城市房屋拆遷補(bǔ)償款如何分割,尚未取得的拆遷補(bǔ)償款能否分割,司法實(shí)踐中,房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)簽訂但尚未履行的拆遷利益廣泛存在,既有別于房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議尚未簽訂階段的權(quán)利形態(tài),也區(qū)別于已向拆遷人購(gòu)買房屋、拆遷補(bǔ)償安置
司法實(shí)踐中,房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)簽訂但尚未履行的拆遷利益廣泛存在,既有別于房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議尚未簽訂階段的權(quán)利形態(tài),也區(qū)別于已向拆遷人購(gòu)買房屋、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已履行階段的權(quán)利形態(tài),處于此階段的拆遷利益是否可訴,存在不少爭(zhēng)議。就本案而言,涉案拆遷利益不確定且不宜分割,應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。
1、尚未實(shí)際取得的拆遷利益為不確定的權(quán)利。當(dāng)事人向法院提起訴訟,請(qǐng)求保護(hù)的民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)有具體明確的內(nèi)容。雖然洪某夫婦與拆遷人在拆遷協(xié)議中約定了安置房的大體方位,但雙方還未簽訂房屋買賣合同,其間存在權(quán)利人的購(gòu)房意愿、可供選擇房屋的戶型及面積等不確定性因素,拆遷利益尚處于不具體、不明確的狀態(tài),不符合法定的起訴條件。
2、尚未實(shí)際取得的拆遷利益不宜分割。債的可分與不可分,取決于給付的是否可分,若干給付而不損給付的總體性質(zhì)和價(jià)值,則為可分債,否則為不可分債。本案中,拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的是按總的低價(jià)位商品房安置面積進(jìn)行安置,拆遷人就101.77平方米的安置面積整體給付,更為符合雙方約定和合同本意。而拆遷人將向其余權(quán)利人每人交付不足十平方米的房屋,顯然無(wú)法操作。至于補(bǔ)償款,由于拆遷實(shí)務(wù)中,補(bǔ)償款一般沖抵購(gòu)房款,二者具有關(guān)聯(lián)性,亦不宜分割。
3、對(duì)此類案件不予受理、駁回起訴具有現(xiàn)實(shí)必要性。若法院對(duì)安置面積進(jìn)行分割,當(dāng)事人基于拆遷分戶的利益誘導(dǎo),有可能會(huì)將法院判決作為向拆遷部門(mén)請(qǐng)求分戶的依據(jù)。拆遷利益轉(zhuǎn)化為實(shí)體權(quán)利的過(guò)程中,存在著諸多不確定因素,判決的可執(zhí)行性較差。即使法院對(duì)拆遷安置利益進(jìn)行分割,待安置到位后,當(dāng)事人仍可能就安置房的實(shí)體分割提起訴訟,勢(shì)必造成訴訟資源的浪費(fèi)。
一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的分配原則是怎么樣的呢?
拆遷款是被拆遷人的,不需要分配,都是自己的。如果被拆遷人死亡,應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承。
由于遺產(chǎn)范圍限定在被繼承人去世時(shí)所擁有的個(gè)人財(cái)產(chǎn),因此,因房屋拆遷所得到利益如果沒(méi)有實(shí)際進(jìn)行確定、沒(méi)有簽訂拆遷協(xié)議,則拆遷權(quán)益無(wú)法作為遺產(chǎn)繼承。具體可以分為以下幾種情況:
1、未簽訂拆遷安置協(xié)議,拆遷安置對(duì)象在簽訂拆遷協(xié)議前去世的。
應(yīng)當(dāng)首先對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行繼承,根據(jù)房屋屬于私房還是公房,分別確定產(chǎn)權(quán)人或承租人,辦理相關(guān)變更手續(xù)后再由新的產(chǎn)權(quán)人或承租人辦理拆遷手續(xù)。
2、已簽訂拆遷協(xié)議但未取得拆遷安置房,拆遷安置對(duì)象在簽訂拆遷協(xié)議后,但拆遷利益尚未實(shí)際取得前去世的。
具體指拆遷協(xié)議已經(jīng)簽訂,但是拆遷補(bǔ)償款尚未發(fā)放、拆遷安置房尚未取得產(chǎn)證等拆遷利益尚未取得的情況。在此情況下,應(yīng)當(dāng)?shù)犬?dāng)相關(guān)拆遷利益實(shí)際取得后,再進(jìn)行相關(guān)遺產(chǎn)的分割、分配。如果拆遷安置房取得產(chǎn)證需要間隔很長(zhǎng)時(shí)間,也可以先就目前已經(jīng)取得的拆遷款及其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行遺產(chǎn)分割,拆遷安置房等到取得產(chǎn)證或房產(chǎn)登記中心可以辦理相關(guān)登記手續(xù)后,再由各方繼承人對(duì)該拆遷安置房進(jìn)行分割、繼承。
3、已簽訂拆遷協(xié)議且已取得拆遷安置房,拆遷安置對(duì)象在實(shí)際取得拆遷利益后去世。
所涉及的財(cái)產(chǎn)可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承,但是如果遇到房產(chǎn)登記中心無(wú)法辦理拆遷安置房登記手續(xù)情況的,可以先由各方繼承人簽訂遺產(chǎn)分配協(xié)議,確定拆遷安置房的分配方式并進(jìn)行公證,然后等到符合相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定后,再執(zhí)行該份遺產(chǎn)分配協(xié)議,辦理相關(guān)登記手續(xù)。
二、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?
1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)
2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格
司法實(shí)踐中,房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)簽訂但尚未履行的拆遷利益廣泛存在,既有別于房屋已被拆除、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議尚未簽訂階段的權(quán)利形態(tài),也區(qū)別于已向拆遷人購(gòu)買房屋、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已履行階段的權(quán)利形態(tài),處于此階段的拆遷利益是否可訴,存在不少爭(zhēng)議。就本案而言,涉案拆遷利益不確定且不宜分割,應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。
1、尚未實(shí)際取得的拆遷利益為不確定的權(quán)利。當(dāng)事人向法院提起訴訟,請(qǐng)求保護(hù)的民事權(quán)利應(yīng)當(dāng)有具體明確的內(nèi)容。雖然洪某夫婦與拆遷人在拆遷協(xié)議中約定了安置房的大體方位,但雙方還未簽訂房屋買賣合同,其間存在權(quán)利人的購(gòu)房意愿、可供選擇房屋的戶型及面積等不確定性因素,拆遷利益尚處于不具體、不明確的狀態(tài),不符合法定的起訴條件。
2、尚未實(shí)際取得的拆遷利益不宜分割。債的可分與不可分,取決于給付的是否可分,若干給付而不損給付的總體性質(zhì)和價(jià)值,則為可分債,否則為不可分債。本案中,拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的是按總的低價(jià)位商品房安置面積進(jìn)行安置,拆遷人就101.77平方米的安置面積整體給付,更為符合雙方約定和合同本意。而拆遷人將向其余權(quán)利人每人交付不足十平方米的房屋,顯然無(wú)法操作。至于補(bǔ)償款,由于拆遷實(shí)務(wù)中,補(bǔ)償款一般沖抵購(gòu)房款,二者具有關(guān)聯(lián)性,亦不宜分割。
3、對(duì)此類案件不予受理、駁回起訴具有現(xiàn)實(shí)必要性。若法院對(duì)安置面積進(jìn)行分割,當(dāng)事人基于拆遷分戶的利益誘導(dǎo),有可能會(huì)將法院判決作為向拆遷部門(mén)請(qǐng)求分戶的依據(jù)。拆遷利益轉(zhuǎn)化為實(shí)體權(quán)利的過(guò)程中,存在著諸多不確定因素,判決的可執(zhí)行性較差。即使法院對(duì)拆遷安置利益進(jìn)行分割,待安置到位后,當(dāng)事人仍可能就安置房的實(shí)體分割提起訴訟,勢(shì)必造成訴訟資源的浪費(fèi)。
一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的分配原則是怎么樣的呢?
拆遷款是被拆遷人的,不需要分配,都是自己的。如果被拆遷人死亡,應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承。
由于遺產(chǎn)范圍限定在被繼承人去世時(shí)所擁有的個(gè)人財(cái)產(chǎn),因此,因房屋拆遷所得到利益如果沒(méi)有實(shí)際進(jìn)行確定、沒(méi)有簽訂拆遷協(xié)議,則拆遷權(quán)益無(wú)法作為遺產(chǎn)繼承。具體可以分為以下幾種情況:
1、未簽訂拆遷安置協(xié)議,拆遷安置對(duì)象在簽訂拆遷協(xié)議前去世的。
應(yīng)當(dāng)首先對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行繼承,根據(jù)房屋屬于私房還是公房,分別確定產(chǎn)權(quán)人或承租人,辦理相關(guān)變更手續(xù)后再由新的產(chǎn)權(quán)人或承租人辦理拆遷手續(xù)。
2、已簽訂拆遷協(xié)議但未取得拆遷安置房,拆遷安置對(duì)象在簽訂拆遷協(xié)議后,但拆遷利益尚未實(shí)際取得前去世的。
具體指拆遷協(xié)議已經(jīng)簽訂,但是拆遷補(bǔ)償款尚未發(fā)放、拆遷安置房尚未取得產(chǎn)證等拆遷利益尚未取得的情況。在此情況下,應(yīng)當(dāng)?shù)犬?dāng)相關(guān)拆遷利益實(shí)際取得后,再進(jìn)行相關(guān)遺產(chǎn)的分割、分配。如果拆遷安置房取得產(chǎn)證需要間隔很長(zhǎng)時(shí)間,也可以先就目前已經(jīng)取得的拆遷款及其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行遺產(chǎn)分割,拆遷安置房等到取得產(chǎn)證或房產(chǎn)登記中心可以辦理相關(guān)登記手續(xù)后,再由各方繼承人對(duì)該拆遷安置房進(jìn)行分割、繼承。
3、已簽訂拆遷協(xié)議且已取得拆遷安置房,拆遷安置對(duì)象在實(shí)際取得拆遷利益后去世。
所涉及的財(cái)產(chǎn)可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承,但是如果遇到房產(chǎn)登記中心無(wú)法辦理拆遷安置房登記手續(xù)情況的,可以先由各方繼承人簽訂遺產(chǎn)分配協(xié)議,確定拆遷安置房的分配方式并進(jìn)行公證,然后等到符合相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定后,再執(zhí)行該份遺產(chǎn)分配協(xié)議,辦理相關(guān)登記手續(xù)。
二、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?
1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)
2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。
法律分析:如果拆遷補(bǔ)償款是家庭成員共有的財(cái)產(chǎn),人民法院可以進(jìn)行凍結(jié),但法院需要通知財(cái)產(chǎn)的共有人,共有人對(duì)查封財(cái)產(chǎn)可以提出異議。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。
相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
法律分析:1、本身已經(jīng)得到了單位的購(gòu)房補(bǔ)貼之后,已經(jīng)有能力單獨(dú)購(gòu)買房屋卻不購(gòu)買,反而繼續(xù)住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
2、住在被拆公有居住房屋,并且把自己在別處擁有的公有住房給處分了的人;
3、已經(jīng)得到了國(guó)家對(duì)其在別處擁有的公有房屋拆遷補(bǔ)償款的人。
法律依據(jù):國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。
第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。
國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門(mén),加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。
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