一、房屋拆遷補償有成新率一說么,房屋拆遷評估成新率確定

房屋拆遷評估成新率確定是拆遷評估中的重要環(huán)節(jié)，主要用于評估被拆遷房屋的價值。在國有土地上的房屋征收評估中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)，對被征收房屋進行客觀公正的評估，并確定其成新率。以下將詳細解答該問題：

成新率的概念和計算方法：

成新率是指被評估對象的現(xiàn)時狀態(tài)與其全新狀態(tài)的比率，用于反映被評估對象的磨損、腐蝕、老化等程度。在拆遷評估中，成新率直接影響到被拆遷房屋的價值評估結(jié)果。

成新率的計算方法主要有觀察法、年限法和修復費用法等。其中，年限法是一種常用的計算方法，即根據(jù)被拆遷房屋的已使用年限和設(shè)計使用年限來計算其成新率。具體公式為：成新率 =（設(shè)計使用年限-已使用年限）÷ 設(shè)計使用年限 × 100%。

房屋拆遷評估中的成新率應(yīng)用：

在房屋拆遷評估中，評估機構(gòu)應(yīng)對被拆遷房屋的實際情況進行詳細勘查，了解其建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、使用功能等信息。然后，結(jié)合成新率的計算方法，對被拆遷房屋的現(xiàn)時價值進行合理評估。

評估時，評估機構(gòu)應(yīng)考慮多種因素，如被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等，以充分保障被征收人的合法權(quán)益。同時，對于被拆遷房屋的室內(nèi)裝飾裝修價值、機器設(shè)備、物資等搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等，也應(yīng)進行合理的評估和補償。

相關(guān)法規(guī)依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”這為房屋拆遷評估提供了法律依據(jù)，確保了評估結(jié)果的公正性和準確性。

該條例第十七條還規(guī)定了對被征收人的補償應(yīng)包括被征收房屋價值的補償、搬遷臨時安置的補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)龋@為成新率在拆遷評估中的應(yīng)用提供了具體指導。

綜上所述，房屋拆遷評估成新率確定是拆遷評估中的重要環(huán)節(jié)，評估機構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)對被拆遷房屋進行客觀公正的評估，并結(jié)合多種因素確定其成新率。同時，被征收人也有權(quán)對評估結(jié)果進行監(jiān)督并提出批評和建議。

二、動遷評估大約評估幾次

為一次，其屬于不合規(guī)操作。

房屋征收評估的相關(guān)要求規(guī)定：

1、被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

2、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。

3、分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一。可以到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。

被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。

法律依據(jù)

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

三、拆遷評估的時點及有效性

拆遷評估是拆遷安置補償過程中的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。這表明拆遷補償?shù)臉藴剩峭ㄟ^評估以房地產(chǎn)市場價格確定的。

建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)進一步明確規(guī)定：城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。拆遷估價的價值標準為公開市場價值。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。這表明拆遷評估的估價時點一般為拆遷許可證頒發(fā)之日，評估的價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，應(yīng)當體現(xiàn)市場等價的原則。同時，根據(jù)估價規(guī)范的規(guī)定，估價報告的有效時間一般為一年。這表明評估結(jié)果只能在有效期限內(nèi)有效，超過期限就不能作為補償標準的依據(jù)。評估師信息網(wǎng)

估價時點的確定性和估價結(jié)果的有效性，決定了對超過拆遷期限按照評估價格實施補償?shù)木窒扌浴?

一、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償?shù)膬煞N方式

（一）貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

（二）產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

四、房屋評估完多久動遷

法律分析：一般來說,第一次量房子是預算,大概一年左右定下來。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

五、房屋評估完多久動遷？

律師解析：

一般來說,第一次量房子是預算,大概一年左右定下來。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤?

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷補償有成新率一說么，拆遷成新率對照表

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投稿：黃錦

內(nèi)容審核：石珊律師