一、房屋拆遷補償分戶評估報告單,拆遷房屋評估報告怎么看

一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進行了實地測量，有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評估報告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費和一次性停產(chǎn)停業(yè)補償一般不在評估報告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標準直接計算。有些不正規(guī)的評估報告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實，然后乘以他的補償單價，就直接出來最后的數(shù)字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項，如果有的話是可以補的。

一、公租房拆遷，是按房屋實際面積補償還是按人均安置面積補償

1、房屋拆遷補償原則上是按房產(chǎn)證面積計算的，但由于各地實際情況不同，地方政府需要結合實際、因地制宜地制定適合當?shù)貭顩r的補償安置政策，來進行科學合理的征收拆遷和補償安置，以兼顧社會經(jīng)濟發(fā)展和百姓生活的需要。如在某些地方，在住補償中低于人均住房面積標準的，可享優(yōu)惠待遇，在這樣的情況下才按戶口人數(shù)的計算。

因此，房屋拆遷補償，是以人口和房屋面積兩相結合的科學方式來綜合考慮計算的。

2、從具體的征收拆遷項目看，有的項目是按房產(chǎn)的面積為補償計算的依據(jù)，對于房產(chǎn)的戶口的情況不予以合計，而有的回遷安置項目則把戶口的數(shù)量做做為安置面積的計算標準。因此將戶口作為補償依據(jù)多存在于有回遷安置房的項目中。

3、在房屋拆遷補償這單一補償項上，亦需要考慮多重因素。如農(nóng)村拆遷補償標準和城市拆遷補償標準有相同也有區(qū)別，住宅房屋與非住宅房屋不相同以及不同地區(qū)的補償政策也不盡相同，同時還要對房屋裝潢以及房屋成新進行評估。在補償計算中，房屋面積是會加入計算的。

4、拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，市、地、縣的搬家補助標準均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

二、商品房拆遷安置

1、商品房拆遷的補償辦法是：補償標準：按當?shù)乜h城商品房平均售價估算，比如：縣城商品房2000元／平，那房子建筑面積總共多少，乘以2000元／平就能算出來了。地皮的價格：一般住宅地皮500元／平，商用（就是門面）1000元／平；最后，如果你的地皮是國有土地，你可以將你的國有土地證單獨標價，一般是房子和地皮總價的百分之二十。以上就是對房子和地皮的總體估價，可以和拆遷方給你的補償進行比較。

2、拆遷安置房屋通常可以分為兩大類，一種是由于重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，按照各地的相關政策規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房，房屋產(chǎn)權屬于其個人所有，且在取得所有權的幾年之內(nèi)不能上市交易。

另外一類是由于房地產(chǎn)開發(fā)等原因造成的拆遷，通常拆遷單位通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價商品房，此類房屋通常與市面上的一般商品房沒有什么區(qū)別，都屬于被安置人的私人財產(chǎn)，沒有轉讓期限的限制規(guī)定，可以根據(jù)所有人的意愿自由上市交易。

二、房屋拆遷評估報告怎么看

（一）查驗出具評估報告的主體是否合法，即評估機構和評估人員是不是具備相應從業(yè)資質(zhì)。

作為從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構，應當依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)。他不僅需要領取營業(yè)執(zhí)照，還需要取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)證書。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級分為一、二、三級，每個機構都應該根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第二十五條規(guī)定，在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務，其中，需要特別注意的是暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務，該暫定期依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第十二條第二款之規(guī)定為自新設立之日起一年。

同時，以評估機構名義開展評估活動出具評估報告的估價師，應當經(jīng)過注冊登記，取得專職注冊房地產(chǎn)估價師證書，屬于該機構的工作人員。

（二）審查所委托的評估機構是不是依法產(chǎn)生的

為了確保評估結果的公正透明，減少不當干擾（尤其是政府方面的干擾），就需要從源頭——評估機構的選擇開始嚴格規(guī)范管理，《征補條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》（下稱《評估辦法》）第四條均規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，不能由征收人指定，協(xié)商是確定評估機構必經(jīng)工作程序。

（三）房屋征收評估報告形式和內(nèi)容是否符合法定要求

一份完整的評估報告應該包含致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限定條件及估價結果報告四個部分內(nèi)容，內(nèi)容的缺失和不完整都會造成評估報告不合格。最為重要的是要有估價公司加蓋公章和不少于兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，且不得以蓋章代替簽字，對此，《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第三十一條和《評估辦法》第十七條第二款已經(jīng)予以明確規(guī)定。

一、拆遷補償不合理怎么辦

1、補償額過低或者補償不合理，暫時不要簽拆遷協(xié)議，與相關聯(lián)的部門進行協(xié)商。

2、協(xié)商解決不成，可以委托律師通過要求信息公開、行政復議、行政訴訟等途徑維護你們的權益，也可以選擇有影響力的媒體合作曝光等多種方式來維權。

3、達不成協(xié)議走訴訟程序，法院判決后才能實施強拆。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第四條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

三、拆遷房屋評估報告應該包含哪些內(nèi)容？

法律分析：《物權法》明確規(guī)定了拆遷房屋評估報告的內(nèi)容應包括房屋的結構、面積、裝修情況、建造時間、使用壽命等方面的詳細信息，評估人員需要具備相應資質(zhì)和技能才能進行評估。

法律依據(jù)：

1.《物權法》第四十六條規(guī)定：“拆遷房屋的評估應當由房地產(chǎn)評估機構或者經(jīng)國務院房地產(chǎn)主管部門認可的評估機構進行，評估內(nèi)容應當包括房屋的結構、面積、裝修情況、建造時間、使用壽命等方面的詳細信息。”

2.《物權法》第六十五條規(guī)定：“評估機構和評估人員應當具備相應的資質(zhì)和技能。”

3.《物權法》第八十條規(guī)定：“對拆遷補償標準產(chǎn)生爭議的，當事人可以請求有關部門進行評估，評估結果作為確定補償標準的依據(jù)。”

以上是拆遷房屋評估報告應包括的內(nèi)容和評估機構、評估人員的要求，評估報告的準確性和全面性對于補償標準的確定和雙方的權益保障至關重要。

四、拆遷評估報告到正式拆遷多久

法律分析：拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析，拆遷現(xiàn)在被稱為征用,調(diào)查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起,一般在五個工作日內(nèi)發(fā)布征收通知。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

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投稿：秦小

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