算方式及支付方式等進(jìn)行了約定。青島某置業(yè)公司起訴稱承租人匡某租賃涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交納欠付租金并承擔(dān)違約責(zé)任?？锬晨罐q稱，涉案房屋存在漏水，導(dǎo)致其不能使用，是青島某置業(yè)公司違約，青島某置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，匡某未交租金是行使其先履行抗辯權(quán)。

      法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租人依約將涉案房屋交付承租人，承租人應(yīng)依約履行交納租金的義務(wù)。承租人對(duì)其未交納任何租金的事實(shí)明確認(rèn)可，承租人該行為違反合同約定，構(gòu)成違約。雙方合同明確約定，承租人遲延交納租金，出租人催交后仍不交納的，出租人可以解除合同。據(jù)此，法院判決解除雙方租賃合同，匡某交納租金等。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      租賃合同關(guān)系中，提供適租的房屋是出租人的主要合同義務(wù)，而交納租金則是承租人的主要合同義務(wù)，在出租人如約交付了房屋、承租人長(zhǎng)期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構(gòu)成違約的行為。當(dāng)然，根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定，出租人也負(fù)有維修房屋等義務(wù)。在租賃合同履行期間，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對(duì)房屋維修等義務(wù)明確約定，避免出現(xiàn)分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務(wù)，但是在出現(xiàn)漏水的情況下，承租人應(yīng)積極告知出租人漏雨的情況并通知其進(jìn)行維修，如果出租人沒有及時(shí)維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用。如果出租人未及時(shí)維修的后果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其需承擔(dān)相應(yīng)的違約后果。

      9、房屋已另租，損失不再計(jì)

      ——承租人提前解除合同出租人損失的確定

      【案情簡(jiǎn)介】

      2020年3月6日，承租人曲某與出租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定陳某將別墅一套出租給曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出終止協(xié)議，需提前2個(gè)月書面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陳某不再租賃房屋，雙方2020年10月15日進(jìn)行房屋交接。后雙方因退租后剩余租金返還問題發(fā)生爭(zhēng)議。曲某訴至法院，請(qǐng)求判令陳某返還其租金13315元。一審法院以租賃合同未對(duì)承租人提前解除合同租金退還事宜進(jìn)行約定為由，駁回曲某要求退還租金的訴訟請(qǐng)求;二審中查明，2020年12月19日，陳某將房屋另行出租給案外人。但陳某主張，涉案房屋其于2020年3月5日就將鑰匙交給曲某，提前交付鑰匙的一個(gè)月租金不應(yīng)退還;且當(dāng)時(shí)3萬元/年的租金系因曲某要求長(zhǎng)租給予的優(yōu)惠。二審認(rèn)為，合同未約定承租人提前解除合同后對(duì)剩余租賃費(fèi)的處理，因此應(yīng)參照陳某的實(shí)際損失進(jìn)行處理，因此應(yīng)退還已另行出租房屋之后的租金。但對(duì)陳某某主張的免租期和房租優(yōu)惠，證據(jù)不足未予支持。

      【法官點(diǎn)評(píng)】

      當(dāng)事人應(yīng)慎重簽訂合同，并就各方的權(quán)利義務(wù)作出全面的約定，防止因遺漏相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議。本案中，雙方對(duì)承租人提前解除合同后的租金的處理問題未予約定，故而發(fā)生爭(zhēng)議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時(shí)間及其他成本投入，承租人不應(yīng)無視出租人的損失?，F(xiàn)雙方就終止協(xié)議后的租金的處理未作約定，人民法院應(yīng)參照出租人的實(shí)際損失處理。另外，如果合同中有免租期或?qū)嶋H履行中有免租期，也應(yīng)在合同中進(jìn)行約定或者記錄交付房屋的時(shí)間，對(duì)因長(zhǎng)期租賃而對(duì)房屋租金進(jìn)行優(yōu)惠的情況，也應(yīng)在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計(jì)算實(shí)際損失時(shí)，則可有相應(yīng)證據(jù)予以證明，否則對(duì)出租人而言，給予的優(yōu)惠條件在合同提前解除后將無法得到彌補(bǔ)。

      10、誰投資誰受益，利益平衡“公”字為先

      ——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的分配

      【案情簡(jiǎn)介】

      出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃涉案房屋用于開辦公司進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)

二、對(duì)一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

一、益*村與**公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、**公司、**代市場(chǎng)、**公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個(gè)月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益*村的3號(hào)、6號(hào)樓房歸還給益*村。

三、**公司于判決生效后10日內(nèi)支付益*村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。

四、益*村在判決生效后10日內(nèi)支付**公司1、2、4、5號(hào)樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、**代市場(chǎng)在判決生效后10日內(nèi)支付益*村房屋使用費(fèi)551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。

六、駁回益*村的其他訴訟請(qǐng)求。

七、駁回**公司的反訴請(qǐng)求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級(jí)人民法院；原審被告**公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動(dòng)撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益*村訂立房屋租賃合同，同時(shí)又與益*村、**公司三方訂立協(xié)議，益*村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給**公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請(qǐng)求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益*村辯稱，三方協(xié)議為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。**公司對(duì)大排大公司提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益*村與**公司訂立房屋租賃合同的目的，系由**公司開辦電子市場(chǎng)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，且益*村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予**公司，事實(shí)證明**公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與**公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯(cuò)，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請(qǐng)求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益*村辯稱，分理處與**公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請(qǐng)求。

三、房屋租賃合同糾紛訴訟

房屋租賃合同糾紛的表現(xiàn)有;(一)租金違約糾紛(二)損害賠償糾紛房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。(三)房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛(四)轉(zhuǎn)租糾紛現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。(五)變更房屋用途糾紛一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。(六)單面解除合同糾紛房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。

一、租房產(chǎn)生哪些糾紛

(一)損害賠償糾紛。

房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)取?/p>

從司法實(shí)踐看，目前頗有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，房客對(duì)房屋所作的裝修如何賠償。對(duì)此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，目前只有上海市高級(jí)人民法院內(nèi)部對(duì)此有審判指導(dǎo)意見，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評(píng)估后的裝修費(fèi)的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則；但如果合同對(duì)此有約定的，按約定處理。

認(rèn)為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因?yàn)槿绻且蚍靠屯锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬?，而房東又并不需要房客對(duì)房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(二)租金支付糾紛

這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法：

(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時(shí)付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時(shí)，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。

(3)解除租房合同協(xié)議。

這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。

(三)其他方面的糾紛。

房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。大量有關(guān)這方面的案例表明，聘請(qǐng)專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判、租房合同協(xié)議簽訂，在避免損失方面能起到事半功倍的效果。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋》第十七條：因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

四、房屋租賃糾紛案例及其解決 法律問題

法律分析:

案例一：新任租客要換鎖大部分租房者都沒有換鎖的意識(shí)，但是這關(guān)系著租房者的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。記者了解到，曾經(jīng)就有一位租房者在租下房子后沒有換鎖，以至于后來有人用鑰匙打開門進(jìn)屋進(jìn)行盜竊，雖然只損失了小部分的財(cái)務(wù)，但是，萬一出現(xiàn)其他意外就不值得了。

案例二：買賣不破租賃有一名客戶剛簽訂了兩年的租約，但其房主在沒有提前三個(gè)月把房屋即將轉(zhuǎn)讓的事實(shí)告知租客的情況下，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售。而新房主不愿續(xù)租。租客亦因租約沒到期，不愿搬走，遭到新舊房主的逼遷。最終，經(jīng)中介協(xié)調(diào)，舊房主愿意賠償違約金，并答應(yīng)盡快幫租客另覓住處。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

五、青海房屋租賃合同糾紛維權(quán)程序是什么

青海房屋租賃合同糾紛維權(quán)程序是什么這一問題，解答如下：發(fā)生糾紛后，建議雙方先協(xié)商處理；實(shí)在協(xié)商不了的，可以去法院起訴維權(quán)。打官司一般要走以下程序：(1)寫好起訴書;(2)攜帶證據(jù)和起訴書到法院立案并交訴訟費(fèi);(3)法院開庭審理過程主要有：宣讀法律紀(jì)律、開場(chǎng)白、詢問是否回避、詢問材料是否收到、法庭調(diào)查階段(具體包括原告陳述、被告答辯、原告舉證、被告質(zhì)證、被告舉證、原告質(zhì)證、法官問話)、法庭辯論階段、最后陳述階段、退庭后核對(duì)筆錄、宣判等幾個(gè)階段。其中比較重要的是法庭調(diào)查、法庭辯論階段。在法庭調(diào)查階段時(shí)比較重要的是質(zhì)證。當(dāng)事人在辯論階段可以圍繞本案焦點(diǎn)闡述自己的觀點(diǎn)，充分行使辯護(hù)權(quán)。法庭辯論結(jié)束后，在法官主持下調(diào)解，雙方當(dāng)事人可以自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，無法達(dá)成調(diào)解協(xié)議的由法官作出裁決。(4)執(zhí)行判決。如敗訴方不主動(dòng)履行生效裁判文書確定的義務(wù)，勝訴方可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

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投稿：魏文瑞

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