一、市場拆遷評估補(bǔ)償,房屋拆遷補(bǔ)償是以市場評估為準(zhǔn)嗎

一、房屋拆遷補(bǔ)償是以市場評估為準(zhǔn)嗎根據(jù)新的辦法，今后將以市場評估價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為防止評估機(jī)構(gòu)評估結(jié)果偏低，有關(guān)部門還搜集了不同區(qū)位今年以來的二手房交易案例并以此確定評估價格的下限。另據(jù)了解，為了鼓勵城市房屋被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，揚(yáng)州還規(guī)定對選擇貨幣補(bǔ)償者及提前搬遷者增加補(bǔ)償金額；如果被拆遷人僅有一處住宅且獲得補(bǔ)償?shù)陀谧畹蜆?biāo)準(zhǔn)者按照最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；按照最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后仍無力解決住房者由拆遷人提供一套建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房，55平方米以內(nèi)不結(jié)算差價。集體土地房屋的拆遷安置政策，揚(yáng)州此次也作了較大幅度調(diào)整——安置面積從“限制在人均40以內(nèi)”修改為“合法建筑面積小于或等于230的按實確認(rèn)安置面積；大于230的按230確認(rèn)；超過230的部分不安置住房，按照重置價格結(jié)合成新2．5至3倍的范圍給予補(bǔ)償。”另外，為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，對選擇貨幣補(bǔ)償者增加20％的補(bǔ)償金。

二、房屋拆遷補(bǔ)償價應(yīng)如何評估隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機(jī)構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價？拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償？這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價存在的問題土地的補(bǔ)償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。通過上文的詳細(xì)介紹，我們知道，根據(jù)新的辦法，今后將以市場評估價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、房屋拆遷補(bǔ)償價格評估存在哪些問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價存在的問題

(1)土地的補(bǔ)償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;

(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補(bǔ)償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費后，這一微薄的補(bǔ)償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

以上六個問題就是在房屋拆遷補(bǔ)償價格評估中所存在的問題，但愿可以在大家遇到類似問題的時候可以為您提供一些幫助。不過現(xiàn)實中的情況可能有所不同，這就需要當(dāng)事人能夠舉一反三。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、拆遷房屋評估怎么評估房子

一、拆遷房屋評估怎么評估房子1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下：（1）采取市場比較法；（2）采取計算成本法；（3）采取計算收益法；（4）采取假設(shè)開發(fā)法；（5）采取基準(zhǔn)地價修正法。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。二、房屋拆遷需要哪些手續(xù)房屋拆遷需要的手續(xù)具體如下：1、房屋拆遷首先相關(guān)拆遷文件要齊全；2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告；3、房屋拆遷的拆遷人委托評估發(fā)送評估報告及通知。

四、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

五、什么是拆遷補(bǔ)償評估

拆遷補(bǔ)償也就是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價格評估，是指在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。

在拆遷補(bǔ)償評估中存在的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價存在的問題

(1)土地的補(bǔ)償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價，其終結(jié)果也只能大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;

(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補(bǔ)償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費后，這一微薄的補(bǔ)償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

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文章來源參考：【頭條】市場拆遷評估補(bǔ)償，市場價格拆遷補(bǔ)償

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投稿：施慕涵

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