武川小學(xué)拆遷補(bǔ)償政策,房產(chǎn)糾紛難解昌源與祥和經(jīng)紀(jì)紛爭，買受人吳某陷入困境。法院公正裁決，協(xié)議有效律師林長宇巧妙化解,房產(chǎn)糾紛難解？昌源公司與祥和經(jīng)紀(jì)的爭議讓買受人吳某陷入困境。幸得法院公正裁決，依據(jù)《合同法》判定協(xié)議有效！律師林長宇憑借證據(jù)
案情：兩原告系夫妻關(guān)系，兩被告系夫妻關(guān)系。在濟(jì)寧市任城區(qū)某房屋中介服務(wù)中心提供的中介服務(wù)下，2021年X月X日原、被告簽訂《濟(jì)寧市存量房屋買賣合同》，原告將位于濟(jì)寧市任城區(qū)某花園X號樓X單元X號的自有房屋出售給被告，合同約定房屋總價款為1426000元，該價格不因市場價格的波動或面積的變化而變動。合同簽訂后，原告配合被告已將涉案房屋網(wǎng)簽備案至被告名下，并且現(xiàn)在已經(jīng)具備辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證的條件。合同簽訂當(dāng)月被告就開始入住涉案房屋至今。被告陸續(xù)支付了100萬元，但剩余的購房款426000元遲遲不予支付。合同約定發(fā)生爭議協(xié)商不成的，依法向房屋所在地即濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院起訴。
山東民橋律師事務(wù)所的王其森律師代理本案的原告即房屋出售方向濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院起訴，要求被告繼續(xù)履行合同約定即支付剩余購房款。起訴后，被告自感理虧，自覺支付了剩余購房款。2022年代理律師接受原告委托后，全程幫助原告查詢被告戶籍信息、擬寫起訴狀、申請立案、參與調(diào)解、撤訴等各個環(huán)節(jié)，依法維護(hù)了委托人的合法權(quán)益，委托人對代理律師的高效工作非常滿意！
法律分析：從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜等特點(diǎn)，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問題。上述二手房交易的復(fù)雜性加之當(dāng)事人相關(guān)法律知識的缺乏、防范意識的不足，導(dǎo)致房屋買賣糾紛經(jīng)常發(fā)生。
法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。
法律分析： 首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個人信息。然后開始寫答辯的內(nèi)容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第三十四條 合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
從本市南開區(qū)人民法院獲悉，今年以來因二手房買賣產(chǎn)生的糾紛案急劇增加。據(jù)介紹，中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范，私產(chǎn)二手房交易使用的合同文本不統(tǒng)一，已成為二手房買賣糾紛增加的主要原因。法院建議相關(guān)部門應(yīng)大力整頓私產(chǎn)二手房交易市場，盡快制定統(tǒng)一的私產(chǎn)二手房買賣合同文本，以減少該類糾紛。
■二手房買賣糾紛急劇增加
今年以來，南開區(qū)法院受理的二手房買賣合同糾紛案件急劇增加。據(jù)介紹，糾紛產(chǎn)生的主要原因有兩個方面：一是賣房人受市場價格波動、房屋價格急劇上漲的影響，心里產(chǎn)生不平衡，認(rèn)為自己的房賣便宜了。這些人一般寧愿毀約承擔(dān)違約責(zé)任，也不愿再交付房屋。其次，二手房買賣中介機(jī)構(gòu)的操作不規(guī)范也是糾紛產(chǎn)生的重要原因。
近年來本市二手房交易活躍，但是二手房買賣中介機(jī)構(gòu)在管理水平、服務(wù)質(zhì)量等方面卻參差不齊。近期，南開區(qū)法院受理了多起狀告中介機(jī)構(gòu)的案件。據(jù)介紹，本市通過中介進(jìn)行二手房買賣中，目前存在兩個問題應(yīng)當(dāng)引起注意。首先，一些中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)存在缺陷，甚至有的中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)合法注冊登記就開張營業(yè)。
其次，中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)缺少行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)水平優(yōu)劣懸殊，有的中介存在明顯的欺詐行為，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，防止和減少消費(fèi)者上當(dāng)受騙。
■案件審理存在難度
審判人員普遍反映，此類案件違約責(zé)任確定后處理起來比較難。比如，買方要求繼續(xù)履行合同，但是卻不能舉證“賣方是否具有繼續(xù)履行合同的能力”。在這種情況下，法院只有判決違約方承擔(dān)違約責(zé)任。如果履約方要求違約方承擔(dān)賠償責(zé)任，可是在當(dāng)事人不能舉證的情況下，怎樣由違約方承擔(dān)賣房違約的賠償責(zé)任？如何計(jì)算賠償額？缺乏一定標(biāo)準(zhǔn)。所以此類案件的審理結(jié)果多以退還買房款，違約方承擔(dān)違約責(zé)任而結(jié)案。但這樣的審判結(jié)果不能充分維護(hù)守約方的合法權(quán)益，不利于社會誠信制度的建立。另外，中介機(jī)構(gòu)在買賣合同履行過程中使協(xié)議無法繼續(xù)履行的，除了應(yīng)當(dāng)退還居間服務(wù)費(fèi)用外，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但因中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺少行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理比較混亂，審判人員有時難以追究其相應(yīng)責(zé)任。
■私產(chǎn)二手房交易合同文本應(yīng)統(tǒng)一
各中介機(jī)構(gòu)在二手房屋交易中使用的合同都是自行擬定的格式合同，如《三方合同》、《定金合同》、《房屋調(diào)入合同》等。有的合同中的條款明顯損害買方和賣方的利益，中介機(jī)構(gòu)在買方和賣方之間坐收“漁翁之利”。只有個別考慮全面的消費(fèi)者在簽訂合同時強(qiáng)調(diào)增添補(bǔ)充條款，維護(hù)了自己的權(quán)利。有的中介機(jī)構(gòu)制定使用的《房屋調(diào)入合同》問題突出。這些機(jī)構(gòu)在《房屋調(diào)入合同》中寫明，房屋中介機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式買入賣方的房屋，但不辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，待中介機(jī)構(gòu)以高出買入價的價格售出后，再由買方和賣方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中的差價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該收取的中介費(fèi)用。有的賣方在辦理過戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)從中賺取高額房屋差價，于是反悔導(dǎo)致糾紛。
據(jù)介紹，目前本市對公產(chǎn)二手房屋的買賣已經(jīng)規(guī)范管理，而私產(chǎn)二手房屋買賣中使用合同文本不統(tǒng)一的問題日益突出，已成為導(dǎo)致二手房交易糾紛增加的主要原因。因此，法院建議相關(guān)部門應(yīng)大力整頓私產(chǎn)二手房交易市場，盡快制定統(tǒng)一的私產(chǎn)二手房買賣合同文本，有效規(guī)范二手房交易市場。
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投稿：呂子雪
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