一、拆遷補(bǔ)償注意四點(diǎn),拆遷補(bǔ)償安置注意事項(xiàng)有哪些

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。

4、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用，一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

（一）拆遷談判的中場(chǎng)階段技巧

1、在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行折中補(bǔ)償。拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。

2、一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒(méi)有決定權(quán)的拆遷人。在進(jìn)行拆遷談判開(kāi)始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒(méi)有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以沒(méi)有授權(quán)、說(shuō)了不算等借口來(lái)進(jìn)行推脫。

3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧Ｈ绻龅浇┚质紫韧ㄟ^(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。

4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

（二）談判終局策略

1、嚴(yán)格防范對(duì)方的白臉－黑臉策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰(shuí)一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

（1）一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開(kāi)始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額

（2）一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

（3）一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出一口價(jià)，或者聲稱(chēng)自己不喜歡討價(jià)還價(jià)而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

（三）要有適時(shí)收回一開(kāi)始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

二、拆遷安置注意事項(xiàng)有哪些

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。

4、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

5、拆遷談判中鉗子策略的使用，一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

一、拆遷談判的中場(chǎng)階段技巧

1、在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行折中補(bǔ)償。拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。

2、一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒(méi)有決定權(quán)的拆遷人。在進(jìn)行拆遷談判開(kāi)始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒(méi)有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以沒(méi)有授權(quán)、說(shuō)了不算等借口來(lái)進(jìn)行推脫。

3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧Ｈ绻龅浇┚质紫韧ㄟ^(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。

4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

二、談判終局策略

1、嚴(yán)格防范對(duì)方的白臉－黑臉策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰(shuí)一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

（1）一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開(kāi)始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額

（2）一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

（3）一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出一口價(jià)，或者聲稱(chēng)自己不喜歡討價(jià)還價(jià)而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

3、要有適時(shí)收回一開(kāi)始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

三、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議注意事項(xiàng)

法律分析：簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意以下內(nèi)容：主體不符不簽，核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房注意事項(xiàng)

法律分析：1、簽約前一定要審查動(dòng)遷協(xié)議，明確房屋共有人;簽約時(shí)共有人應(yīng)該在場(chǎng)，并且同意出售簽字按手印。2、違約金不應(yīng)過(guò)高，一般上限為合同標(biāo)的額的百分之二十。3、在未過(guò)戶前讓房主提供擔(dān)保。4、買(mǎi)賣(mài)雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷(xiāo)售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過(guò)戶。而中介會(huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。5、除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋費(fèi)用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時(shí)再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過(guò)戶等都作出約定，同時(shí)明確違約賠償責(zé)任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年) 無(wú)法將該房過(guò)戶給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給買(mǎi)房者。8、買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

五、在拆遷補(bǔ)償安置階段中應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

第一、對(duì)被拆遷人及其房屋情況進(jìn)行調(diào)查了解。

首先，調(diào)查、取得被拆遷人的房屋權(quán)屬證書(shū)，了解房屋面積等。其次，確定被拆遷人的范圍，如果是租賃的房屋應(yīng)當(dāng)查明房屋所有人及承租人，如果原房屋所有死亡的應(yīng)查明其繼承人。

第二、做好房屋拆遷評(píng)估。

在拆遷中，必須查明被拆遷房屋的價(jià)值，為此法規(guī)專(zhuān)門(mén)規(guī)定房屋拆遷評(píng)估的概念及其程序。城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。……房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》建房〔2011〕71號(hào)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體的辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。事實(shí)上，被拆遷人往往不愿確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，拒絕評(píng)估。由于被拆遷人有時(shí)涉及上百戶，在選定評(píng)估單位如何召集他們進(jìn)行協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)顯得比較困難同。因此，在實(shí)際中有的評(píng)估是由政府部門(mén)委托，也有相當(dāng)一部評(píng)估是由拆遷單位委托的，評(píng)估結(jié)果往往很難得到被拆遷人的認(rèn)可。在實(shí)際工作中，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)兩種情況：一是拆遷單位委托評(píng)估沒(méi)有與被拆遷人協(xié)商或雙方協(xié)商后仍無(wú)法就選定評(píng)估單位達(dá)成一致，二是有的被拆遷人自行委托評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，在這種情況下由于拆遷人、被拆遷人都委托評(píng)估出現(xiàn)兩個(gè)評(píng)估結(jié)果。

由于評(píng)估往往由拆遷方委托，因此為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正性，為保護(hù)被拆遷人、房屋承租人的合法權(quán)益，被拆房屋的評(píng)估報(bào)告應(yīng)送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。法律賦予了拆遷相對(duì)方即被拆遷人、房屋承租人對(duì)評(píng)估報(bào)告的知情權(quán)和異議權(quán)。所謂知情權(quán)，是指評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)向拆遷相對(duì)方送達(dá)，使之知曉。異議權(quán)則是指如果拆遷相對(duì)方對(duì)于評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向有關(guān)機(jī)構(gòu)提出異議，如申請(qǐng)復(fù)估、鑒定等。只有在被拆遷人、房屋承租人的知情權(quán)得到充分保障、異議權(quán)得以充分行使的情況下，被拆除房屋的評(píng)估報(bào)告才能作為認(rèn)定被拆除房屋價(jià)值的依據(jù)。

如果拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或者異議，可向原評(píng)估機(jī)構(gòu)詢問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷人、被拆遷人就評(píng)估報(bào)告提出的疑問(wèn)向其作充分解釋和說(shuō)明，解釋內(nèi)容包括拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議且評(píng)估機(jī)構(gòu)不能充分解釋的，可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。如對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，評(píng)估委托人可以在收到評(píng)估報(bào)告、復(fù)估結(jié)論后的10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專(zhuān)家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。如需要對(duì)征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第三、做好補(bǔ)償安置方案，進(jìn)行補(bǔ)償安置的協(xié)商。

要向被拆遷人送達(dá)或告知有關(guān)拆遷許可的文件、評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償安置方案及拆遷通知等。在協(xié)商過(guò)程中必須做記錄。由于房屋拆遷評(píng)估結(jié)果往往很難到被拆遷人的認(rèn)可，實(shí)際上經(jīng)雙方談判協(xié)商后補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格往往比評(píng)估價(jià)格高，否則難以達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償包貨幣補(bǔ)償和房屋安置補(bǔ)償。

進(jìn)行補(bǔ)償安置協(xié)商是比較艱難的過(guò)程。在出現(xiàn)矛盾后，作為拆遷人必須要有耐心，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小，確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請(qǐng)變更拆遷范圍。

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投稿：蕭振

內(nèi)容審核：劉偉濤律師